Je huurbeleid baseren op één streefhuurpercentage? En dat volgens toepassen op je hele woningvoorraad? Dat is echt passé.
Er is een eenvoudige manier om in twee stappen de streefhuur te bepalen op complex- en woningniveau. Dat betekent dat je in je voorraad verschillende percentages van de maximale of streefhuur krijgt. Daarmee doe je recht aan de verschillen die er zijn tussen complexen.
Algemene streefhuur passé
Dezelfde streefhuur voor je hele woningvoorraad is niet alleen achterhaald, het geeft ook te weinig sturingsmogelijkheden voor een corporatie. Bijvoorbeeld om een mix aan huurniveaus – en daarmee ook aan inkomensgroepen – in een wijk of buurt te realiseren. Daarnaast doet het wat mij betreft te weinig recht aan de in de praktijk ervaren kwaliteit van de woningen.
Het woningwaarderingsstelsel was ooit puur een maat voor kwaliteit. De laatste tien jaar zie je dit steeds meer vertroebelen, bijvoorbeeld door de punten voor locatie en verduurzaming. Dit zorgt voor een afwijking ten opzichte van de woningkwaliteit die huurders ervaren.
En dat maakt dat een algemene streefhuur passé is.
Stap 1: bepaal je uitgangspunten
In plaats van één streefhuur kun je in twee stappen de huur bepalen. Als eerste stap bepaal je op corporatieniveau wat je uitgangspunten zijn: wat vind je belangrijk voor het bepalen van de uiteindelijke huur?
Daarin kun je bijvoorbeeld opnemen dat er een relatie moet zijn tussen de ervaren kwaliteit van een woning en de huurprijs. Maar ook het uitgangspunt dat je bijvoorbeeld in elke buurt meerdere huurprijsklassen wilt hebben.
Ook wil je natuurlijk met het streefhuurbeleid invulling geven aan de portefeuillestrategie. Andere uitgangspunten kunnen gaan over de financiële kaders waarbinnen de huur moet vallen, zodat je niet al te lage rendementen gaat maken op complexniveau.
Je bepaalt in deze eerste stap dus alleen uitgangspunten en nog niet de daadwerkelijke huur.
Stap 2: bepaal de huur op complexniveau
De tweede stap is echt iets voor de assetmanager, of dat nou een specifieke functie is of een rol die door meerdere mensen wordt ingevuld. Daar ligt de taak om de huur op complexniveau in te vullen, binnen de kaders van die uitgangspunten.
Heb je meerdere assetmanagers, dan bepaal je eerst met elkaar hoe je de uitgangspunten uit stap 1 vertaalt naar de verschillende deelportefeuilles per assetmanager.
De assetmanager bepaalt in welk complex de huur eventueel net iets hoger kan zijn en waar de huur juist iets lager zou moeten zijn. Zo kun je dat als gereedschap gebruiken om zaken als de verhuurbaarheid, de leefbaarheid en de toegankelijkheid van een complex te beïnvloeden. Dat is een integrale afweging die de assetmanager maakt.
Op dit niveau kun je scherper kijken naar het kwaliteitsniveau van woningen, welke huishoudens daar wonen en wat de verhuurbaarheid van het complex is. Zo kom je tot een integrale aanpak van het complex. Zowel de fysieke aanpak als eventuele aanpassingen aan de streefhuur.
Op deze manier kom je in twee stappen tot een huur die enerzijds past bij de uitgangspunten die je echt belangrijk vindt als corporatie. Anderzijds doet deze werkwijze ook recht aan de specifieke kenmerken van een complex en de analyse die de assetmanager maakt over wat er in een buurt of wijk nodig is.
