Platform31 deed onderzoek naar de mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Uit hun onderzoek blijkt dat je landelijk ongeveer 15.000 extra woningen per jaar kunt realiseren zonder nieuwbouw. Ze maakten een lijst met 40 maatregelen waar corporaties hun voordeel mee kunnen doen.
Frank Wassenberg is woningmarktdeskundige bij Platform31. Hij was betrokken bij het onderzoek naar het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. De aanleiding? Het forse woningtekort in Nederland. ‘Hugo de Jonge wil 100.000 woningen per jaar bouwen,’ begint Frank. ‘Dat is natuurlijk vreselijk moeilijk. Dan kun je roepen dat dat toch niet gaat lukken, of je kunt meedenken hoe we dat zouden kunnen bewerkstelligen.’
Nieuwbouw voegt hooguit 1% per jaar toe aan de totale woningvoorraad in Nederland. ‘Maar die ene procent halen we de laatste 10, 20 jaar niet eens meer,’ zegt Frank. ‘Tegelijkertijd staat 99% er al en daar doen we relatief weinig mee. De aandacht gaat vooral naar nieuwbouw. En dat zou anders kunnen.’
Samenbundeling van maatregelen
Met 15.000 extra woonruimtes per jaar lever je een substantieel deel van de opgave. Samen met flexwoningen en transformatie – allebei eveneens goed voor 15.000 – kom je uit op 45.000 extra woningen. Frank: ‘Dan ben je al bijna halverwege. Hier zit gewoon potentie in. En sowieso is dé oplossing voor het woningtekort er toch niet. Het is altijd een samenbundeling van een heleboel kleinere maatregelen.’
Dat laatste geldt ook voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. ‘Toen we hiermee begonnen, gingen we uit van ongeveer 10 maatregelen,’ vertelt Frank. ‘Maar er was veel meer mogelijk dan we aanvankelijk dachten. En dat is meteen de oproep aan corporaties, gemeenten en marktpartijen: je kunt meer doen dan je denkt.’ Platform31 heeft de 40 maatregelen die zij voorstellen ingedeeld in 3 groepen: meer mensen per woning, meer woningen per kavel en meer doorstroming.
Categorie 1: meer mensen per woning
Frank gaat in op de achtergrond van de eerste groep, meer mensen per woning. De gemiddelde woningbezetting daalt in Nederland, terwijl de woningen de laatste 100 jaar alleen maar groter zijn geworden. ‘In Nederland wonen we gemiddeld ruimer dan in alle andere landen’ zegt Frank. ‘Het CBS heeft berekend dat Nederlanders gemiddeld op 53 m2 wonen, terwijl dat getal in landen als Duitsland, België, Engeland en Frankrijk ergens in de 40 ligt. Dus wij wonen gemiddeld 10 tot 15% ruimer.’
Platform31 maakte een overzicht met 7 woningdeelvarianten, van eenvoudig naar ingewikkelder. ‘Gewoon iemand bij je laten logeren is natuurlijk het allersimpelste,’ lacht Frank. ‘Een stapje hoger kom je uit bij hospitaverhuur. Vroeger kleefde daar nogal een negatief imago aan. Maar dat is wel veranderd, want de potentiële hospitaverhuurders zijn natuurlijk niet meer dezelfde mensen als de hospita’s van 30 à 40 jaar geleden.’
Volgens Frank zit de crux in het makkelijker maken van hospitaverhuur. Allereerst moet je het toestaan en vervolgens zouden woningcorporaties het kunnen stimuleren. ‘Dat is een makkelijke stap, daar hoef je eigenlijk niet zoveel voor te doen. Er zijn bovendien verschillende bemiddelaars die de verhuur voor je kunnen regelen. Inclusief de huurincasso.’ Frank ziet hierin vooral voordelen voor buitenlandse studenten. ‘Dat is een groep die het nu extra lastig heeft. Ze hebben – in tegenstelling tot de meeste Nederlandse studenten – per definitie woonruimte nodig en ze komen er wat moeilijker tussen in de klassieke studentenhuizen.’
Laat jongeren een woning delen
Het volgende trapje op de ladder is meerdere mensen een huurcontract aanbieden in één huis. Frank: ‘Waarom zouden er niet 3 jongeren in een eengezinswoning kunnen wonen? Vaak vinden corporaties dat maar ingewikkeld. En dus wordt er tegen zo’n jongere gezegd: wacht maar tot je aan de beurt komt. Maar tegen de tijd dat zo iemand dan aan de beurt is, is het meestal geen jongere meer. En die persoon krijgt dan in zijn eentje een heel huis.’
In plaats van dat iemand op zijn 28e in zijn eentje een woning krijgt, had je er ook 3 jongeren kunnen huisvesten, stelt Frank. Hij komt met een creatieve oplossing. ‘Misschien zou je als corporatie moeten zeggen: als je een huis gaat delen, mag je de wachttijden bij elkaar optellen. Dan hebben 3 jongeren van 21 met ieder 3 jaar wachttijd opeens 9 jaar wachttijd en belanden ze bovenaan de wachtlijst. En als corporatie help je zo 3 mensen in plaats van één.’
Natuurlijk moet je dan nog wel een aantal praktische en administratieve kwesties oplossen: de huurprijs onder of boven de liberalisatiegrens? Ieder een los contract of een gezamenlijk contract? Wat doe je als er een jongere vertrekt? ‘Ik zou sowieso aanraden om de jongeren die achterblijven inspraak te geven hierin,’ zegt Frank, ‘gewoon de bovenste van de wachtlijst aanwijzen is geen goed idee. En denk niet dat jongeren altijd overlast geven. Vaak werken ze al en zijn ze echt niet luidruchtiger dan een gezin met opgroeiende pubers.’
Categorie 2: meer woningen per kavel
De tweede groep van maatregelen gaat over meer woningen per kavel. Frank maakt daarin onderscheid tussen stedelijke en meer landelijke omgevingen. ‘In een stedelijke omgeving heb je het dan bijvoorbeeld over optoppen: een extra laag bouwen. Veel gebouwen uit de wederopbouwperiode hebben platte daken. Daar liggen hooguit een paar zonnepanelen of er staat een schoorsteen, maar dat kun je oplossen.’
Frank ziet mogelijkheden met lichtgewicht prefabwoningen. ‘Die maken ze tegenwoordig in de fabriek. Ze komen met een vrachtwagen aan en die zet ze met een kraan op de grond. Maar waarom zou je zo’n prefabwoning niet op een flat van 3 verdiepingen kunnen zetten? De bouwers hebben ons verteld dat dit gewoon kan met dezelfde kraan.’ Frank ziet daar veel winst. ‘Woningen worden steeds duurder omdat de grond duurder wordt. Maar de grond op dat dak is gratis.’
Enkele corporaties hebben dit al in de praktijk gebracht. Platform31 is nu met het ministerie, Aedes en een aantal bouworganisaties aan het onderzoeken hoe je dit kunt opschalen. De (toen nog niet demissionaire) minister De Jonge noemde optoppen in een recente Kamerbrief (mei 2023) al als kansrijke optie, met in potentie 100.000 optopwoningen tot 2030, waarvan twee derde bij woningcorporaties.
Frank somt de praktische hobbels op. Hoe maken we toegang? Moet de lift doorgetrokken worden? Hoe zorg je voor brandveiligheid? Hoe zit het met het eigendomsrecht? Hoe staat de gemeente er tegenover? Moeten we iets met het kadaster? Hoe gaan we om met de mensen die eronder en er tegenover wonen? Allemaal zaken waarvan het zinvol is dat niet elke corporatie die in zijn eentje hoeft uit te zoeken.
Voordelen van optoppen
Tegenover die hobbels staan volgens Frank ook voordelen. ‘Bij groot onderhoud is op een gegeven moment het dak aan de beurt. Dat geldt sowieso bij dakisolatie. En of je er nou een nieuw dak op legt van 20 centimeter of van 3,20 meter met een woning ertussen, dat maakt niet zoveel uit. Daar zit winst in.’
Frank maakt ook een koppeling met verduurzaming. ‘Voor corporaties zijn de uitgeponde woningen een lastig bestand. De kopers zijn meestal mensen met weinig geld, zonder veel aspiraties om 50.000 of 60.000 aan verduurzaming uit te geven. Dus schuiven corporaties hun gespikkeld bezit naar achteren.’
Maar woningen op het dak plaatsen, levert geld op. ‘Met dat geld kun je de rest van de woningen in zo’n flat verduurzamen,’ stelt Frank. ‘Zo kun je er opeens toch een positieve businesscase van maken en verminder je de weerstand bij bestaande bewoners.’
Frank ziet voor flats met galerijen nog een plus: je kunt met een extra verdieping een lift realiseren. ‘Zeker gezien de vergrijzing is dat winst.’ Frank vertelt dat het sowieso een stuk eenvoudiger is geworden om bestaande liften door te trekken dan 10 of 20 jaar geleden. ‘Dus voor al die problemen die ik net noemde, zijn er technische oplossingen.’
Frank beaamt dat je enige welwillendheid nodig hebt van de gemeente. ‘Je hebt natuurlijk gemeenten die dit allemaal maar lastig vinden, maar je hebt ook gemeente die denken: dat zou weleens flink wat extra woningen kunnen opleveren.’ Hetzelfde geldt voor de eigenaar van het gebouw. ‘Dat is meestal de corporatie zelf, maar het kan natuurlijk ook een marktpartij zijn.’
Mantelzorgwoningen: oplossing voor 2 generaties
Voor het platteland ziet Frank andere oplossingen. ‘Een gemiddelde corporatie op het platteland of in kleinstedelijke gebied heeft meestal vrij veel ruime eengezinswoningen, terwijl er juist vooral kleine huishoudens – voornamelijk jongeren – op de wachtlijst staan,’ stelt Frank. ‘Die woningen staan vaak op ruime kavels met grote tuinen en allerlei bijgebouwen, zoals schuren, tuinhuisjes en garages. Je kunt als corporatie kijken of deze ruimte niet veel beter te benutten zou zijn.’
Frank geeft als voorbeeld mantelzorgwoningen. ‘De regels daarvoor zijn ruimer. Uit experimenten blijkt dit verrassend vaak een oplossing binnen de familie: de kleinkinderen een woning en opa en oma hebben wat extra aanspraak en zorg nabij.’
Categorie 3: doorstroming bevorderen
De derde categorie bevat maatregelen die de doorstroming bevorderen. Een flink deel van de bewoners van corporatiewoningen is aan het vergrijzen. Frank: ‘De meeste ouderen zeggen nee als je aan ze vraagt of ze willen verhuizen. Waarom zou iemand die al 40 jaar ergens woont nog willen verhuizen? Maar in bijvoorbeeld Zuid-Holland en West-Brabant bleek dat als je doorvraagt, een kwart tot een derde van de mensen van wie de kinderen het huis uit zijn daar toch wel oren naar te hebben.’
Deze mensen beginnen op te zien tegen het onderhouden van de tuin en de bovenverdieping van het huis wordt vaak nog maar nauwelijks gebruikt. Frank stelt dat je hen een aantrekkelijk woningaanbod zou moeten doen. ‘We zien dat 90% van de woningen die corporaties geschikt achten voor ouderen onvoldoende aantrekkelijk zijn. Je moet dus nieuwe woningen bijbouwen, speciaal voor ouderen. En daarbij specifiek rekening houden met hun wensen, bijvoorbeeld door een gedeelde tuin of andere voorzieningen aan te bieden.’
Dit vraagt natuurlijk wel een investering. Volgens Frank is dat een kwestie van rekenen. ‘Qua oppervlakte heb je maar de helft nodig van een eengezinswoning. En je speelt er grote woningen mee vrij.’
Concreet aan de slag
Frank noemt 3 manieren waarop corporaties concreet aan de slag zouden kunnen gaan. Hij begint bij de laatste categorie, de doorstroming. ‘Die woningen staan met name in na-oorlogse wijken, daar hebben corporaties ook veel bezit,’ stelt Frank. ‘Vaak wonen er in die wijken inmiddels in totaal veel minder mensen dan toen die woningen net werden opgeleverd. Ga eens kijken of je daar kleine complexen voor ouderen kunt bijbouwen. Die kunnen dan in hun eigen buurt blijven. De woningen die zij achterlaten, wijs je met voorrang toewijzen aan de meest geschikte. Kijk gewoon eens wat er in die wijken mogelijk is.’
Als tweede noemt Frank het delen van woningen. ‘Ga hospitaverhuur stimuleren in plaats van tegenhouden. Trek samen met de gemeente op om dat netjes te regelen. Denk sowieso na of je jongeren, ook die groep die net zijn eerste baan heeft, niet vaker samen kunt huisvesten. Welke huizen in je bezit zijn daar geschikt voor?’
Als derde zou je in een stedelijke omgeving kunnen nadenken over optoppen en in een landelijke omgeving kijken naar de woningen die op een ruime kavel staan. ‘In al die hoofdgroepen zit potentie,’ zegt Frank, ‘maar de kunst is om het samen met anderen op te pakken. Besef ook dat andere corporaties met dezelfde vraagstukken worstelen als jijzelf.’
Kijk tot slot of je een en ander aan elkaar kunt koppelen. Als senioren doorstromen, dan kun je verschillende dingen doen met de woningen die vrijkomen. Bijvoorbeeld splitsen of aan meerdere mensen verhuren. Frank: ‘Als je een groot gezin moet huisvesten, dan is dat natuurlijk prima. Maar vaak zie je dat er op de wachtlijst vooral kleine huishoudens staan. Bovendien geldt dit natuurlijk voor elk huis dat vrijkomt: kijk hoe je het zo optimaal mogelijk verhuurt.’
Idealiter zou je met je bestaande voorraad net zo gestructureerd moeten werken als je met nieuwbouw doet. Wat past er in mijn werkgebied? Welke van de 40 maatregelen zijn het meest relevant en het meest kansrijk? En vervolgens kijk je of je maatregelen kunt koppelen om er het meeste uit te halen. Aan de slag dus.
Op de website van Platform31 vind je veel informatie over het beter benutten van bestaande woningen.
