Stel je een flat voor die al jarenlang te maken heeft met vervuiling, geluidsoverlast en conflicten tussen bewoners. De neiging is dan om te kijken naar sociaal beheer, begeleiding en afspraken met zorg, welzijn of misschien de politie.
Maar leefbaarheid heeft vaak ook een vastgoedkant. Beide werelden kunnen elkaar positief of negatief versterken. In dit artikel vijf situaties waarin dat van toepassing is.
Technische gebreken versterken de problemen
De eerste situatie is wanneer technische gebreken de (ervaren) overlast tussen bewoners versterken. Bij slecht geluidsgeïsoleerde woningen is eerder sprake van ervaren geluidsoverlast dan wanneer woningen bij wijze van spreken zo geluidsdicht zijn als een televisiestudio.
Dat geldt ook voor vocht en schimmel, liften die niet werken, tocht of een slechte entree. Dit soort gebreken kan irritatie opleveren die bewoners op elkaar afreageren. Dat is geen excuus voor overlast, maar het kan in de praktijk wel bijdragen aan meer conflicten.
Assetmanagers en andere vastgoedcollega’s zijn dan ook aan zet. Past de geluidsisolatie nog bij de huidige tijd, het gebruik van het gebouw en de mensen die er wonen? Ook de woningindeling of een slechte entree kunnen hinder versterken. Een technische oplossing kan dan onderdeel zijn van de leefbaarheidsaanpak.
Technisch in orde, maar toch slecht functioneren
De tweede situatie is dat een gebouw technisch prima in orde is, maar toch slecht functioneert. De conditiescores zijn goed en technisch ziet alles er perfect uit. Maar lange, donkere en anonieme galerijen kunnen alsnog bijdragen aan anonimiteit en ongewenst gedrag. Misschien zelfs ook wel aan eenzaamheid.
Hetzelfde geldt als ruimtes geen duidelijke functie hebben of als er weinig zicht is vanuit de woningen op de straat en de entree. Bewoners kunnen gemeenschappelijke ruimtes dan zelf een invulling geven die bij anderen overlast veroorzaakt. De fysieke omgeving is geen argument om verkeerde dingen te doen, maar kan daar wel aan bijdragen.
Vanuit assetmanagement of vastgoedbeheer kun je bekijken hoe je dit verandert. Dat kan door ruimtes anders in te richten of bij renovaties de entrees aan te pakken. Bij maatregelen voor verduurzaming of levensloopgeschiktheid kun je dit bijvoorbeeld meteen meenemen. De vraag is hoe je met vastgoedingrepen gewenst gedrag kunt sturen. Een goede architect weet alles over de onderzoeken die daarover zijn uitgevoerd.
Eenzijdig woningaanbod
Een derde situatie is wanneer het woningaanbod leidt tot een eenzijdige huishoudenssamenstelling van het complex, de buurt of zelfs de hele wijk.
Vergelijkbare woningen komen via de toewijzingsregels al snel terecht bij vergelijkbare huishoudens. Dat is ook een vraag voor portefeuillestrategen.
Als dit huishoudens zijn die kwetsbaar zijn, meer overlast veroorzaken of juist meer overlast ervaren, kun je daarop reageren met sociaal beheer. Differentiatie in het woningaanbod kan ook een deel van de oplossing zijn.
Dat betekent bijvoorbeeld andere woningtypen toevoegen, woningen samenvoegen of woningen splitsen. Zo biedt portefeuillesturing mogelijkheden om aan leefbaarheid te werken.
Woning, bewoner en ondersteuning passen niet bij elkaar
De vierde situatie is wanneer de woning, de toewijzing, het gebruik en de ondersteuningsbehoefte niet bij elkaar passen. Bij iemand die slecht ter been is en in een woning met trappen, opstapjes of split-levelruimtes terechtkomt, zie je dat direct. Maar ook andere doelgroepen kunnen niet passen bij een bepaald woningtype, complex of buurt.
Soms kun je vooraf al weten dat een combinatie tot meer overlast leidt. Dan plaats je bijvoorbeeld mensen met een ondersteuningsbehoefte op een plek waarvan je eigenlijk al weet dat het niet klopt.
Daar kun je in je assetmanagement rekening mee houden. Inventariseer tijdens de complexsessies voor wie een complex geschikt is en voor wie juist niet. Zo kun je de juiste mensen op de juiste plek toewijzen.
Structureel extra beheer als signaal
De vijfde situatie is wanneer binnen een complex of bouwstroom structureel extra beheer nodig is om het gebouw te laten functioneren. Dat betekent niet per definitie dat er aan de vastgoedkant iets mis is. Soms is structureel extra beheer gewoon nodig en is het aan de corporatie om dat te organiseren.
Het streven hoeft niet te zijn om uiteindelijk nul beheer te doen. Maar als bepaalde complexen structureel meer beheer vragen, kan dat wel een trigger zijn om te onderzoeken of vastgoedkenmerken mede de oorzaak zijn. Als in bepaalde hoogbouw bijvoorbeeld steeds dezelfde afvalproblemen ontstaan, kijk dan ook hoe het afval wordt verzameld. En wat je daarin ook fysiek kunt verbeteren.
Niet alles is vastgoed
De disclaimer bij dit artikel: niet elk leefbaarheidsprobleem vraagt om een stenen oplossing. Maar vastgoed kan vaak wel bijdragen. Keert een probleem ondanks allerlei maatregelen in het sociaal beheer steeds terug, kijk dan ook naar het vastgoed. Zoek naar patronen bij specifieke woningtypen of bouwstromen en kijk of woningen en bewoners op elkaar aansluiten.
Breng bij vastgoedingrepen niet alleen de kosten in kaart. Kijk ook wat de ingreep eventueel kan besparen aan beheer dat daarna niet meer nodig is.
Voor portefeuille- en assetmanagers ligt hier een opdracht: betrek leefbaarheid bij je werk en maak het leven van collega’s in het sociaal beheer net iets makkelijker.
Wil je als corporatie integraal naar je wijken kijken? Volg dan ook de 2-daagse training Wijkplannen Maken.
