Wat is de beleidsachtbaan?

De Beleidsachtbaan (of beleids8baan) is een procesmodel voor het vormgeven en implementeren van vastgoedsturing (of strategisch voorraadbeleid of portefeuille- en asset management). Dit model is ontwikkeld door Peter van Os (2007).

De beleidsachtbaan bestaat uit 2 geschakelde beleidscycli. De ene cyclus loopt van het strategische naar het tactische niveau en terug. De andere cyclus loopt van het tactische naar het operationele niveau en terug. De cycli raken elkaar op het tactische niveau, bij het labelen van complexen.

Alles over Vastgoedsturing lees je in het e-boek 'Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties' (PDF).

Peter van Os beschrijft in het artikel 'Vastgoedbeleid bij woningcorporaties; een procesbenadering' de stappen uit de Beleidsachtbaan als volgt (de nummers hieronder corresponderen met de nummers in de figuur hierboven):

1. Het analyseren van de beleidsomgeving en (lokale) woningmarkt. Hierbij kijkt de corporatie naar de factoren die van buitenaf invloed hebben op de marktontwikkelingen in het werkgebied. Denk hierbij aan demografische, politieke, maatschappelijke, culturele en economische ontwikkelingen (DESTEP-factoren). In de woningmarktanalyse wordt gekeken naar (toekomstige c.q. theoretische) tekorten en overschotten in de voorraad en naar andere woningaanbieders en -bouwers op de woningmarkt.

2. Het formuleren van doelstellingen. Op basis van externe en interne analyses bepaalt de corporatie de strategische uitgangspunten. Deze worden geformuleerd als concrete doelstellingen. De doelstellingen gaan voornamelijk over de gewenste maatschappelijke prestaties die gerelateerd zijn aan de woningvoorraad. Bijvoorbeeld over betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. De doelstellingen worden vastgelegd in het ondernemingsplan en de prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties.

3. Het opstellen van plannen (portefeuilleplan, facetbeleidsplannen, complexplannen en investeringsprogramma’s). Op basis van stap 1 en 2 wordt een streefportefeuille gemaakt. Door deze te vergelijken met de huidige portefeuille wordt de transformatieopgave inzichtelijk. Deze wordt in de vorm van doelstellingen vastgelegd in het portefeuilleplan. Ook wordt het facetbeleid geëvalueerd naar aanleiding van eventuele beleidswijzigingen van de corporatie of veranderend overheidsbeleid en wet- en regelgeving.

Alles over Vastgoedsturing lees je in het e-boek 'Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties' (PDF).

4a. Voorspellen van de effecten van het portefeuille- en facetbeleid door middel van, bij voorkeur, beleidssimulaties (ex ante evaluaties). Op basis van de resultaten wordt het beleid eventueel aangepast.

4b. Evalueren van de effecten van het portefeuillebeleid. Met behulp van een prestatiemonitor worden de resultaten van het beleid gemeten en gerelateerd aan de geldende normen.

5a. Opstellen van complexplannen, de meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB) en een investeringsplan. Per complex wordt een complexbeheerplan opgesteld. de kaderstelling (strategie en positionering), de uitkomst van de prestatiemonitor, een meerjaren-activiteitenplan ten behoeve van onderhoud, beheer en verhuur en een database met basisgegevens met betrekking tot het complex en zijn bewoners. De onderhoudsplannen worden samengebracht in een meerjarenonderhoudssbegroting (MJOB) voor de gehele portefeuille. Investeringsstrategieën worden opgenomen in een meerjareninvesteringsplan (MIP).

5b. Uitvoeren van het complexbeleid. Tijdens de uitvoering worden de complex- en projectplannen waar nodig bijgesteld.

6a. Evalueren van de effecten van het complexbeleid met behulp van een prestatiemonitor. De resultaten hiervan worden gebruikt in de volgende beleidscyclus.

6b. Voorspellen van de effecten van het complexbeleid door middel van beleidssimulaties (ex ante evaluaties). Hierbij wordt bijvoorbeeld gekeken naar de toekomstige financiële effecten van het beleid op complexniveau.

7. Formuleren van wijkstrategieën. De transformatieopgave met betrekking tot de woningvoorraad zoals is vastgelegd in het portefeuilleplan, moet naar wijken en complexen vertaald worden. Daartoe vindt een SWOT-analyse plaats van het werkgebied van de corporatie. De uitkomsten hiervan kunnen in het portefeuilleplan verwerkt worden en in een wijkvisie of wijkontwikkelingsplan.

8. Labelen van de complexen. Ofwel de strategiebepaling en positionering van de complexen. De uitkomsten van stap 3 en 7 vormen de kaders van het complexbeleid, de uitkomst van stap 6a geeft aan in hoeverre het huidige complexbeleid succesvol is. Mogelijke labels voor complexen zijn (onder andere): doorexploiteren, herpositioneren, vernieuwen, sloop/nieuwbouw en verkopen.

Meer artikelen over vastgoedsturing...