Corporaties vinden betaalbaarheid belangrijk. Maar wat mij betreft kunnen de meeste corporaties er nog veel meer in de praktijk aan doen. Alleen een gematigd huurbeleid en een goed incassoproces is niet voldoende.
Hoe kun je daadwerkelijk betaalbaarheidsproblemen aanpakken en betaalrisico’s uitbannen? Hoe kun je juist die huurders, die niet of nauwelijks de eindjes aan elkaar kunnen knopen, écht helpen?
Gematigd huurbeleid helpt de betaalbaarheid niet
Natuurlijk, een gematigd huurbeleid heeft wel degelijk effect op macroniveau. Bij een gematigd huurbeleid over de gehele linie is het probleem dat deze onvoldoende terechtkomt bij de huishoudens met de echte betaalproblemen en echt grote betaalrisico’s.
Bovendien laat je – aan de andere kant – veel geld liggen omdat er ook huishoudens zijn die dat gematigde huurbeleid helemaal niet nodig hebben. En dat is een probleem. Want hierdoor houden de meeste corporaties hun gematigde huurbeleid geen 10, 20 of 30 jaar vol.
Hoe kan dit beter?
Wie heeft eigenlijk een lagere huur nodig?
Allereerst is het heel belangrijk dat je inzoomt op de huishoudens met (mogelijke) betaalproblemen. In het artikel Hoe breng je de betaalbaarheid van het wonen voor jouw huurders in beeld? leg ik uit hoe je verschillende data kunt verzamelen waarmee je in kunt zoomen op complexniveau. Waar zitten nu de mensen die het moeilijk hebben?
Hieronder geef ik een aantal praktijkvoorbeelden van corporaties die een specifieke groep helpen om hun betaalrisico te verminderen en om de eindjes aan elkaar te kunnen blijven knopen. Deze voorbeelden zijn ook aan bod gekomen tijdens de seminars die we afgelopen jaar hebben georganiseerd, over betaalbaarheid.
Differentieer je huurbeleid
In het eerste voorbeeld gaat het erom dat je in beeld krijgt waar je de huur wel moet verlagen en waar niet. Stel dat je weet dat in complex X veel huurders met een redelijk hoog inkomen zitten en in complex Y juist mensen met een veel lager inkomen.
Dan kun je differentiëren bij de jaarlijkse huurverhoging en/of in je streefhuren: je past alleen in complex Y een minder hoge huurverhoging of streefhuur toe. Zo zorg je ervoor dat je lagere huren voor een langere tijd kunt volhouden.
Een gematigd huurbeleid houd je een stuk langer vol als je die alleen inzet voor de groep die dit het hardst nodig heeft. Natuurlijk hangt dat ook af van de grootte van de groep en van je ambitieniveau.
Als je optimaal differentieert, krijg je uit complexen met huurders die een hogere huur kunnen betalen de inkomsten binnen die je nodig hebt om je organisatie gezond te houden. En om de armste huurders te ontzien.
Zonnepanelen voor de laagste inkomens eerst
Een ander voorbeeld om betaalbaarheid in de praktijk te borgen is een koppeling maken met energiebesparing. Heb je bijvoorbeeld een complex met veel mensen die het financieel moeilijk hebben? Ga daar dan als eerste aan de slag met energiebesparing. Zo help je de bewoners om hun energielasten omlaag te brengen.
Je kunt er zelfs voor kiezen om die energiebesparende maatregelen in dat specifieke complex zonder huurverhoging door te berekenen, terwijl je dat wel doet bij een complex met huurders die een hoger inkomen hebben.
Maak dan overigens wel een goede afweging en zorg dat je dit verschil in beleid goed kunt uitleggen. Anders wordt het arbitrair. En dat wil je ook niet.
Prestatieafspraken over lokale lasten
Ook een mooie manier om iets aan de betaalbaarheid te doen, is met de gemeente prestatieafspraken maken over de lokale lasten.
Je kunt bijvoorbeeld tegen de gemeente zeggen: wij als corporatie gaan bouwen, maar dan zien we graag dat de gemeente de lokale lasten voor onze huurders iets beperkt. Of je vraagt de gemeente om de ontwikkeling van de huren en de lokale lasten aan elkaar te koppelen. Een faire deal, toch?
Één-op-één met huurders in gesprek
Je kunt nog veel meer doen als je persoonlijk met mensen in gesprek gaat en naar hun persoonlijke situatie kijkt. Waardoor heeft iemand betaalproblemen?
Als je daar antwoord op hebt, kun je individuele huurders nog betere helpen met behulp van je netwerk met allerlei organisaties op het gebied van zorg, welzijn, schuldhulpverlening en dergelijke.
Je moet dan wel capaciteit vrijmaken om die mensen ‘op te sporen’, met hen in gesprek te gaan en ze door te verwijzen naar de juiste instantie.
Dit zijn een aantal voorbeelden van wat je als corporatie kunt doen om je huren betaalbaar te houden. Wil je meer weten over de actuele trends en ontwikkelingen? En wil je meer inspiratie opdoen van collega corporaties? Kom dan naar het seminar Betaalbaarheid.
