“Gebrekkige data geen excuus om vastgoedsturing links te laten liggen.” (interview met Alex Moret)
Met vastgoedsturing bepaal je het beleid over je vastgoed op strategisch en tactisch niveau. Hoe moet de woningvoorraad er in de toekomst uit zien? Een belangrijke vraag waar corporaties zich vandaag de dag mee bezig houden.
Woonstad Rotterdam is een corporatie waar portefeuillemanagement en vastgoedsturing goed ingebed is in de organisatie.
En dat terwijl ook Woonstad nog veel blinde vlekken heeft. De corporatie laat zich ondanks gebrekkige data niet weerhouden maximaal in te zetten op vastgoedsturing. Wietske Duzijn sprak met Alex Moret, directeur portefeuillemanagement bij Woonstad.
Download hier ons e-boek ‘Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties’
Wensportefeuille 3,0
Als uitwerking van de ondernemingsstrategie (2018-2021) van Woonstad, is de ‘wensportefeuille 3.0’ geïntroduceerd. Met behulp van de wensportefeuille 3.0 brengt Woonstad haar woningvoorraad in kaart.
De wensportefeuille is bij Woonstad een onderdeel dat wordt opgesteld door de Afdeling Portfolio. Alex: “Dit zijn ongeveer 15 mensen die zich bezighouden met onder andere het opstellen van de wensportefeuille en het zorgen dat alle onderdelen van de wensportefeuille worden gemeten.”
En dat is al een volledige taak op zich.
“Dat komt omdat Woonstad, net als eigenlijk alle andere corporaties, de data niet op orde heeft,” geeft Alex toe. “De gehele afdeling schippert tussen bestaande data en inzichten, in combinatie met het steeds verbeteren van de data over ons vastgoed en van huurinkomsten, rendementen, IRR et cetera.”
Het lukt Woonstad om steeds beter in beeld brengen hoe het er met de woningvoorraad voor staat: “Daarmee kan de afdeling ook het bestuur van goede adviezen voorzien over hoe de balans in onze portefeuille gegarandeerd kan worden,” vertelt Alex.
Download hier ons e-boek ‘Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties’
Over Alex Moret & Woonstad Rotterdam
Alex Moret is directeur portefeuillemanagement bij Woonstad Rotterdam. Dit is met 60.000 vhe de grootste woningcorporatie van Rotterdam en één van de grootste corporaties van Nederland.
Alex werkt nu zo’n 10 jaar ‘met heel veel plezier’ voor Woonstad Rotterdam. Eerst zat hij in de vastgoedontwikkeling, nu in portefeuillemanagement: “Deels overlapt dit wel met elkaar, maar voor een deel is het ook een hele andere dynamiek en een heel ander probleemveld.”
In de portefeuille van Woonstad Rotterdam bevinden zich, naast woningen voor diverse doelgroepen, ook wat vreemde eenden in de bijt.
“We hebben bijvoorbeeld maatschappelijk verantwoord eigendom (MVE). Het gaat daarbij om woningen die we verkocht hebben aan individuele eigenaren, en die we weer terugkopen als die eigenaren er afscheid van willen nemen,” vertelt Alex. ”Daarnaast hebben we ook bedrijfspanden, parkeerplaatsen en -garages, en antennes.”
Risicokaart om complexen onderling te wegen
Voor het in kaart brengen van de risico’s per complex, gebruikt Woonstad de risicokaart. Alex: “Met behulp van kwaliteitsindicatoren wegen we complexen onderling. Zo kunnen we snel zien welke complexen er slechter of beter aan toe zijn dan andere complexen.”
Met funderingsproblemen, slechte brandveiligheid, asbest en schimmel heeft Woonstad helaas ook te maken: “Complexen met dat soort problematiek kennen een hoge risicowaardering,” vertelt Alex: “Daar kan de veiligheid in het geding komen. Daarom moeten we die te allen tijde aanpakken.”
”Bij Woonstad erkennen we dat we een aantal blinde vlekken hebben”
Elk complex wordt op de risicokaart gewogen. En daarvoor geldt: hoe meer je weet, hoe meer je kan meten. Alex: “Bij Woonstad erkennen we dat we een aantal blinde vlekken hebben. Juist daarom lopen er onderzoeken om de risico’s beter in beeld te krijgen.”
Op het gebied van doelgroepen, constateerde Woonstad bijvoorbeeld dat ze veel dingen nog niet wist: “Er is sprake van een zeer dynamische woningmarkt. We proberen onze voorraad complexen nu inzichtelijker te maken door te kijken naar toegankelijkheid en geschiktheid voor studenten, senioren en bijzondere doelgroepen
Download hier ons e-boek ‘Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties’
Wensportefeuille geeft zicht op totaalconsequenties
Met behulp van de wensportefeuille krijg je volgens Alex een duidelijk integraal beeld van de consequenties van vastgoedbeslissingen. Als je namelijk iets wijzigt in het ene deel van je wensportefeuille, wijzigt dat ook iets in andere onderdelen van de portefeuille. Hierop kun je dan direct inspelen.
Voor Woonstad helpt de wensportefeuille daarnaast ook om een inhoudelijke discussie te kunnen voeren met de gemeente Rotterdam: “We hebben al een tijd een discussie met de gemeente over het behoud van sociale woningen. Met behulp van de wensportefeuille kunnen we aan de gemeente laten zien hoe we dat willen sturen.”
Real-time data: slim sturen met Woonstad Intelligence
Alex vindt het geen argument om zonder data geen wensportefeuille op te kunnen bouwen: “Dit kan je met gebrekkige data ook doen.” Met betere data kun je natuurlijk wel een zorgvuldigere afweging maken. Daarom zet Woonstad sterk in op real-time data met Woonstad Intelligence.
“Dat klinkt ingewikkelder dan het is,” aldus Alex.
De essentie van goede data is voor Alex namelijk simpel: “Het gaat erom dat er eigenaarschap is van data. We hebben gemerkt dat, zodra data van ‘iemand’ is, de kwaliteit van de data veel beter wordt.” Bovendien heeft Woonstad het belang van data, digitale transformatie, erkend en een nieuwe positie in de organisatie gegeven.
Download hier ons e-boek ‘Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties’
Hard op weg, maar nog lang niet klaar
Woonstad heeft met behulp van Woonstad Intelligence grote slagen gemaakt in het in beeld brengen van gegevens van nieuwe doelgroepen.
“We kunnen nu beoordelen welke woningen toegankelijk kunnen blijven en wat we eraan kunnen doen ze toegankelijk te maken. Ook hebben we in beeld hoe we onze studentencomplexen het meest effectief kunnen opknappen. Een onderdeel daarvan is bijvoorbeeld het omzetten van onzelfstandige woningen naar zelfstandige woningen.”
Woonstad Rotterdam heeft dus al behoorlijk wat stappen gemaakt: “Maar we zijn nog niet klaar!”, aldus Alex.
Eerste hulp bij het vergroten van de datakwaliteit
Alex heeft een goede tip voor corporaties die graag hun datakwaliteit willen vergroten, maar niet weten waar te beginnen.
“Allereerst is het slim om een aparte afdeling te vormen voor het opzetten en bewerken van digitale processen en data,” vindt Alex. Afdelingen hebben immers allemaal hun eigen belangen, dus het is zaak een afdeling op te richten die daarboven staat, die de data beschikbaar maakt en steeds blijft zoeken naar innovaties voor alle afdelingen.
“Begin dan met het benoemen van wat je hebt en breng dat in beeld. Vervolgens moet je bepalen welke data je op dat moment het belangrijkste vindt,” vervolgt Alex.
“Begin gewoon met gebrekkige data. Gebrekkige data is geen argument om niet te beginnen.”
Download hier ons e-boek ‘Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties’
Het belang van zelfstandigheid van de afdeling asset management
Asset management is bij Woonstad Rotterdam een zelfstandige afdeling. Alex is van mening dat dit, om effectief te kunnen starten met asset management, cruciaal is.
Volgens hem moet je asset management niet onder andere afdelingen hangen, zoals onder de Afdeling Wonen of Vastgoedontwikkeling: “Geef asset management een zelfstandige rol en het mandaat om als interne opdrachtgever op te kunnen treden.”
Binnen Woonstad zijn de asset managers verdeeld over vier verschillende gebieden. Elke asset manager heeft, samen met een medewerker, 15.000 vhe in z’n portefeuille: “Asset managers worden bij ons gezien als eigenaren van het vastgoed, en tevens als opdrachtgevers naar alle uitvoerende afdelingen binnen Woonstad.”
Uitvoerende afdelingen zijn de afdelingen die de ingrepen, zoals sloop/nieuwbouw, renovatie en onderhoud moeten uitvoeren, of woningen moeten verkopen of verduurzamen.
De belangrijkste boodschap blijft dat je er als corporatie rekening mee moet houden dat je niet alles weet van je vastgoed en dat je blinde vlekken hebt: “Maar nogmaals, dat is geen argument om niet met vastgoedsturing te starten.”
Download hier ons e-boek ‘Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties’
