Voor de tiende keer heb ik deze zomer onderzocht hoe het staat met portefeuille- en assetmanagement bij woningcorporaties. In 2026 heeft 48% het portefeuille- en assetmanagement opgenomen in de jaarcyclus. Daarmee blijft de sector ongeveer op dezelfde plek hangen als in de afgelopen jaren. Gelukkig zijn er wel aanknopingspunten voor een volgende stap.
De helft werkt in de jaarcyclus
Werken in de jaarcyclus betekent dat portefeuille- en assetmanagement is aangesloten op onder meer de begrotingscyclus en de prestatieafspraken. Je doorloopt van jaar op jaar dezelfde stappen en krijgt daardoor de kans om het ieder jaar een klein stukje beter te doen.
In 2017 werkte ongeveer een derde van de corporaties in de jaarcyclus. Dat aandeel groeide tot ongeveer de helft en is sinds 2021 redelijk stabiel. De 48% van dit jaar past dus in het beeld van de afgelopen jaren.
De grens ligt bij fase 3
Op basis van de vragenlijsten heb ik iedere corporatie ingedeeld in een ontwikkelingsfase. In fase 0 is er nog geen portefeuille- en assetmanagement. In fase 1 zijn onderdelen aanwezig en in fase 2 staat het geheel compleet op papier. Vanaf fase 3 wordt het echt interessant: dan is portefeuille- en assetmanagement ingebed in de jaarcyclus.
Daarna kan de inbedding zich verbreden. In fase 4 raakt portefeuille- en assetmanagement steeds meer geïntegreerd in de hele organisatie. In fase 5 werk je ook met gemeenten, ketenpartners en andere corporaties als één systeem. Fase 6 vraagt om een glazen bol en is vooral voor de compleetheid van het model opgenomen. Mocht iemand toch werkelijk een glazen bol hebben, dan hoor ik het graag J.
Zolang je fase 3 niet hebt bereikt, blijft de werkwijze kwetsbaar. Als de medewerker vertrekt die het portefeuilleplan heeft geschreven, kan het werk zomaar weer verdwijnen. Is de werkwijze al jaren verbonden met andere processen, dan kunnen ook andere collega’s bewaken wat nodig is en sneller zorgen dat ontbrekende onderdelen weer op orde komen.
De inhoud blijft achter
Portefeuille- en assetmanagement bestaat uit vijf puzzelstukken: inhoud, organisatie, processen, data en software. Uiteindelijk gaat het om de inhoud: ken je je werkgebied en heb je daar actuele plannen voor? De andere vier onderdelen ondersteunen het bereiken daarvan.
Op inhoud scoren corporaties met 2.501 tot 5.000 verhuureenheden gemiddeld het beste. Dat beeld keert bijna ieder jaar terug. Blijkbaar zijn deze corporaties groot genoeg voor voldoende capaciteit en werken met data. En ook nog klein genoeg om dicht bij het werkgebied te staan.
Over de hele sector zie je sinds 2017 een kleine stijging bij software, data, processen en organisatie. Alleen de inhoud scoort in 2026 lager dan in 2017. Precies het onderdeel waar het uiteindelijk om gaat.
Je zou kunnen zeggen dat al die investeringen weinig opleveren. Ik denk dat het genuanceerder ligt. De investeringen hebben waarschijnlijk eerder geholpen om alle extra complexiteit op te vangen en te voorkomen dat de sector achteruitging.
Waarom de ontwikkeling stagneert
De prestatiedruk op corporaties is sinds 2017 sterk toegenomen. Er wordt meer gevraagd op het gebied van nieuwbouw, bijzondere doelgroepen, ontmoetingsruimtes, middenhuur en leefbaarheid. Tegelijkertijd is het door onder meer stikstof en netcongestie moeilijker geworden om daadwerkelijk te leveren.
Al die nieuwe onderwerpen vragen aandacht en leiden af van de basis. Dat helpt verklaren waarom portefeuille- en assetmanagement blijft steken, ook al investeren corporaties nog steeds in software, data, processen en voldoende menskracht.
Ook bij individuele corporaties verloopt de ontwikkeling niet altijd in een rechte lijn. Personeelswisselingen kunnen vooral in de eerste fasen tot een grote terugval leiden. Juist daarom is het zo belangrijk om portefeuille- en assetmanagement stevig in de jaarcyclus en andere werkprocessen in te bedden.
Begin met processen en software
Bij corporaties die wel vooruitgang boeken, zijn processen en software vaak het eerste waarin zij investeren. Met goede processen verbind je portefeuille- en assetmanagement aan de begrotingscyclus en aan de werkprocessen die ervoor moeten zorgen dat plannen ook worden uitgevoerd.
Daar heb je meestal andere software voor nodig dan Excel. De software helpt vervolgens ook om het proces goed in te richten. Als je daarmee aan de slag gaat, wordt bovendien snel zichtbaar hoe goed (of hoe slecht) je datakwaliteit echt is.
Probeer daarom niet eerst je datakwaliteit volledig op orde te brengen en pas daarna te beginnen. Ga aan de slag en ontdek in het gebruik welke data ontbreken of niet goed genoeg zijn.
En blijf consequent doorontwikkelen. Dat zeg ik al jaren en het is misschien niet erg spannend, maar het werkt wel. Hou de focus op de basis: een actueel portefeuilleplan, actuele complexstrategieën en een goede aansluiting op de begroting en de uitvoerende werkprocessen.
Vier opdrachten voor het komende jaar
De eerste opdracht voor jouw als corporatie is om AI in de jaarcyclus te integreren. AI kan bijvoorbeeld helpen om een meerjarenonderhoudsbegroting beter op te zetten. Ook kun je ieder jaar je portefeuilleplan, data-analyse en complexplannen opnieuw laten controleren op verouderde informatie en verbeterpunten.
Zelfs bij een omvangrijk portefeuilleplan kan AI snel aangeven wat niet meer actueel is en helpen bij de aanpassing. Daardoor hou je meer tijd over voor de daadwerkelijke besluitvorming en het gesprek over de richting van je portefeuille.
De tweede opdracht is het verbeteren van de datakwaliteit. De mensen, software en processen zijn meestal wel aanwezig, maar data blijft de zwakste schakel. Ook daar kan AI helpen om sneller te duiden waar je kunt verbeteren.
Ten derde is de Wet versterking regie volkshuisvesting inmiddels in werking getreden. Daardoor verschuift het portefeuilleplan meer van de vraag wat je moet doen naar de vraag hoe je dat gaat doen. De regionale en lokale opgave landt als het goed is in een gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma, waarop je portefeuilleplan vervolgens kan aansluiten. Dit vraagt om nauwere samenwerking met de gemeente en collega corporaties.
De vierde opdracht is om je voor te bereiden op de aankomende verruiming van DAEB richting de middenhuur. Corporaties kunnen daardoor straks ook binnen de DAEB-tak middenhuur bouwen en verhuren. Hoewel de wetgeving nog niet definitief is vastgesteld vraagt dit nu al om opnieuw na te denken over middenhuur, het mengen van complexen en andere verdienmodellen op complexniveau. Dat kan verschillende tweede-orde-effecten hebben voor de rest van de portefeuille.
Verder met portefeuille- en assetmanagement?
Wil je verder met portefeuille- en assetmanagement? Bekijk dan de opleidingen over portefeuillesturing, assetmanagement en AI. In de agenda vind je de eerstvolgende mogelijkheden.
Resultaten uit vorige jaren
Het onderzoek naar de stand van portefeuille- en assetmanagement in de sector loopt sinds 2017. Wil je meer lezen over de resultaten uit vorige jaren? Bekijk dan de onderstaande artikelen.
2025: Portefeuille- en assetmanagement: waarom de ontwikkeling stokt en hoe je verder komt
2024: Onderzoek 2024: ontwikkeling portefeuille- en assetmanagement bij corporaties komt tot stilstand
2023: Stijgende trend portefeuille- en assetmanagement bij corporaties zet door
2022: Portefeuille- en assetmanagement bij corporaties steeds volwassener
2021: Onverwacht snelle ontwikkeling van portefeuille- en assetmanagement in 2021
2020: Ontwikkeling Portefeuille- en Asset Management is een zaak van lange adem (onderzoek 2020)
2019: Ontwikkeling Portefeuille- en Asset Management stagneert [onderzoek 2019]
2018: Portefeuille- en assetmanagement: de stand van de corporatiesector [2018]
2017: Portefeuille- en asset management: stand van de corporatiesector
