In de afgelopen 10 tot 15 jaar zijn door woningcorporaties een aantal tussenvormen tussen huur en koop ontwikkeld. Dit wordt ook wel ‘Te Woon’ genoemd. Een vorm als Koopgarant zorgt ervoor dat bewoners tegen gereduceerd tarief een woning kunnen kopen. Wie zijn woning weer kwijt wil moet deze eerst aan de corporatie aanbieden. En de winst (of het verlies) worden door bewoner en corporatie gedeeld. Tussenvormen zijn ontstaan vanuit het idee om meer keuzevrijheid aan bewoners te bieden.
Werken tussenvormen wel overal?
Of tussenvormen daadwerkelijk de keuzevrijheid van de woonconsument vergroten is sterk afhankelijk van de regionale woningmarkt. In de Duin- en Bollenstreek is bijvoorbeeld sprake van een hoge woningvraag, weinig aanbod, en relatief hoge koopprijzen. Voor starters en middeninkomens op de woningmarkt is hier zowel de huur- als de reguliere koopsector vrijwel onbereikbaar. Woningen die via Koopgarant met korting worden aangeboden vormen daarom een goede aanvulling op het bestaande aanbod. Het geeft starters en middeninkomens de kans om binnen de regio een geschikte woning te vinden.
In regio’s waar de koopprijzen lager liggen – bijvoorbeeld als gevolg van demografische krimp – kan Koopgarant een goede marktwerking juist verstoren. Ook in de lage prijscategorieën is op plekken als Noord-Groningen, Zuid-Limburg, maar ook in delen van Rotterdam voldoende regulier koopaanbod. In Rotterdam zijn straten waar eigenaar-bewoners hun woning van € 90.000,- niet kwijtraken, terwijl de corporatie vergelijkbare portiekflats met korting voor € 69.000,- kan aanbieden. In krimpgebieden dreigen zulke situaties op nog grotere schaal. En de reguliere koopmarkt nog verder op slot zetten, dat kan toch niet de bedoeling van maatschappelijk gedreven corporaties zijn!
Moeten tussenvormen in (toekomstige) krimpregio’s dan helemaal in de ban worden gedaan? Niet per se. Wanneer we vormen kunnen vinden die niet gebaseerd zijn op korting en winstdeling kunnen tussenvormen ook buiten groeiregio’s een functie vervullen. Demografische krimp vraagt om risicobeheersing. Ik denk bijvoorbeeld aan vormen waarbij woningcorporaties tegen een opslag op de reguliere koopprijs terugkoopgaranties afgeven. Met die opslag kan sloop van mogelijk overtollig vastgoed in de toekomst worden gefinancierd. Dit is een variant die – afgezien van de opslag – lijkt op Koopcomfort. Juist in krimpgebieden zijn zulke garanties een goede aanvulling ten opzichte van het reguliere koopaanbod.
Wanneer we kijken naar de verdeling van licentiehouders voor Koopgarant en Koopcomfort over groei- en krimpregio’s valt op dat hier totaal geen lijn in zit. Het lijkt erop dat de situatie op de lokale woningmarkt vrijwel geen rol speelt bij de keuze van corporaties om tussenvormen tussen huur en koop in te zetten. Koopgarant ligt in (toekomstige) krimpgebieden niet voor de hand maar wordt desondanks wel aangeboden. Bijvoorbeeld in de Achterhoek. Aan de andere kant zijn er in krimpregio’s nauwelijks tot geen corporaties die met voor krimpregio’s geschikte tussenvormen aan de slag zijn. Hier is nog werk te doen.
