Corporaties hebben al decennia geen duurzaam verdienmodel. Je zou het kunnen zien als een kikker die langzaam wordt gekookt.
Met een beetje ironie kun je zeggen dat we altijd denken dat corporaties over 10 jaar failliet gaan. Dat dachten we 15 jaar geleden, 10 jaar geleden en 5 jaar geleden, maar het gebeurt uiteindelijk nooit. Tenminste, niet in grote getalen. Dat komt vooral omdat corporaties niet alle geplande ambities (kunnen) waarmaken.
Waarom gaan corporaties niet failliet?
Er is in de praktijk te weinig grond, de bouwcapaciteit is onvoldoende, de organisatie kan het niet aan. En soms zijn er op projectniveau financiële overwegingen om een project af te blazen. Hoe dan ook blijkt het tot nu tot steeds onmogelijk om alles wat je in je begroting had opgenomen daadwerkelijk te realiseren.
Een andere reden is dat corporaties meestal een ruime buffer aanhouden. Kijk bijvoorbeeld naar de afgelopen jaren. Je kunt wel stellen dat er niet erg optimistisch is gerekend en dat het uiteindelijk steeds weer mee bleek te vallen.
Maar het financiële risico blijft bestaan
Toch is er wel iets anders aan de hand: die 10 jaar is inmiddels 5 jaar geworden. Veel corporaties komen volgens hun eigen doorrekening al over 5 jaar in de financiële problemen.
In de berekeningen van corporaties zitten veel grote ambities, waarbij het maar zeer de vraag is of die wel realistisch zijn. Dus dan kun je je ook afvragen of het over 5 jaar toch gaat gebeuren dat corporaties door de financiële ratio’s schieten en aan de verkeerde kant van de norm terechtkomen.
Tegelijkertijd is het realiseren van die ambities wel nodig, als je tenminste de problemen op de woningmarkt wilt oplossen. Zonder die ambities gaat dat niet. Of het nou snel of langzaam gaat, het zal hoe dan ook moeten gebeuren.
De exploitatiekosten stijgen
Tegelijkertijd wordt de exploitatie van bestaande woningen structureel steeds duurder. Dit komt met name door de hogere eisen die aan woningen worden gesteld, bijvoorbeeld op het gebied van verduurzaming.
Bovendien zitten er tegenwoordig veel meer installaties in woningen. Die vergen niet alleen extra investeringen, maar verhogen vervolgens ook de onderhoudskosten. Daardoor is het exploiteren van huurwoningen duidelijk duurder geworden dan voorheen.
De rente stijgt
En dan is er nog iets aan de hand. Het gebrek aan een duurzaam verdienmodel werd de afgelopen 10 à 15 jaar gemaskeerd door een heel lage rentestand. Corporaties konden (bijna) gratis geld lenen. Daardoor gingen er meer projecten door dan bij een meer realistische rentestand, zoals we die nu hebben.
Net als de meeste (alle) economen kan ik natuurlijk niet in de toekomst kijken. Maar het ligt toch wel in de lijn der verwachting dat die extreem lage rentestanden niet zo snel terug zullen komen.
Hier zie je ook weer het effect van die kikker die langzaam gekookt wordt. Corporaties hebben de afgelopen 10 jaar (bijna) gratis leningen afgesloten. Die zullen ze in de komende 10 jaar moeten herfinancieren tegen een (veel) hoger rentepercentage.
Dat betekent dus dat in de loop van de komende 10 jaar de rentelasten van corporaties zullen stijgen. Naar alle waarschijnlijkheid zijn dit kosten voor de langere termijn.
Een rol voor de overheid
Corporaties zullen dus echt op zoek moeten naar een duurzaam verdienmodel. En ik ben ervan overtuigd dat je dat niet zult vinden als je alleen naar je corporatie zelf kijkt. Natuurlijk kun je kijken wat er nog anders of efficiënter zou kunnen, maar uiteindelijk moet je ook naar de politiek kijken.
Het is aan corporaties om dit inzichtelijk te maken. Laat zien wat je verdienmodel is en waar het je aan middelen ontbreekt om de broodnodige ambities waar te maken en de woningmarkt weer vlot te trekken.
Schaf de vennootschapsbelasting af
De overheid kan volgens mij twee dingen doen. Ten eerste is het absurd dat corporaties vennootschapsbelasting betalen. Op deze manier verdwijnt er immers geld uit de volkshuisvesting naar de algemene middelen. Met dat geld worden ongetwijfeld andere goede dingen gedaan, maar het is natuurlijk raar dat je dit doet als je tegelijkertijd zegt dat de woningmarkt een van de belangrijkste dossiers is waarop ingegrepen zou moeten worden.
Zorg er dus voor dat geld voor de volkshuisvesting ook binnen de volkshuisvesting blijft. Daarbinnen kunnen corporaties een heel belangrijke rol spelen, dat het heeft het verleden al bewezen. Laat dat geld dus bij de corporaties en zorg ervoor dat de corporatie ook die bredere rol kan oppakken.
Verduurzaming en energietransitie
Corporaties hebben bijvoorbeeld bewezen dat ze hun rol konden pakken als startmotor voor de energietransitie. Er moet nog veel gebeuren aan corporatiewoningen, maar als je het met de rest van de voorraad vergelijkt, dan krijg je meer waardering voor de inspanningen die corporaties leveren. Maar ook op andere thema's doen corporaties meer dan ‘alleen’ het huisvesten van de primaire doelgroep.
Natuurlijk kleven er aan het afschaffen of verminderen van de vennootschapsbelasting ook praktische bezwaren. Minister De Jonge heeft een heel epistel over geschreven aan de Tweede Kamer waarom het niet zou kunnen en wat de hobbels zijn. Maar dat wil allemaal niet zeggen dat het echt onmogelijk is.
Naast een eerlijkere vennootschapsbelasting mag je de overheid ook nog aanspreken op iets anders: subsidies. Zeker als corporaties bijdragen aan bredere doelen dan ‘alleen’ de volkshuisvesting.
En de corporatiesector moet dan inzichtelijk maken wat corporaties nog meer doen, los van hun primaire taak. Ik denk dan bijvoorbeeld aan experimenten op het gebied van verduurzaming. Van die lessen profiteren andere woningeigenaren ook weer; zij kunnen die nieuwe technieken op een rendabelere manier toepassen. Daar mag best iets tegenover staan.
Hetzelfde geldt voor plekken waar corporaties flexwoningen hebben geplaatst. Die worden ingezet voor placemaking in een bredere gebiedsontwikkeling. Je huisvest dus niet alleen je primaire doelgroep, maar draagt ook bij aan bredere doelen.
Het huisvesten van statushouders
En een ander voorbeeld is het huisvesten van statushouders. Reken maar eens uit welk deel van de gemeentelijke taakstelling door corporaties wordt gerealiseerd. Op basis van het aandeel in de woningmarkt is dat meer dan je misschien zou mogen verwachten.
En daar mag vanuit de overheid dus ook wel iets tegenover staan. Bijvoorbeeld door grond en geld hiervoor beschikbaar te stellen, zodat je als corporatie tegelijkertijd ook extra woningen kunt bouwen.
Corporaties halen vrijwel al hun inkomsten uit de huur die hun huurders betalen. Dan is het niet logisch dat je met dat geld allerlei opgaven betaalt die ook ten goede komen aan mensen die in de particuliere huursector en de koopsector wonen.
Een verdienmodel voor de langere termijn
Voor al dit soort zaken – verduurzaming, placemaking, het huisvesten van statushouders – mag best wat geld uit de algemene middelen beschikbaar worden gesteld. Dit is met name een opgave voor de verschillende overheden.
Voor jouw eigen corporatie is het ook belangrijk om dit inzichtelijk te maken. Wanneer heb ik een duurzaam verdienmodel, wat kan ik daar zelf aan doen en wat vraag ik van de overheid? Op deze manier kunnen corporaties ook op de langere termijn aan volkshuisvesting blijven werken.
