Hoe bepaal je als corporatie waar je je euro’s maatschappelijk gezien het beste kunt uitgeven? Daarvoor is het belangrijk om je financiële ruimte in kaart te brengen. En om vervolgens te bepalen hoe je daarmee wilt omgaan. In dit artikel laat ik je zien hoe je dit in drie stappen kunt doen.
Stap 1: De theoretische ruimte bepalen
De eerste stap is de makkelijkste: die is voor een gedeelte al voor je gedaan. Bepaal de theoretische ruimte binnen de normen zoals die door de externe toezichthouders (Aw/WSW) zijn vastgesteld.
Daarvoor kijk je zowel naar je kasstromen als je vermogensontwikkeling. Je kunt een aantal scenario’s uitrekenen waarin je maximaal investeert. Op het moment dat je daarin voor het eerst door één van de ratio’s schiet, dan heb je je plafond bereikt.
Stap 2: Hoe wil je sturen op je maximale bestedingsruimte?
De tweede stap is daarom om te kijken wat je – binnen de mogelijkheden – maximaal wilt uitgeven in de komende periode (bijvoorbeeld de komende 5 of 10 jaar).
Met andere woorden: hoe wil je dat je kasstroom en vermogenspositie zich in de komende periode ontwikkelen? Mag je eigen vermogen bijvoorbeeld meer of minder afnemen?
Het bepalen van je maximale bestedingsruimte kun je op verschillende manieren doen. Ik noem hier een aantal mogelijkheden:
Rendementseisen voor projecten
Je kunt bij investeringsprojecten werken met rendementseisen, zodat je zeker weet dat een project rendabel is. Afhankelijk van de aannames die je doet zul je op deze manier alleen projecten goedkeuren die binnen je maximale bestedingsruimte per project vallen.
Budget voor onrendabel investeren
Met een onrendabele top budget (ORT-budget) kijk je op een andere manier naar het uitgeven van geld voor maatschappelijk rendement. Op basis van de ruimte die je voor jezelf hebt vastgesteld vorm je een budget voor het onrendabele deel van je investeringen.
Stel: je vormt een ORT-budget van 10 miljoen en er komt een project voorbij met een onrendabele top van 1 miljoen, dan weet je meteen dat er een tiende deel van het totale budget naar dat project gaat. Zo kun je makkelijker beoordelen of dit project de investering het waard is. En of de investering in verhouding staat tot de maatschappelijke waarde.
Bereken je remweg
Een andere mogelijkheid is bepalen welke remweg je hebt voordat je over de normen van de externe toezichthouders heengaat. Als je je investeringsprogramma en huurontwikkeling doorrekent, heb je met allerlei toekomstige variabelen te maken waarvan je nog niet weet hoe die daadwerkelijk gaan uitpakken, zoals de inflatie en bouwkosten. Je weet bovendien niet of je de plannen die je hebt echt kunt realiseren.
Kortom: je weet niet zeker of die doorrekening in de toekomst ook werkelijk zo gaat plaatsvinden. Als je in de doorrekening over 10 jaar een keer door een norm van een toezichthouder heengaat, is er dus geen reden om nu al in paniek te raken. Dat probleem kan als vanzelf oplossen doordat je aannames in de praktijk net iets anders blijken te zijn.
Als je zo kijkt naar doorrekeningen kun je werken met een remweg.
De remweg houdt in dat je kijkt naar de maatregelen die je kunt nemen om te voorkomen dat je aan de verkeerde kant van de ratio’s terechtkomt, en hoe snel die effect hebben. Zo’n maatregel is bijvoorbeeld meer vastgoed verkopen om op korte termijn extra kasstroom te genereren waardoor je ratio’s er beter uitzien. Daar kun je meteen mee starten en heeft dus een korte remweg.
Het stoppen met nieuwbouwprojecten heeft een veel langere remweg. Sommige nieuwbouwprojecten zitten al ver in de pijplijn. Het enige wat je dan kunt doen is stoppen met de planvorming. Het duurt langer voordat dat effect heeft op je financiële ratio’s.
De remweg kun je voor allerlei verschillende maatregelen in kaart brengen. Daarbij bereken je hoe snel dat effect heeft op het halen van de externe financiële ratio’s. Als daaruit blijkt dat je binnen 1 of 2 jaar kunt bijsturen is het niet zinvol om nu in paniek te raken als je pas over 10 jaar door een norm dreigt te schieten.
Wacht in zo’n geval eerst rustig af tot volgend jaar, en dan het jaar daarna. Komt het moment dat je door de financiële ratio schiet te dichtbij? Pas dan je beleid aan met de in kaart gebrachte maatregelen.
Stap 3: Wat levert maatschappelijk gezien het meeste op?
De derde stap in het bepalen waar je je euro’s uitgeeft is om te kijken welke maatregelen maatschappelijk het meeste opleveren. Kijk daarvoor naar de maatschappelijke behoefte in je werkgebied.
Dat verschilt uiteraard per werkgebied. Het kan dus zijn dat je in het ene gebied moet investeren in nieuwbouw, terwijl je in het andere meer financiële ruimte besteed aan het betaalbaar houden van huren.
Hoe kom je erachter waar de maatschappelijke behoefte ligt? Kijk bijvoorbeeld naar de Woonvisie, en wat is vastgelegd in de prestatieafspraken. Maar je kunt ook denken aan woningmarktonderzoek, of wetenschappelijk onderzoek over bijvoorbeeld leefbaarheidsingrepen in wijken.
Maak op basis van een grondige analyse een goede mix van investeringen in nieuwbouw, het betaalbaar houden van huren, verduurzaming en allerlei andere maatregelen die je als corporatie kunt nemen.
Ik wens je veel succes met het bepalen van de beste vermogensinzet bij jouw corporatie! Wil je weten welke modellen je kunt toepassen om meer inzicht te krijgen in je vermogensinzet en de maatschappelijke opbrengst daarvan? Volg dan de training Financieel Sturen op Maatschappelijk Resultaat.
