Ik krijg de laatste tijd veel vragen van corporaties die aan de slag zijn of willen met flexwoningen. Zij vragen zich af hoe je omgaat met flexwoningen in je portefeuilleplan.
Je portefeuilleplan is natuurlijk vooral een manier om te kijken wat je in de toekomst nodig hebt: wat is mijn huidige portefeuille, wat is mijn wensportefeuille en hoe ga ik dat gat vullen?
In je wensportefeuille gaat het dus nog niet direct over flexwoningen, maar over hoe je totale woningportefeuille er in de toekomst uit moet zien.
Zijn flexwoningen in jouw werkgebied relevant?
Om je gewenste portefeuille te bereiken kan het zijn dat je flexwoningen inzet (je transformatieopgave).
Flexwoningen realiseren is dan één van de maatregelen om tot je wensportefeuille te komen. En of je dit toepast dan hangt het er natuurlijk van af of het in jouw werkgebied relevant is om wel of niet met flexwoningen te gaan werken.
Wellicht zit je in een gebied waar nu nog een groei van het aantal huishoudens is, maar waar je in de toekomst krimp verwacht. Dan kan het realiseren van flexwoningen een van de manieren zijn om die piek te faciliteren. En om vervolgens ook weer makkelijk af te schalen als je weer minder woningen nodig hebt.
Maar misschien heb je in jouw werkgebied juist wel een grote groeiopgave, ook voor de langere termijn. Dan kan het zijn dat je op dit moment vooral (grote) nieuwbouwlocaties hebt, die pas over 10 tot 15 jaar daadwerkelijk ontwikkeld worden. Ook dan kan flexwonen een mooie invulling zijn om nu al iets te doen op die plek, vooruitlopend op de ontwikkeling van permanente woningen.
Visie op flexwonen als kader voor je portefeuilleplan
De uitgangspunten en de visie die je als corporatie op flexwonen hebt, kunnen ook een kader zijn voor je portefeuilleplan. Om in je portefeuilleplan een goede invulling te geven aan het gebruik van flexwoningen, wil je een kader hebben als uitgangspunt hoe je überhaupt met flexwoningen om wilt gaan en hoe je de toepassing van flexwonen ziet.
Dit kader kan bijvoorbeeld zijn dat je flexwoningen alleen wilt inzetten voor bepaalde doelgroepen, bijvoorbeeld jongeren en kleine huishoudens. Of andersom: om ervoor te kiezen om geen flexwoningen in te zetten voor ingewikkelde woonzorgproducten, of om gezinnen niet in flexwoningen te huisvesten.
Hierbij hoort ook de vraag: hoe tijdelijk is flex? Is het zo tijdelijk dat de locatie minder uitmaakt? En wat is voor jou tijdelijk? Waarschijnlijk is 5 jaar niet haalbaar, maar is het 10 jaar of 15 jaar? En wat is je ondergrens daarin? En welke garanties heb je nodig om een bepaalde periode met flexwoningen te kunnen invullen?
De kwaliteitseisen die je aan flexwoningen stelt, zijn ook relevant. Stel je daar wellicht andere kwaliteitseisen aan? Heb je een differentiatie in de eisen die je stelt aan je bestaande voorraad? De eisen die je stelt aan permanente nieuwbouw? In de eisen die je stelt aan flexwoningen kan een differentiatie zitten die flexwoningen meer of minder mogelijk maakt in jouw geval.
Een wensportefeuille kan ook leiden tot flexwoningen
Er zijn dus veel vragen die je kunt gebruiken om kaders te scheppen voor de input voor je portefeuilleplan.
Maar de behoefte aan flexwoningen kan natuurlijk ook ontstaan in het proces van het ontwikkelen van de wensportefeuille. Bijvoorbeeld als er een scenario voor een wensportefeuille ontstaat die je niet kunt realiseren met de projecten die in de pijplijn zitten: de projecten voor permanente nieuwbouw die je nog in je bestaande woningvoorraad kan vinden door herontwikkeling of die je mag verwachten op basis van wat er nog wellicht aan posities naar je toe komt als corporatie.
Dan kan het natuurlijk zijn dat je juist vanuit je portefeuilleplan gaat kijken naar de mogelijkheden van flexwoningen. Terwijl je misschien eigenlijk liever alleen maar permanente woningen zou realiseren als je toch aan het nieuwbouwen bent, maar wellicht kom je erachter dat je je wensenportefeuille dan niet kunt halen. Dan kan het best gebeuren dat je er toch voor kiest om flexwoningen in te zetten, zeker in een gebied waar de vraag naar woningen groot is.
Dit is de relatie tussen kaders voor flexwoningen en je portefeuilleplan. Ik hoop dat je op deze manier een goede invulling kunt geven aan flexwonen en dat ook kunt meenemen in je portefeuilleplan.
