Er is een hevige woningmarktcrisis en er moet nu ingegrepen worden. Dat vindt Bram Klouwen, algemeen directeur bij Companen, adviesbureau voor woningmarkt en leefomgeving. Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg sprak met Bram over hoe overheid en corporaties in 2020 kunnen werken aan een grotere beschikbaarheid van betaalbare woningen.
Een beschikbaarheids- en betaalbaarheidsprobleem
Companen publiceerde onlangs de 10 trends voor woningmarkt en leefomgeving in 2020 met de ondertitel ‘het moet en wordt anders’. “Wat we dit jaar anders hebben gedaan dan voorgaande jaren, is dat we het activistischer hebben gemaakt. Want ingrijpen in de woningmarkt is hard noodzakelijk,” vindt Bram.
“Er is namelijk écht iets aan de hand. Er zijn te weinig woningen, te weinig oplossingen voor mensen die acuut een woning zoeken.” Dat is zeker aan de onderkant van de woningmarkt goed merkbaar, stelt Bram.
De sociale huurmarkt zit op slot. De markt groeit niet mee met de behoefte, terwijl er steeds meer mensen op zoek zijn naar een betaalbare huurwoning door bijvoorbeeld echtscheiding, of mensen die vanuit zorginstellingen naar de sociale huur doorstromen. Maar ook arbeidsmigranten die zich definitief in Nederland vestigen en die grotendeels in de sociale huur terecht komen, dragen bij aan de groeiende behoefte aan betaalbare huisvesting.
“Al die groepen wil je een plek geven. En dan hebben we het nog niet eens over de jongeren die van huis uit een start willen maken en er maar niet tussenkomen. Het is een beschikbaarheidsprobleem, maar ook een betaalbaarheidsprobleem, omdat men op andere plekken niet de woningmarkt op kan.”
Betere samenwerkingen op lokaal niveau
Sommigen stellen dat de oplossing voor de wooncrisis te vinden is in een minister van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting, die vanuit Den Haag plekken aanwijst waar sociale huurwoningen gebouwd moeten worden. Zo gebeurde het in het verleden ook vaak.
Bram vindt dat op zich een goed idee, maar vraagt zich af of dit de oplossing is voor het huidige probleem.
“Den Haag roept dat gemeenten en corporaties het lokaal moeten oplossen en geven dan weinig middelen mee. Vervolgens zeggen ze, jullie lossen het lokaal niet op, dus we pakken het zelf weer over – want wij kunnen het beter.
Zo werkt het niet.”
“Aannemers, corporaties en gemeenten moeten samen een plan uitwerken. Dat leg je niet van bovenaf op. De samenwerking tussen gemeenten, corporaties ontwikkelaars kan véél intensiever op lokaal niveau. Het is een ontzettende dooddoener, maar het gebeurt nog te weinig.”
Daarbij is het van belang dat de partijen elkaar beter leren kennen en begrijpen. Op die manier kom je een stuk verder, denkt Bram.
Een stapje minder bij kwaliteitseisen kan best wel
Bram ziet dat er binnen de politiek en bij corporaties steeds meer bereidheid is om na te denken over nieuwe oplossingen voor de huidige crisis. Bijvoorbeeld bij het bouwen van nieuwe sociale huurwoningen.
“In die zin begint er in de politiek wel wat beweging te komen. Maar ik zie ook dat corporaties en gemeenten afstand doen van allerlei hoogdravende eisen in kwaliteit.”
Daarover vindt Bram wel dat er niet ingeleverd moet worden op kwaliteit op het gebied van duurzaamheid. Er moet meer gekeken worden naar de eisen op het gebied van onder andere stedenbouwkundige kwaliteit, welstand, welke woonoppervlakte acceptabel geacht wordt, parkeren en inrichting van de openbare ruimte en de mogelijkheden voor het delen van woningen.
“De discussie over kwaliteit móet je voeren met elkaar.”
Nieuwe concepten voor lagere middeninkomens
Niet alleen aan de onderkant van de woningmarkt is de crisis merkbaar. Van de lagere middeninkomens die traditioneel in een koopwoning of in de sociale huur terechtkwamen, wordt nu verondersteld dat ze een duurdere huur moeten kunnen betalen, die hoger is dan een hypotheeklast die ze niet mógen betalen omdat het inkomen te laag is.
Bram vindt dat er voor deze lagere middeninkomens die momenteel vastzitten op de woningmarkt nieuwe concepten ontwikkeld moeten worden, zodat ook hen een betaalbare plek geboden kan worden.
“Dan moet je niet alleen kijken naar méér woningen. Kun je als corporatie voor jongeren die willen starten makkelijker omgaan met groepscontracten en op die manier jongeren een kans geven op de woningmarkt, en dus de ruimte die je hebt ook effectiever benutten?”
Niet blindstaren op de huurquote
De beschikbaarheid van betaalbare woningen is momenteel het hoofdvraagstuk, maar ook de huurprijzen blijven een aandachtspunt voor corporaties.
“Je moet je niet in slaap laten sussen doordat de huurquote van huishoudens de laatste jaren gelijk blijft. Dat is ook maar een betrekkelijk begrip. Huur is voor huishoudens een belangrijke, maar voorspelbare uitgavenpost. Heel veel andere uitgavensposten stijgen net zo hard mee. Dus het armoedevraagstuk wordt niet kleiner.”
“Een inflatievolgende huurverhoging betekent voor het huurbeleid dat mensen er niet slechter van worden. Maar ze worden er ook niet beter van. Je moet kritisch blijven over de betaalbaarheid, zeker voor de laagste inkomens.”
De “nieuwe” huurtoeslag van 2020 biedt kansen
De huurtoeslag is een belangrijk instrument van de overheid om mensen betaalbare huisvesting te bieden. Vanaf 2020 is er een belangrijke verandering: er is niet langer een “harde” huurtoeslaggrens, maar een glijdende schaal waardoor mensen langer aanspraak kunnen maken op huurtoeslag.
De hoogte van de toeslag is inkomensafhankelijk. Daarmee wordt voorkomen dat er een armoedeval is voor mensen die net wél en net géén huurtoeslag kunnen krijgen.
“Als je in het verleden net niet voor huurtoeslag in aanmerking kwam, viel je terug naar een vrij forse huurquote. Nu loopt dat veel geleidelijker door. Dat betekent ook dat waar je in het verleden dan afhankelijk was van een goedkopere woning, er nu meer ruimte is om een iets hogere huur te betalen.”
Bram geeft aan dat corporaties hier in het formuleren van het huurbeleid rekening mee kunnen houden. Zo kunnen ze het meenemen in het bepalen welke huurprijzen de portefeuille moet bevatten.
“En je kunt ook bewuster de keuze maken om de ruimte die je aan de bovenkant van de huurtoeslagdoelgroep creëert, financieel te benutten om de laagste inkomensklassen te compenseren en daar bewust lagere huren voor te bieden. Het biedt extra mogelijkheden om in huurprijs te differentiëren binnen je bezit.
