Tot eind juli loopt de consultatie rond de Europese staatsteunregels, met mogelijke verruiming van de DAEB- en niet-DAEB-regeling tot gevolg. Wat betekent dit voor corporaties? En wat kun je als corporatie nu al doen? Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg ging erover in gesprek met Eelkje van de Kuilen, advocaat en partner bij AKD.
DAEB, niet-DAEB en staatsteun: hoe zit dat ook alweer?
In 2009 bepaalde de Europese Commissie dat Nederland corporaties alleen financieel mag ondersteunen voor diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Denk hierbij aan sociale verhuur onder de lage huurgrens (nu €900,07).
Niet-DAEB omvat commerciële activiteiten van corporaties, zoals middenhuur. Daarvoor geldt: geen staatssteun. Dus bijvoorbeeld geen borging door het WSW.
De Europese Commissie bekijkt nu of die lijn nog houdbaar is. Door de wooncrisis vragen meerdere lidstaten zich af of er meer ruimte nodig is voor steun aan het middensegment. Mede gezien die signalen heeft de Commissie een consultatie gestart waarin input wordt gevraagd over mogelijke aanpassingen.
Die consultatie werkt anders dan in Nederland. Het gaat niet om een conceptregeling waarop je reageert, maar om algemene vragen over gewenste definities en ruimte. Corporaties kunnen dus actief hun mening geven – en dat wordt ook verwacht.
Waarom de middenhuur nu aandacht krijgt
Hugo de Jonge heeft al vroeg gepleit voor ruimte om corporaties ook in het middensegment te laten bouwen met staatssteun. Want commerciële partijen laten het vaak afweten en corporaties lopen vast omdat ze voor de middenhuur geen aanspraak kunnen maken op borging door het WSW. De nieuwe wet betaalbare huur heeft daar niets aan veranderd.
Dat leidt tot verwarring. “Ik hoor het vaak bij trainingen,” zegt Eelkje. “Dan denken mensen dat de wet betaalbare huur betekent dat middenhuur ook onder DAEB valt. Maar juridisch zijn het gescheiden trajecten.”
Het verzoek aan de Europese Commissie is: geef ruimte om middenhuur onder te brengen bij DAEB. En Nederland is niet het enige land dat hierom vraagt.
Wat stelt de Europese Commissie concreet voor?
De consultatie bevat onder meer een voorstel voor een nieuwe definitie van DAEB-huisvesting. Die luidt: huisvesting voor huishoudens die door marktomstandigheden (lees: marktfalen) geen toegang hebben tot woningen met minimaal energieprestatieniveau tegen betaalbare voorwaarden.
Dat is breed en biedt potentie. Maar er ligt nog geen kant-en-klare regeling. De Commissie vraagt expliciet om input, zodat ze beleidsvoorstellen verder kunnen uitwerken.
Eelkje verwacht dat de verruiming er gaat komen. “Ik zou daar wel een fles wijn op durven zetten”. De wooncrisis dwingt Brussel tot actie.
Maar flexibiliteit zal beperkt blijven: “De regels zijn streng met reden. Corporaties zijn ondernemingen en economische activiteiten mogen niet zomaar door de overheid worden gesteund.”
Wat kunnen corporaties nu al doen?
“Vul die vragenlijst in,” benadrukt Eelkje. De consultatie is toegankelijk en juist bedoeld om ook de praktijkstemmen te horen. En dat gaat verder dan juridische details: “Als er gevraagd wordt naar energieprestaties, betaalbaarheid of marktfalen, weet een corporatie daar heel goed een antwoord op te geven.”
Aedes is hier ook actief mee bezig. Maar individuele input van corporaties versterkt het beeld dat dit in de sector breed leeft. Dat helpt bij de besluitvorming in Brussel.
De vragenlijst is online in te vullen, na het aanmaken van een account. Laat je daar niet door weerhouden, zegt Eelkje. “Juist als je als sector gehoord wil worden, moet je op dit moment je stem laten horen.”
Wat betekent dit voor lopende of geplande projecten?
Dat is nog even afwachten. De verwachting is dat de Europese Commissie later dit jaar groen licht geeft voor borging van de middenhuur. Pas daarna kan Nederland de Woningwet aanpassen.
“Dat is nodig” legt Eelkje uit. Want nu staat daarin expliciet dat WSW alleen borgt voor DAEB. Dus zelfs als Brussel het goedkeurt, zijn we er nog niet.
Het Nederlandse wetgevingsproces kost tijd. Denk aan consultatie, advies Raad van State, behandeling in Tweede en Eerste Kamer. Wanneer er echt iets verandert op projectniveau, is dus moeilijk te zeggen.
Wel kun je als corporatie alvast vooruitdenken.
“Je mag gewoon in het middensegment bouwen,” zegt Eelkje. Alleen zonder borging, dus je moet zelf liquide middelen of niet-DAEB vastgoed inzetten. Als je een financiering afsluit, kun je alvast voorwaarden opnemen voor een eventuele omzetting naar geborgde lening als de wet verandert.
Heb je daar de ruimte niet voor, dan moet je wachten. Maar Eelkje adviseert: “Bereid je nu al inhoudelijk voor, bekijk je projecten, en zorg dat je snel kunt schakelen als het zover is.”
Reken niet op een quick fix
Eelkje is positief over de richting, maar benadrukt dat het geen snel traject is. “Ik hoor in de praktijk wel eens: stel dat project even uit, want het is bijna geregeld. Maar zo werkt het niet. Die realiteitszin moet er wel zijn.”
Er is zicht op verruiming, maar nog geen juridische zekerheid. Dus blijf in de tussentijd binnen de bestaande regels werken – en houd tegelijk de veranderingen goed in het vizier.
Kortom: het licht aan het eind van de tunnel is zichtbaar. Maar de tunnel is er nog wel.
De consultatie van de Europese Commissie kun je hier vinden.
Meer informatie
Wil je de actualiteit blijven volgen? Bekijk dan ook deze bronnen:
- De nieuwsbrief van Eelkje: je kunt je hiervoor aanmelden door te mailen naar EvandeKuilen@akd.nl.
- De VTW-podcast, kijk daarvoor op https://vtw.nl/podcasts, of zoek op VTW in je podcast app.
- https://aedes.nl
- https://volkshuisvestingnederland.nl
En bij belangrijke ontwikkelingen houd ik je natuurlijk ook weer op de hoogte.
