Betaalbaar wonen is voor heel veel corporaties de nummer 1 reden om in hun werkgebied actief te zijn. Zij willen in kwalitatief goede huisvesting voorzien voor mensen met een kleine portemonnee. Alleen, hoe kun je die betaalbaarheid op een goede manier garanderen? En hoe weet je of je dat optimaal doet?
Om antwoord te krijgen op deze vragen moet je twee dingen met elkaar vergelijken. Aan de ene kant de woonlasten van huurders. Dus niet alleen de huur, maar ook gemeentelijke lasten en andere belastingen, zoals die van het waterschap. Ook de energielasten vormen een groot deel van de woonlasten.
Aan de andere kant moet je naar het inkomen van je huurders kijken, plus hoe zij met geld omgaan.
Hoe verzamel je data over woonlasten?
Veel corporaties denken dat het heel ingewikkeld is om deze data te verzamelen of dat dat zelfs niet eens mag. Inkomensgegevens, bijvoorbeeld. Die zijn natuurlijk privacygevoelig. Alleen heb je geen individuele inkomensgegevens nodig voor je betaalbaarheids- en huurbeleid en andere maatregelen die je wilt nemen in het kader van betaalbaarheid.
Om te kunnen sturen heb je gegevens op een ander abstractieniveau nodig. Per complex, bijvoorbeeld, per buurt, wijk of per woningtype.
Er zijn verschillende mogelijkheden om aan dat soort gegevens te komen.
Over een aantal data beschik je (bij benadering) al:
- de actuele huur en servicekosten van je woningen;
- je streefhuren en dus ook wat nieuwe huurders na mutatie gaan betalen;
- hoeveel huurtoeslag iemand ontvangt bij een bepaald inkomen (in grote lijnen);
- de lokale lasten (soms afhankelijk van de gezinssamenstelling).
Ook van de energielasten kun je vanuit verschillende bronnen bij benadering een goed beeld krijgen. Zeker als je kijkt op complexniveau.
Data over de woonkosten zijn dus redelijk goed bekend.
Data verzamelen over inkomens is wat lastiger. Maar ook daar zijn voldoende mogelijkheden voor.
Hoe verzamel je data over inkomens?
Als ik het hier met corporaties over heb, merk ik vaak dat zij denken dat je geen inkomensgegevens mag gebruiken of dat die niet beschikbaar zijn. De data bijvoorbeeld, die corporaties van de Belastingdienst krijgen om de inkomensafhankelijke huurverhoging te bepalen, mogen alléén daarvoor worden gebruikt.
Maar dat is niet zo erg; voor je betaalbaarheidsbeleid zijn die data niet bruikbaar, want de categorieën zijn te veelomvattend. Als je echt aan betaalbaarheidsbeleid werkt, wil je veel meer inzoomen op de allerlaagste inkomens. Die heb je met de gegevens van de Belastingdienst niet in beeld.
Hoe kom je wel aan geschikte data? Er zijn twee manieren om echt goed in te kunnen zoomen op inkomensgegevens.
Inzoomen op inkomensgegevens
Één manier is dat je kijkt naar belastbare inkomens. Het CBS verzamelt die en publiceert daar onder andere op wijk- en buurtniveau gegevens over. Deze gegevens kun je gebruiken als onderlegger van analyses.
Het nadeel van deze gegevens op wijk- en buurtniveau is dat je het hierbij meteen over hele gebieden hebt. Die data zijn dus alleen waardevol als het vastgoed in de hele betreffende wijk of buurt redelijk hetzelfde is en vooral huurwoningen zijn.
Wil je verder inzoomen, dan kun je niet van feitelijke data gebruikmaken. Maar dan zijn er nog zogenaamde marketing- of geomarketingdata. Verschillende partijen bieden dit soort data aan.
Bij marketingdata wordt modelmatig gekeken naar de waarschijnlijke inkomenscategorie van een bepaald adres.
Als je dat doorvertaalt naar complex- of buurtniveau, of welk niveau je maar wilt, dan krijg je een redelijk getrouw beeld van de inkomenscategorie van de huishoudens in dat gebied of complex.
Het voordeel van marketingdata is dat die als onderlegger worden gebruikt voor leefstijlonderzoek. En met leefstijlonderzoek kun je nagaan hoe mensen met hun geld omgaan. Geven ze makkelijk geld uit? Of zijn ze juist heel zuinig? Betalen ze hun rekeningen het liefst zo snel mogelijk? Of zijn ze daar wat lakser in?
Vanuit leefstijlonderzoek en met een inschatting van het inkomen, kun je dus per complex kijken naar het betaalgedrag van je huurders.
Vanzelfsprekend kun je daar alle data aan toevoegen die je zelf al hebt. Over bepaalde complexen. Over de mensen die daar wonen.
Alles wat je nodig hebt voor betaalbaarheidsbeleid
Tel je alles bij elkaar op, dan heb je een heel goed beeld van je huurders; je hebt een beeld van de feitelijke hoogte van de huur, het geschatte inkomen en de mogelijkheid om de huur te betalen. Bovendien heb je een beeld van de leefstijl van je huurders en kun je inschatten in hoeverre je betalingsproblemen kunt verwachten.
Op deze manier heb je dus alle gegevens bij de hand. Zowel over de woonlasten als over het inkomen van je huurder en het betaalgedrag. Kortom, alles wat je nodig hebt voor een gefundeerd betaalbaarheidsbeleid.
