Sinds 2013 stelt Companen elk jaar de trends vast voor de woningmarkt en de leefomgeving. Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg besprak ze met algemeen directeur Bram Klouwen.
Kleinschalige veranderingen
De eerste trend die Companen signaleert, is dat systeemverandering steeds meer van onderaf komt. ‘We zijn als samenleving geneigd om dingen heel groot te maken,’ begint Bram, ‘maar echte verandering bewerkstellig je op het niveau van het portiek, de galerij en het buurtje waar mensen wonen.’
Nadat het jarenlang over plannen en grootschalige ideeën ging, merkt Bram dat er meer aandacht komt voor de wijken, voor de plek waar mensen wonen. ‘En dat je daar de verandering teweegbrengt, mede omdat de samenleving zo complex is dat het heel moeilijk is om die grote systemen te veranderen.’
Hij noemt als meest schrijnende voorbeeld de kinderopvangtoeslagaffaire. ‘Je ziet hoe moeilijk de afhandeling is. En dat laat ook zien hoe complex de samenleving is.’ Dus Brams devies is: wil je iets doen voor mensen, kijk dan hoe je op het niveau van de buurt een prettige leefgemeenschap krijgt. ‘Gelukkig zie ik deze beweging steeds meer terugkomen, ook bij corporaties.’
Bram moedigt corporaties dan ook aan om vooral niet te wachten op systeemwijzigingen, zoals de regiewet. ‘Zo’n wet is prima, maar dit soort processen zijn taai. Hugo de Jonge wilde die wet in 2022 naar de Kamer sturen. Inmiddels is het 2025 en komt Mona Keijzer waarschijnlijk een dezer dagen met de nota van wijziging.’
Homogene buurten, heterogene wijken
De wijkaanpak is voor corporaties is een prima manier om die beweging van onderaf in gang te zetten. Een van de andere trends die Companen daarbij signaleert, is het werken aan gemengde wijken. ‘Homogene buurten, heterogene wijken,’ verduidelijkt Bram. ‘Zorg dat mensen elkaar kennen en herkennen op buurtniveau, en op wijkniveau is het goed om variatie te hebben.’
In wijken waar het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV) wordt ingezet, wordt stevig geïnvesteerd in meer variatie qua bevolkingsgroepen. ‘Ik geloof echt dat dit kan bijdragen, zolang je maar zorgt dat mensen elkaar op buurtniveau blijven herkennen.’
Praat met bewoners
Begin bij het gesprek met bewoners, raadt Bram corporaties aan. ‘Dat is een ontzettend open deur, en toch zijn we vaak geneigd om de werkelijkheid van de deskundologen centraal te stellen. Dan maken we een plan en vragen daarna aan bewoners of ze het een goed plan vinden. Maar begin nou eens bij het portiek.’
Bram geeft een voorbeeld: ‘Bij een bewonersbijeenkomst vertelde een meneer dat er zes voordeuren in zijn portiek zijn. In het begin had hij contact met iedereen, maar inmiddels werd er achter elke voordeur een andere taal gesproken. En die meneer sprak geen zes talen.’
‘De reactie was: u moet zich wat meer verplaatsen in uw buren,’ gaat Bram verder. ‘Maar dat was zijn probleem niet. Hij wilde zich graag verplaatsen in zijn buren, hij kon ze alleen niet verstaan. En zo wordt die meneer al gauw racisme verweten, terwijl hij alleen maar contact met zijn portiekgenoten wilde.’
Een andere meneer vertelde dat er in zijn buurt allemaal mensen met een rugzakje kwamen wonen. ‘En toen zei de corporatiemedewerker: ja, maar dat is omdat wij willen werken aan een inclusieve buurt. Waarop die bewoner zei: maar dit is ook mijn buurt. Heb jij eigenlijk een inclusieve buurt? Of woon je in een exclusieve buurt?’
Bram legt uit dat we gauw geneigd zijn om te zeggen wat goed is voor mensen. ‘Ik doe er zelf aan mee hoor, met frases als homogene buurten, heterogene wijken. Maar laten we eens gaan praten met mensen en gewoon vragen wat ze dagelijks tegenkomen.’
Afstand tussen management en huurders
Zo was Bram onlangs bij een overleg met een MT van een corporatie. ‘Ik vroeg de MT-leden wie van hen er wekelijks een huurder sprak, zonder formeel doel. Alleen de manager Wonen stak voorzichtig haar vinger op. De rest bleef stil.’
‘Ze legden uit dat hun woonconsulenten, wijkbeheerders en opzichters het contact met huurders onderhielden,’ gaat Bram verder. ‘Dus ik vroeg: maar hoe is dan de verbinding tussen deze mensen en de leiding van de organisatie? Ze antwoordden dat teamleiders dit als het goed is bij het MT brengen. En dan zie je dus hoe hiërarchisch gelaagd een corporatie kan zijn.’
Bram legt uit dat hij vaker ziet dat het management op afstand staat van het klantcontact. ‘Dat wordt gezien als de operatie en niet als de strategie. Maar ik ken ook een corporatiebestuurder die zegt: als er wat is met een huurder, dan ga ik zelf op die huurder af. Omdat ik weet dat mijn aanwezigheid impact heeft.’ Het gaat er dus ook om hoe je je rol ziet, wil Bram hiermee zeggen.
Breng strategie en operatie bij elkaar
Dus ondanks een volle agenda en een RvC die je niet gaat afrekenen op hoe vaak je als manager met huurders praat, raadt Bram wel aan om dit regelmatig te doen. En sowieso om ervoor te zorgen dat de afstand tussen de operatie en de strategie klein is. Want dit zegt ook iets over hoe groot de afstand tussen de huurder en het management is.
Een ander voorbeeld van Bram gaat over woningtoewijzing aan kwetsbare huurders. Daar schuurt het weleens tussen de strategie en de operatie. ‘Als een woonconsulent een woningtoewijzing aan een kwetsbare huurder afwijst, dan heeft het management daar soms een oordeel over.’
Hij vertelt over een sessie met woonconsulenten. ‘Er werd met veel passie over deze mensen wordt gesproken. Maar af en toe zijn ze ook hard: dit is een asociaal persoon en dat moeten we gewoon niet willen in die buurt.’
Soms ontstaat er dan een politieke strijd. ‘En die komt op het bord van het management terecht. Want de gemeente zegt dan: waarom heb je die persoon geweerd? Dat is een lastige situatie, maar dan zou je als bestuurder toch voor je medewerkers moeten gaan staan.’ En zoiets kun je waarschijnlijk beter uitleggen als je zelf dichter bij de uitvoering staat.
Duur bouwen zorgt voor minder woningen
Een hele andere trend die Companen benoemt gaat over duur bouwen. Het idee daarachter is dat je de doorstroming op gang brengt. Maar Bram bestrijdt dat.
‘Ik geloof veel meer in doorstroming naar passende woningen dan naar duurdere woningen. Bijvoorbeeld gelijkvloerse woningen bouwen voor senioren.’
De Vinex wijken worden vaak als voorbeeld gebruikt. Toen werd er veel duur gebouwd. Bram: ‘Het idee leeft dat de bouwproductie toen heel hoog was. Maar de statistieken laten zien dat er in de Vinex periode veel minder werd gebouwd dan in de jaren daarvoor. En juist in de tijd van vóór de Vinex wijken werd er actief gestuurd op een betaalbaar programma, zowel qua huur als qua koop.’
Bram geeft een rekenvoorbeeld: ‘Als van de 100 mensen 30 een dure woning kunnen betalen en je stelt dat je voor de helft duur moet bouwen, dan bouw je uiteindelijk maar 60 woningen in plaats van 100. Want als je er 20 niet kunt afzetten, dan bouw je die niet.’
Door de jaren heen ziet Bram steeds hetzelfde patroon: bij stagnatie in de bouw, stagneert het dure segment het eerst. Dus hij raadt corporaties aan om te zorgen dat het aandeel goedkoop, middelduur en duur is afgestemd op wat de markt vraagt.
Dit wordt ook zo in de regiewet opgenomen. ‘Daar ben ik blij om,’ zegt Bram. ‘En laten we dit nu even vasthouden, daar niet te veel discussie over hebben. Volgens mij is dit een goede lijn en het biedt corporaties en andere investeerders ook zekerheid.’
Gemengde wijken
Je kunt ook te duur bouwen in gemengde wijken, al ziet Bram dat daar toch vooral ook iets anders speelt. ‘Allereerst trekken mensen zich steeds meer terug achter de voordeur,’ ziet Bram. ‘Maar op straatniveau praten mensen nog wel met elkaar, als je dit tenminste faciliteert bij de inrichting van wijken.’
De jaren 80 zijn wat dat betreft geen goed voorbeeld. Bram: ‘In een wijk met tuingerichte woonkamers en carports voor de deur, heb je geen ontmoeting op straat. Zorg dat er loopjes zijn naar de parkeerplaatsen, naar het speelplein, zodat mensen elkaar tegen kunnen komen.’
‘En zorg dat je geen karikatuur maakt van gemengde wijken. In een stadsvernieuwingswijk heeft het weinig zin om woningen in het topsegment toe te voegen,’ stelt Bram. ‘Je kunt beter bouwen in een segment dat net iets hoger ligt, zodat je de wijk versterkt, maar bewoners nog wel binding met elkaar en met de wijk hebben.’
Door iets duurder te bouwen kun je ervoor zorgen dat mensen die groter of anders willen wonen in de wijk kunnen blijven. Maar Bram ziet ook voorbeelden waarbij het goed gaat met nieuwe bewoners. Hij noemt Malburgen, een wijk in Arnhem.
De corporatie heeft daar aan de randen koopwoningen voor de middenklasse gebouwd. Bram: ‘Mensen gaan nu niet ineens de straat op om praatjes te maken, maar de kinderen gaan wel naar dezelfde school. En zo ontstaat er toch verbinding.’
Bestaanszekerheid onder druk
Companen signaleert verder dat de bestaanszekerheid van huishoudens onder druk staat. Mede door passend toewijzen ziet Bram dat de problemen in buurten met veel corporatiewoningen zich opstapelen. ‘Het komt ook omdat de gedachte is dat mensen beter af zijn met een koopwoning,’ stelt Bram. ‘Daardoor bestaat de huurderspopulatie steeds meer uit alleenstaanden of eenoudergezinnen met een laag inkomen.’
Dat zet wijken onder spanning. ‘Mensen met een laag inkomen, zijn minder vaak gezond, leven meer van dag tot dag, ervaren meer stress en maken sneller verkeerde, impulsieve keuzes. Dat wordt steeds kwetsbaarder en die mensen zien in hun directe omgeving steeds minder voorbeelden van hoe het anders kan.’
Volgens Bram is hier onvoldoende aandacht voor. ‘Wel in woorden. We kunnen heel goed uitleggen dat we aandacht moeten hebben voor deze mensen. Maar ik zie ook een grote verlegenheid. En een politiek die keuzes maakt die deze mensen eerder klemzetten dan dat het ze verder brengt. Terwijl enige compassie juist heel belangrijk is.’
Gelukkig ziet Bram de buurtgerichte benadering steeds meer terugkomen. ‘Daarmee wordt ook het gesprek weer meer gevoerd met deze bewoners. Maar ik zie ook dat het systeem deze mensen wel heel kwetsbaar maakt.’
Unieke positie corporaties
Er is hierin ook een rol weggelegd voor corporaties. Bram: ‘Je bent de huisbaas, en de enige partij die met al deze mensen individueel een contract hebt en daarmee ook een relatie. Qua energieleverancier heeft iedereen iemand anders, de zorg komt maar bij een selecte groep mensen binnen, maar de corporatie kent iedereen.’
Hoewel niet formeel, ziet Bram vanwege deze positie een verantwoordelijkheid voor corporaties om er voor deze mensen te zijn. ‘Denk na hoe je kunt zorgen voor een warme overdracht naar zorgverleners of het sociaal wijkteam. Spreek de gemeente aan op de bereikbaarheid van die teams.’
Bram vindt ook dat er soms te snel op de AVG-wetgeving wordt gewezen. ‘In het belang van mensen kun je je daar niet achter verschuilen. Ik zie corporaties hier regelmatig op een creatieve manier mee omgaan en soms moet dat ook. Dan help je mensen buiten de formele lijnen even op weg.’
Ook al is dat niet makkelijk, want je moet als corporatie al zoveel. ‘Je moet verduurzamen, woningen bouwen en je wordt op allerlei fronten benaderd,’ beaamt Bram. ‘Er speelt dus heel veel, maar het gaat hier wel om mensen. Dus eigenlijk is dit een kerntaak voor corporaties.’
Kijk waar je invloed op hebt
Tot slot keert Bram terug naar waar het gesprek mee begon. Hij moedigt corporaties aan om aan te sluiten bij de beweging van onderop, in plaats van te wachten op systeemverandering. ‘Je kunt de wind niet veranderen, maar wel de stand van je zeilen. Het systeem verander je niet zomaar, maar je kunt wel kijken hoe je ermee omgaat.’
‘En je mag best mopperen op de wind, dat doe ik ook,’ erkent Bram. ‘Het is natuurlijk een schande dat de vennootschapsbelasting nog steeds bestaat. Blijf dat aangeven en blijf lobbyen voor de afschaffing ervan. Maar doe verder vooral wat in je macht ligt. Kijk naar waar je invloed op hebt. Waar kun je van betekenis zijn? Hou de dingen klein, en zorg dat je de beweging erin krijgt.’
