In 2014, 2018 en 2023 publiceerde woningcorporatie Lefier samen met andere corporaties het Drents Woonlastenonderzoek. Ritske Dankert gaat erover in gesprek met Elles Dost, bestuurder bij Lefier in Groningen, Hoogezand, Emmen en omstreken. Wat kun je als corporatie doen om de betaalbaarheid van het wonen te verbeteren? Alvast een spoiler: dit gaat veel verder dan huurbeleid.
Drents Woonlastenonderzoek
Het Drents Woonlastenonderzoek (inclusief de stad Groningen) heeft een brede scope: de betrokken corporaties bevragen samen het hun huurdersorganisaties ongeveer 55.000 huurders. In 2023 deden ze dit voor de derde keer. ‘Hierdoor kunnen we de trend volgen’ vertelt Elles, ‘en het goede nieuws is dat de huurquotes zijn gedaald. Dus je kunt zeggen dat ons huurbeleid effectief is.’
Omdat de energierekening zo hard is gestegen, ligt de woonquote maar ietsje onder het niveau van 2014. De corporaties hadden een groter effect in willen bereiken, maar ze werden ingehaald door de hoge inflatie en de stijging van de energielasten. ‘Waar we direct invloed op hadden, daarin zijn we succesvol gebleken,’ constateert Elles. ‘Maar per saldo zijn de woonlasten helaas dus ongeveer stabiel gebleven.’
Het aantal mensen met betaalbaarheidsproblemen en huurachterstanden is ook vrij constant. Elles: ‘Wellicht zijn er nu wat meer mensen met problemen, maar we zitten er vergeleken met 2014 veel dichter bovenop. Vroeger dacht je dat het een beetje asociaal was om gelijk een brief te sturen of te bellen. Maar tegenwoordig weten we dat dit beter is, om grotere problemen te voorkomen.’
Lagere inkomens in Drenthe en Groningen
Tegelijkertijd is het betaalbaarheidsrisico toegenomen van ongeveer 38% in 2014 tot ruim 40% nu. Voornamelijk door een combinatie van inflatie en inkomens die zijn achtergebleven. ‘Het inkomen ligt in Drenthe en Groningen wat lager dan in de rest van Nederland,’ aldus Elles. ‘Bijna twee derde van onze huurders heeft een uitkering en die zijn minder gestegen dan het gemiddelde inkomen in Nederland. Daarnaast is het aandeel mensen dat rond 120% van de bijstandsnorm zit ook redelijk groot.’
Op basis van de cijfers in het Drents Woonlastenonderzoek kan Lefier gericht actie ondernemen. Een belangrijke knop om aan te draaien is de huur. Elles: ‘In 2018 hebben we op basis van het energielabel en de WOZ-waarde de huren van 10.000 woningen zelfs verlaagd. Inmiddels hebben we zo ongeveer de laagste huren van heel Nederland, en ook binnen de regio.’
Lefier doet gericht onderzoek naar de woonlasten bij het bepalen van het huurbeleid. ‘Het is natuurlijk altijd een gemiddelde, want hoe mensen hun woningen bewonen kan heel bepalend zijn,’ vertelt Elles, ‘maar dat heeft zelfs bij de G-labels geleid tot een verlaging van de streefhuur.’
Ongeveer 90 tot 95% van de huren bij Lefier is goedkoop of betaalbaar laag. Bijna een kwart valt in de klasse goedkoop, terwijl dat in de rest van Nederland ongeveer 10% is. ‘We zien wel dat we dit niet helemaal volhouden,’ merkt Elles op. ‘Daar zullen we iets aan moeten doen.’
Actiever incassobeleid en Voorzieningenwijzer
Lefier heeft in de afgelopen jaren een veel actiever incassobeleid ontwikkeld. ‘Zoals gezegd wilden we vroeger de huurder niet gelijk op de nek zitten. Nu zorgen we dat we meerdere contacten hebben per maand op incassomomenten. We doen sowieso niks met een deurwaarder voordat we echt persoonlijk contact hebben gehad met de huurder.’
Elles ziet ook een duidelijk effect van de inzet van de Voorzieningenwijzer. Daarbij gaat iemand van de corporatie of de gemeente bij een huurder thuis langs om samen alle inkomsten en uitgaven in kaart te brengen. Hoe zit het met verzekeringen, wat voor energiecontract heb je, maak je gebruik van de toeslagen waar je recht op hebt? ‘We kijken dus mee in het huishoudpotje en geven ze daarop advies,’ vertelt Elles. ‘En dat levert per huurder vaak 500 tot 1000 euro per jaar op. Een substantieel bedrag dus.’
Compensatie bij andere woningen
De redelijke portefeuille aan niet-DAEB en bedrijfsonroerendgoed zorgen voor iets meer rendement. ‘Maar het belangrijkste is dat we betaalbaarheid gewoon op één hebben gezet,’ zegt Elles. De afspraak was om ter compensatie de rest van de woningen boven inflatieniveau te verhogen. Dat heeft Lefier alleen niet kunnen realiseren door allerlei overheidsmaatregelen.
‘Dus ik weet niet of het achteraf een goed idee is geweest. Misschien hadden we beter de huur kunnen bevriezen. We hebben die huurverhoging bij andere type woningen namelijk wel nodig,’ stelt Elles. Lefier moet dus nog een aanpassing doen in het huurbeleid. Ze zitten nu gemiddeld op 67% van de maximaal redelijke huur en streven ernaar om straks op 73% uit te komen.
Volle inzet op verduurzaming
Lefier heeft op het gebied van verduurzaming een jaar geleden ingezet op nul op de meter. Elles: ‘Dat betekent dat je heel veel doet bij een beperkt aantal woningen. Daarbij vragen we iets hogere huren, om die verduurzaming te betalen. Vanuit de gedachte dat je verduurzaming uit de operationele kasstromen betaalt en voor nieuwbouw geld leent.’
Sinds het probleem van de energieaanmoede zo sterk is gaan spelen, zet Lefier vol in op die verduurzaming. Niet alleen door te zorgen dat woningen op het A-label uitkomen, maar ook door de inzet van energiedisplays, het gratis aanbieden van energiebesparende maatregelen, goede voorlichting op de website en bijvoorbeeld wooncoaches. ‘Die gaan ook echt bij huurders langs die een betaalbaarheidsrisico lopen,’ vertelt Elles.
‘Op de site geven we ook voorlichting over de te verwachten woonlasten, zodat mensen meteen als ze een woning gaan huren al een goed inzicht hebben in de woonlasten van een woning.’ Lefier heeft tot slot een actief doorstroombeleid. Daarmee kunnen ze mensen die echt in de knel zitten met voorrang een goedkopere woning aanbieden.
Dankzij het Woonlastenonderzoek kan Lefier op complexniveau kijken. Het uitgangspunt is om te beginnen met de woningen die het minst duurzaam zijn, maar daarbinnen kunnen ze wel de volgorde aanpassen. ‘Zo kiezen we er bewust voor om eerst de complexen aan te pakken waar betaalbaarheid het meeste speelt,’ legt Elles uit. ‘Daarbij is er natuurlijk wel een relatie: de laagste inkomens wonen meestal in woningen met de slechtste labels.’
Verschillende huurders, verschillende oplossingen
Lefier zet ook echt in op maatwerk. Elles: ‘Ken je huurder, ga in gesprek met mensen.’ Een voorbeeld is een pilot waarbij mensen met een huurachterstand werkzaamheden kunnen verrichten in en om een complex. Dat levert 150 euro in de maand op. ‘Zo kunnen ze hun achterstand wegwerken. En ze dragen zo ook bij aan de leefbaarheid in hun buurt.’
Maar het kan ook zijn dat een huurder meer belang heeft bij een kleinere woning. En de volgende heeft misschien het meeste baat bij verduurzaming. ‘Zo kijken we steeds op individueel niveau wat het beste past,’ legt Elles uit. ‘En vergeet niet, wij hebben ook nog huurdersorganisaties die echt met hun voeten in de klei of – in sommige gevallen – in het veen staan. Zij kennen de huurders en hebben voor ons een signalerende functie. En verder betrekken we de gemeente, want dit is natuurlijk niet iets dat we alleen kunnen doen.’
Iedereen heeft zijn rol
Het is een samenspel waarbij iedereen zijn rol heeft. Elles benadrukt dat de huurder in eerste instantie zelf verantwoordelijk is voor zijn huishoudboekje. ‘Maar we kunnen natuurlijk wel faciliteren en ondersteunen.’ Lefier sluit daarbij ook zoveel mogelijk aan bij het armoedebeleid van de gemeente.
Of andersom, in het geval van de Voorzieningenwijzer. ‘Je kunt je afvragen of dit bij de corporaties hoort,’ vindt Elles. ‘Maar als je daarover gaat discussiëren, gebeurt er niks. Dus wij hebben gezegd: we starten het gewoon op en vragen vervolgens aan de gemeente of ze willen aansluiten.’ Het blijkt ook zo te werken in de praktijk: als corporaties het opstarten, neemt de gemeente haar financiële verantwoordelijkheid in het uitvoeren van de Voorzieningenwijzer.
Verder besteedt Lefier bij de prestatieafspraken altijd aandacht aan de stijging van de gemeentelijke heffingen. Elles: ‘Want woonlasten bestaan uit meer dan huur. Als wij onze huren maar heel beperkt laten stijgen, dan vinden we dat de gemeente met de heffingen hetzelfde moet doen.’ Lefier voert tot slot ook de druk op bij de gemeente om werk te maken van het aanpassen van de kostendelersnorm.
Een goede lokale samenwerking is cruciaal
Als corporaties nog ergens winst kunnen behalen, dan is het volgens Elles op het gebied van lokale samenwerking met maatschappelijke partners en sneller erop af. ‘Sociale teams zijn daar heel belangrijk in. Je moet dingen in zijn integraliteit bekijken en je mag ook van je partners verwachten dat ze snel en actief reageren als er kwetsbare casussen boven komen drijven.’
Elles ziet dat het hier nog weleens aan schort. ‘Je kunt zelf nog zo actief zijn, maar je zit in een afhankelijkheidsrelatie met elkaar.’ Dat is wat ze haar collega’s bij andere corporaties aanraadt: inzichten en zorgen delen met je maatschappelijke partners.
‘Soms mag je daarbij ook best een beetje de randjes opzoeken,’ vindt Elles. ‘We schermen al snel met de AVG bijvoorbeeld, maar het is in het belang van huurders dat we de dingen samen doen, en daarbij moet je soms wat informatie kunnen delen. We zijn immers deze sector in gegaan vanuit een goed hart, omdat je van maatschappelijke betekenis wilt zijn voor deze doelgroep. En dat kunnen we alleen maar met elkaar.’
