De overheid en verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen Aedes, IVBN, Kences en Vastgoed Belang spraken onlangs af om tijdens de coronacrisis geen huisuitzettingen uit te voeren naar aanleiding van een huurachterstand. Veel corporaties willen ook na de crisis op de lange termijn naar minder of zelfs naar 0 huisuitzettingen door betalingsachterstanden. Woningcorporatie UWOON heeft het in 2019 al voor elkaar gekregen om naar 0 huisuitzettingen te gaan en heeft momenteel een huurachterstand percentage onder 0,5%. Hoe zij dat deden vertelt Iris Uittien, manager Wonen bij UWOON in een gesprek met Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg.
Versterk de samenwerking met lokale partners
Iris: “Het belangrijkste is de samenwerking met andere partijen.” Door goed samen te werken met de gemeente en maatschappelijke partners kunnen andere problemen van huurders – “want die zijn er meestal bij huishoudens met huurachterstanden” – tijdig aangepakt worden. Veel corporaties geven aan dat ze dergelijke problemen al vroeg signaleren en samenwerken met andere partijen. Dat leidt echter in de meeste gevallen niet tot 0 huisuitzettingen. Waarom is dat UWOON wel gelukt? “We gaan daadwerkelijk samen op pad, de deuren langs met onze samenwerkingspartners. Ik denk niet dat dat veel gebeurt. Ook geven we mensen meer de tijd om de financiën op orde te krijgen.” Dat betekent voor UWOON wel dat de huurschuld langer blijft openstaan. Daar tegenover staat dat de hulpverleningsorganisaties waarmee de corporatie samenwerkt meer tijd en ruimte krijgen om de problemen op te lossen. “Ik denk dat dat een succesfactor is.” Iris vertelt dat een plezierige bijkomstigheid van dit beleid is dat er bespaard kan worden op de invorderingskosten, omdat er minder snel een deurwaarder wordt ingeschakeld.
Een goede samenwerking op poten zetten: hoe doe je dat?
Veel corporaties vinden het lastig om een goede samenwerking op poten te zetten met lokale partners. Waarom is UWOON dat wel gelukt? Iris vindt dat je dat als corporatie voor een deel zelf in de hand hebt. Ze geeft aan dat het belangrijk is om bij samenwerkingspartners duidelijk aan te geven welk belang zij als organisatie hebben bij een goede samenwerking, los van het maatschappelijk belang. “Iemand die schulden heeft of op straat komt te staan kost de samenleving enorm veel. Als je dat met een samenwerking kunt voorkomen, kun je beargumenteren dat het alle partijen iets oplevert. Zo krijg je mensen mee.”
Huurachterstand? Ga er bovenop zitten
Sommige corporaties zijn huiverig om op deze manier met huurachterstanden om te gaan. Leidt de garantie dat huurders niet uitgezet worden niet tot meer wanbetalers, met de gedachte “de verhuurder komt toch niet achter ons aan?” Iris: “Dat is dus niet zo, want we komen juist wél achter ze aan.” Bij UWOON wordt er bij de eerste huurachterstand direct met de huurder gebeld. Dat werkt écht, vertelt ze. “We merken ook dat als een medewerker ziek is geweest of er om een andere reden even minder tijd is om direct met huurders te bellen, dat de huurachterstanden weer wat omhoog kruipen.”
Leiden minder uitzettingen tot méér kosten?
Een ander bezwaar van corporaties tegen het garanderen van nul huisuitzettingen, is de kosten die zij hiervoor verwachten te moeten maken binnen de organisatie. In plaats van het versturen van een brief worden medewerkers ingezet om te bellen en langs te gaan bij huurders met een betalingsachterstand. Dat vergt uiteraard de nodige inzet, en dus ook kosten. Iris: “Vergis je niet dat een procedure bij de rechtbank ook enorm tijdrovend is: je moet ook naar de rechtbank toe, je moet het dossier op orde hebben. Als je dat kan voorkomen scheelt dat ook tijd.” Ook het afboeken van oninbare vorderingen kost duizenden euro’s per situatie, legt Iris uit. Bij UWOON merken ze dan ook niet dat het ‘anders’ omgaan met huurachterstanden tot meer kosten leidt. Het kost tijd, maar verdient zichzelf vaak ook weer terug.
Werken naar minder huisuitzettingen: waar begin je?
Er zijn veel corporaties die aan de slag willen met het beperken van het aantal huisuitzettingen, ook na de coronacrisis. Maar waar begin je? Dat is voor Iris duidelijk: zoek zo vroeg mogelijk persoonlijk contact met huurders die een betalingsachterstand oplopen. “Geef geen ruimte om de achterstand op te laten lopen. Om sneller met huurders in contact te komen hebben we onze brieven ook aangepast. We werken meer met pictogrammen, omdat laaggeletterdheid vaker voorkomt dan je denkt. We merken dat huurders hierdoor sneller contact met ons opnemen als we een aanmaning versturen.” Daarnaast is het essentieel om de samenwerking met de lokale partners – de gemeente en de maatschappelijke partners – zo goed mogelijk in te richten, om zo de problemen van huurders met een achterstand effectief te kunnen aanpakken.
