Woningcorporaties bepalen de marktwaarde van hun vastgoedportefeuille aan de hand van een tweetal scenario’s: het doorexploiteer- en uitpondscenario. De hoogste van deze twee waarden, wordt vervolgens gezien als de marktwaarde van het vastgoed.
Alles over Asset Management lees je in het e-boek 'Asset Management: essentie en snelstart voor woningcorporaties' (PDF).
Binnen het doorexploiteerscenario wordt aangenomen dat de woningen worden doorverhuurd. Wanneer een huurder uit een woning vertrekt komt hier dus een nieuwe huurder voor in de plaats. De huurprijs voor deze nieuwe huurder wordt – puur voor de berekening van de marktwaarde - bepaald op basis van de markthuur met voor gereguleerde woningen als maximum de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Doorexploiteren geldt voor een periode van 15 jaar, aan het einde van deze periode wordt aan de hand van de DCF-methode een eindwaarde van de woning bepaald. De kasstromen en de eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar het heden en opgeteld. Deze optelling is de uiteindelijke waarde waarmee wordt gerekend in het doorexploiteerscenario.
In het uitpondscenario wordt verondersteld dat bij opzegging van de huur door een huidige huurder, de woning wordt verkocht. Er wordt aangenomen dat de woningen bij verkoop leeg zijn. Binnen het scenario ontstaat er een verkoopkasstroom en er zijn verkoopkosten. Ook hierbij wordt gebruik gemaakt van de DCF-methode om de kasstromen en eindwaarde contant te maken en tot een eindwaarde te komen.
Woningcorporaties zijn – onafhankelijk van hun eigen beleid – verplicht om de hoogste marktwaardering van de bovenstaande twee scenario’s als marktwaarde in hun jaarrekening op te nemen.
Het verschil tussen beide scenario’s kan daarnaast een deel van de beleidsinformatie vormen bij de vraag welke complexen eventueel verkocht zouden kunnen worden.
Alles over Asset Management lees je in het e-boek 'Asset Management: essentie en snelstart voor woningcorporaties' (PDF).
