Dyon Noy is oprichter en directeur van adviesbureau Atriensis. Samen met 100 collega’s werkt hij dagelijks aan duurzaamheidsvraagstukken van corporaties.
Wietske Duzijn van de Corporatiestrateeg interviewde Dyon over de financiële ruimte van corporaties om te investeren in verduurzaming. Ze spraken over de ontwikkelingen in de sector, en over de vraag hoe corporaties om kunnen gaan met de kosten van verduurzaming.
Elke klap moet raak zijn
Dyon is in 2006 gestart met Atriensis. Hij heeft de ontwikkelingen op het gebied van verduurzaming in de corporatiesector dus van dichtbij meegemaakt.
“De sector is in de afgelopen 12 jaar door een enorme crisis gegaan. Hierdoor is de corporatiesector compacter en geslotener geworden,” aldus Dyon. Corporaties richten zich nu sterker dan voorheen op betaalbare en duurzame woningen voor de primaire doelgroep.
Een tweede verandering is dat de financiële mogelijkheden van corporaties beperkter zijn geworden.
Volgens Dyon wordt dit vaak nogal onderschat.
Corporaties hebben het financieel zwaarder, onder andere door lagere huren (door passend toewijzen), vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing die corporaties moeten betalen. “Dat maakt dat de investeringscapaciteit vele malen kleiner is geworden,” vertelt Dyon.
Dat betekent dat elke klap bij verduurzaming raak moet zijn.
Corporaties moeten gewoon de slimste en de handigste oplossing vinden. Dyon is hier heel duidelijk in: “Er is geen ruimte om te hobbyen.”
Verduurzaming geen doel op zichzelf
Steeds meer corporaties zien verduurzaming niet als doel op zichzelf, maar gaan uit van verduurzaming als randvoorwaarde om betaalbaar en kwalitatief goed wonen mogelijk te maken.
En dat is, als het aan Dyon ligt, terecht: “Er zijn 2,4 miljoen huurwoningen in Nederland voor een doelgroep met een kleine portemonnee. Deze woningen moeten kwalitatief goed zijn en aangepast worden aan veranderende doelgroepen. Dat is de eerste opdracht van corporaties. Verduurzaming is bij corporaties een randvoorwaarde, geen doel op zich. En ik denk dat de buitenwereld dat niet altijd scherp op het netvlies heeft.”
Corporaties hebben te weinig geld om helemaal CO2-neutraal te worden
Dyon denkt dat vrijwel alle corporaties nog worstelen met het verduurzamen en energiezuinig maken van de woningvoorraad. De grootste worsteling van corporaties zit volgens hem in het gebrek aan middelen.
Met behulp van de routekaart van Aedes brengen corporaties de kosten in kaart. “De uitkomst van deze routekaarten is voorspelbaar: de weg naar C02-neutraal wordt heel kostbaar. Dat geld is er simpelweg niet.”
En ook Dyon kan dat geld niet tevoorschijn toveren voor corporaties.
Wél geeft hij ze een belangrijke tip mee: “Schrijf een strategisch plan, waarin je berekent hoeveel verduurzaming voor jouw corporatie gaat kosten. Denk ook na over de volgorde van de uitvoering van de plannen. Op sommige aspecten zal je wat terughoudender moeten zijn.”
Op basis van de door corporaties ingevulde routekaarten heeft Aedes een raming gemaakt van de investering die nodig is voor het verduurzamen en het gasloos maken van hun woningen. Per woning is een gemiddelde investering nodig van 52,000 euro. De totale benodigde investering komt hiermee uit op 108 miljard euro. (Bron: Aedes)
Verduurzamen doe je niet alleen: samenwerking is noodzaak
Het allerbelangrijkst is volgens Dyon het vinden van goede partijen om mee samen te werken: “Verduurzamen doe je niet alleen. Corporaties zijn van oudsher gewend om hun eigen beslissingen te maken over woningen of complexen. Maar, als het om verduurzaming gaat, kan dat gewoonweg niet meer.”
Corporaties moeten de duurzaamheidskeuzes samen met andere belanghebbenden in het werkgebied maken. Denk aan gemeenten, particulieren, netbeheerders en huurders. Dyon: “Maak een totaalplan, doe dat samen met al je belanghebbenden en neem er de tijd voor.”
