Onlangs sprak Wietske Duzijn van De Corporatiestrateeg met Gianni Pollarini. Gianni heeft jarenlange ervaring met onderwijs- en welzijnsvastgoed. Corporaties kunnen veel leren van de ervaring die Gianni opdeed in deze voor corporaties vaak onbekende sector.
Download hier ons e-boek ‘Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties’ om meer over dit onderwerp te lezen.
Omgaan met onrendabel vastgoed
Gianni legt uit dat, los van de vastgoedtechnische inhoud, de strategische doelstelling van zorg- en welzijnsvastgoed altijd maatschappelijk is. “Per definitie is dit soort vastgoed nooit rendabel.” Er worden nooit huren gevraagd die de kosten kunnen dekken. Hoe ga je daarmee om: hoe bepaal je doelstellingen? Hoe organiseer je zoiets in een netwerk van betrokken partijen? Op dat vlak kunnen corporaties veel van onderwijs- en welzijnsvastgoed leren, denkt Gianni.
Meer integraliteit door decentralisatie van verantwoordelijkheden
Gianni constateert dat er in de afgelopen jaren een verschuiving van verantwoordelijkheden heeft plaatsgevonden, voornamelijk binnen het onderwijsgerelateerde maatschappelijk vastgoed. In de jaren negentig was dit nog de verantwoordelijkheid van het Rijk, maar dit is in de loop der jaren gedecentraliseerd naar gemeenten. En op dit moment zijn de schoolbesturen in steeds grotere mate zelf verantwoordelijk voor het vastgoed.
Dit proces van decentralisatie is nog steeds niet voltooid, vertelt Gianni. Door de decentralisatie is volgens hem de voorwaarde gecreeërd om zaken meer integraal aan te pakken. “Dat is nogal een verandering geweest: ook in de hoofden van mensen.”
Noodzaak van goede samenwerking
De decentralisatie van de vastgoedontwikkeling heeft volgens Gianni absoluut hobbels opgeleverd. “Dat is voor mij ook kenmerkend voor deze sector. Ik vind het juist leuk om daarmee aan de slag te gaan.” De decentralisatie leidde op verschillende manieren tot split incentives, waarbij verschillende partijen verantwoordelijk werden voor verschillende onderdelen van het vastgoed.
Samenwerking rondom onderwijs- en welzijnsvastgoed komt zowel formeel als informeel tot stand. Vaak zijn er formeel allerlei beperkingen, maar is samenwerking toch onvermijdelijk.
Binnen het onderwijs- en welzijnsvastgoed heeft Gianni veel ervaring opgedaan in het omgaan met de soms tegenstrijdig ogende belangen. Hoe maak je binnen een netwerk van van elkaar afhankelijke partijen afspraken? En hoe werk je daarmee toekomstgericht aan het vastgoed, in plaats van incidentgedreven, zoals dat voorheen gebeurde?
“De noodzaak van goede samenwerking is in mijn sector vanzelfsprekend geweest”, vertelt Gianni, “en als die er niet is, is er direct een slechte huisvestingssituatie.” Dit uit zich dan in achterstallig onderhoud en een voorraad die simpelweg niet meer bij de tijd is.
Download hier ons e-boek ‘Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties’ om meer over dit onderwerp te lezen.
Eerst vertrouwen, dan techniek
Gianni vindt de ogenschijnlijk tegengestelde belangen van betrokken partijen een van de grootste opgaven in zijn sector. In combinatie met vaak beperkte financiële middelen bij alle partijen, leidde het volgens hem vaak tot opportunistisch gedrag. “Als je iets kon krijgen, ook al had je er geen behoefte aan, dan gebeurde het vaak.”
Vertrouwen tussen partijen is daarom niet altijd vanzelfsprekend. Pas wanneer dit vertrouwen aanwezig is, onstaat er ruimte om te ontdekken hoe je omgaat met de beperkte financiële middelen. Pas dan kun je echt op de technische kant van het vastgoed gaan inzoomen.
Download hier ons e-boek ‘Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties’ om meer over dit onderwerp te lezen.
