In korte tijd heeft Conceptueel bouwen een enorme vlucht genomen. En dat is niet zonder reden. Deze manier van ontwikkelen levert een kostenbesparing van 22 procent en een tijdwinst van 40 procent op. Een niet te missen ontwikkeling voor corporaties dus. Maar het vereist wel een andere werkwijze.
Het Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB) is een kennisstichting met leden uit verschillende hoeken: opdrachtgevers (corporaties, ontwikkelaars en beleggers), conceptaanbieders en partijen uit de toeleverende industrie, die de materialen leveren. Olga Görts – Van de Pas is directeur van het NCB. Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg sprak met haar over de laatste ontwikkelingen op het gebied van conceptueel bouwen.
Een besparing in tijd en dus geld
Het NCB verrichtte onlangs samen met IGG Bouweconomie een onderzoek. ‘Daarbij hebben we vergeleken wat het kost als je 20 woningen traditioneel ontwikkelt en bouwt en als je die woningen conceptueel laat realiseren,’ vertelt Olga. ‘Uit dit onderzoek blijkt dat conceptueel bouwen een besparing van 22 procent op de totale investering oplevert. Dat komt vooral door de snelheid, want het zorgt voor maar liefst 40 procent tijdwinst.’
Conceptueel bouwen betekent dat je op een andere manier te werk gaat. Je koopt als corporatie producten in, in plaats van dat je die zelf ontwikkelt. Olga: ‘Denk aan andere producten die je koopt. Bijvoorbeeld een auto of een mobiele telefoon. Je bedenkt van tevoren welke prestaties je wilt dat het product levert en selecteert op basis daarvan een leverancier.’
Dit vraagt om een forse aanpassing van de werkwijze. ‘Het begint al bij de uitvraag,’ legt Olga uit. ‘We zijn gewend om elke keer opnieuw met een wit vel te beginnen als we woningen willen ontwikkelen. Als je het conceptueel doet, dan bemoei je je eigenlijk niet meer met hoe een woning in elkaar zit of met het bouwproces.’ In plaats daarvan stel je jezelf vooraf vragen als: wat wil ik precies? Wat zijn de prestaties die deze woning moet leveren? Dit proces gaat een stuk sneller dan wanneer een corporatie zelf met architecten en aannemers om de tafel gaat zitten.
80 procent van de bouwprojecten kun je conceptueel oplossen
Standaardisering is het sleutelwoord om de transitie van traditioneel bouwen naar conceptueel bouwen op gang te brengen. Tegelijkertijd is het aanbod aan woningconcepten heel divers. Olga: ‘Sommige concepten zijn kant-en-klare producten, maar je hebt ook concepten waar je een andere architectuur op kunt toepassen of de beukmaat van kunt veranderen. En dan zijn er nog concepten die zich enkel en alleen op de standaardisering van processen richten.’ Een overzicht van die concepten vind je op Conceptenboulevard.nl. Deze website geeft corporaties veel inzicht in wat er allemaal mogelijk is.
Olga verwacht dat traditioneel en conceptueel bouwen naast elkaar zullen blijven bestaan. ‘Het is zaak dat je al op het moment van je uitvraag nadenkt of er voor jouw vraag een conceptuele oplossing mogelijk is. Zoek uit welke leveranciers concepten bieden die aan jouw prestatie-eisen voldoen. Uiteindelijk vraag je dan een locatiespecifieke aanbieding.’ Het NCB hanteert als stelregel dat 80 procent van alle bouwprojecten in de volkshuisvesting conceptueel is op te lossen. ‘Bij 20 procent adviseren we om een architect in te schakelen die een ontwerp op maat maakt.’
De Woonstandaard helpt corporaties bij de uitvraag
Het NCB biedt veel praktische informatie om corporaties op weg te helpen. Een van deze producten is De Woonstandaard. Daarmee helpt het NCB onder andere opdrachtgevers om tot standaardisatie in hun uitvraag te komen. ‘We staan een organisatie- en cultuurverandering voor en die begint bij de uitvraag. Als opdrachtgevers nog steeds met dat witte vel beginnen en hun eigen specificaties bedenken, dan wordt het voor conceptaanbieders heel lastig om tot standaardisering van hun product te komen.’
De Woonstandaard helpt om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen, door het definiëren van woningtypologieën, product-marktcombinaties en prestatie-eisen. Olga: ‘Je kunt daarbij ook denken aan aanvullende prestatie-eisen, bijvoorbeeld op het gebied van gezondheid.’ De Woonstandaard helpt de conceptaanbieders ook. ‘Zij moeten investeren in hun oplossingen. Als ze kunnen toetsen of hun product aan bepaalde prestatie-eisen uit De Woonstandaard voldoet, dan is de kans op afname door opdrachtgevers een stuk groter.’
De Woonstandaard wordt steeds geactualiseerd. Olga vertelt dat het NCB in de nieuwste versie prestatie-eisen op het gebied van circulair bouwen heeft opgenomen. ‘Er komt natuurlijk steeds meer vraag naar circulariteit. Onze leden kregen steeds meer behoefte om ook op dat thema prestatie-eisen te formuleren.’ In overleg met de leden, het ministerie, Cirkelstad en andere partijen zijn de uitgangspunten van Het Nieuwe Normaal (HNN) toegevoegd aan De Woonstandaard.
Het Nieuwe Normaal levert op 9 thema’s indicatoren die de mate van circulair bouwen weergeven. ‘Dat geeft wat meer inzicht en grip,’ vertelt Olga, ‘Als je als corporatie circulair wilt bouwen, waar moet je dan naar kijken? Wat is dan belangrijk in je uitvraag?’ Het NCB is bezig om de indicatoren te laden met waarden, samen met Alba Concepts, Cirkelstad en andere partijen. ‘Zo kunnen we straks ook weer gezamenlijk de standaard voor circulair bouwen doorontwikkelen.’
Conceptueel bouwen en de Wet Kwaliteitsborging
Op 1 januari 2024 gaat de Wet Kwaliteitsborging in. Die wet schrijft voor dat kwaliteitsborgers moeten toetsen in hoeverre de woningen voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen. Olga zegt dat het NCB al lang met consequenties van de invoering van de wet bezig is. ‘De wet heeft de nodige vertraging opgelopen. We zijn 2,5 jaar geleden gestart met een aantal van onze leden die woningconcepten aanbieden, om te kijken hoe ver zij waren met de voorbereidingen erop. We stelden ze de volgende vraag: hoe staat het met de interne kwaliteitsborging, zodat de inzet van kwaliteitsborgers straks zo beperkt mogelijk nodig is? Dat betekent reductie van kosten.’
Het NCB ontwikkelde de WKB Scan Interne Kwaliteitsborging en ging met een aantal partijen dit traject door: hoe ver ben ik nu? Heb ik die kwaliteitsborging op orde? Zijn mijn processen allemaal goed beschreven? Is de kwaliteit van mijn product op orde? Heb ik de juiste certificaten? Maar ook: hoe staat het ervoor qua houding en gedrag bij de mensen die de woningen produceren? Zijn zij zich bewust van de kwaliteit die ze moeten leveren?
Olga: ‘Dit traject leerde ons dat conceptaanbieders verder zijn in hun denken dan traditionele aannemers. Ik durf wel te zeggen dat de meerderheid van onze leden hier echt klaar voor is.’ Dat betekent dat de kwaliteit van de producten die deze conceptaanbieders leveren, hoger is dan de producten van traditionele aannemers. Die laatste groep is elke keer afhankelijk van het bestek en bestektekeningen die ze van een opdrachtgever krijgen. ‘De oplossingen van conceptaanbieders worden herhaald,’ legt Olga uit, ‘fouten worden eruit gehaald, dus de faalkosten zijn in ieder geval een stuk lager. Wij hopen dan ook dat deze woningconcepten straks 100 procent in orde zijn als worden opgeleverd.’ Hierdoor zijn conceptueel ontwikkelde woningen uiteindelijk ook weer goedkoper in de exploitatie.
Met conceptueel bouwen besteed je de kwaliteitsborging in feite uit als corporatie. ‘De garantie dat je een product krijgt dat kwalitatief in orde is, is veel groter op het moment dat je een concept inkoopt,’ stelt Olga. ‘Dan kun je namelijk tegen de aanbieder zeggen: toon maar aan dat die kwaliteit in orde is. Wij raden dan ook echt aan om niet zelf een kwaliteitsborger in te gaan schakelen, maar dit over te laten aan de conceptaanbieder.’
Olga vertelt dat ze daar een interessante discussie over hadden met mensen van KOMO. Die vroegen zich af of de kwaliteitsborger zo niet te familiair werd met de aanbieder. ‘Ik ben er rotsvast van overtuigd dat dit niet het geval is, want wij zien dat onze leden veel kwaliteitsbewuster zijn. Zij zeggen: wij willen gewoon een hoge kwaliteit leveren, want wij hebben een naam te verliezen op het moment dat onze producten niet voldoen. Dus wij zijn intrinsiek gemotiveerd. Vertrouwen komt te voet en gaat te paard. Dus ze hebben er belang bij dat zij doen wat afgesproken is.’
Leg de focus op de ontwikkeling van het gebied
Corporaties zullen er vooral voor moeten zorgen dat ze zich een nieuwe manier van denken en werken eigen maken. Olga: ‘Wees niet bang voor verandering. Corporaties zijn van harte welkom bij onze bijeenkomsten, waarin we op veel verschillende manieren naar dit thema kijken. De organisatie- en cultuurverandering die dit vraagt, heeft met veel aspecten te maken.’
Olga legt uit dat de focus van corporaties zou moeten liggen op de ontwikkeling van het gebied. ‘Zorg dat je met gemeenten, je huurders en andere belanghebbenden naast je prestatie-eisen van de woning, ook de prestatie-eisen op je locatie goed op orde hebt. Zorg voor draagvlak, zorg dat partijen kunnen participeren, dat het project bij bewoners en omwonenden is geborgd. Wij noemen dat ‘Het Verhaal van de Plek’. En hierbij kunnen corporaties heel goed hun opdrachtgevende kwaliteiten inzetten.’
Dat is dan ook de belangrijkste tip van Olga aan corporaties: concentreer je op ‘Het Verhaal van de Plek’. Denk na over de volkshuisvestelijke kaders, de stedenbouwkundige structuur, overleg met Welstand over het beeldkwaliteitsplan: aan welke eisen moet het voldoen? Welke ruimtelijke kwaliteit streef je na? Hoe creëer je een gezonde woonomgeving? ‘Focus daar vooral op en ga niet meer elke keer opnieuw die woning ontwikkelen. Dat is al voor jou gedaan. En eigenlijk ook veel beter.’
