Terwijl er in Nederland grote woningnood is, verkopen corporaties nog steeds behoorlijk veel woningen. Maar eigenlijk is dat niet meer van deze tijd. De politiek vraagt er soms om, maar in dat geval waarschijnlijk niet met de intentie om de problemen op de woningmarkt op te lossen.
Een van de problemen is nou juist dat er een groot tekort is aan sociale huurwoningen. De huurders van deze woningen maken onderdeel uit van een relatief kwetsbare groep en hebben een dak boven hun hoofd nodig. Het is dus belangrijk om hier goed naar te kijken. En ik denk dat corporaties op het moment nog steeds te makkelijk kiezen voor verkoop.
Past een woning niet in je portefeuille?
Corporaties gebruiken verschillende argumenten voor verkoop. Bijvoorbeeld dat de woning niet in de portefeuille past. Ofwel qua omvang, ofwel omdat het om versnipperd bezit gaat. Ik denk dat je dit argument weleens zou mogen heroverwegen. Je kunt een woning bijvoorbeeld ook transformeren, zodat deze weer wel in je portefeuille past.
Natuurlijk is het lastig in het beheer als je versnipperd bezit hebt. Maar je kunt als het om sociale huur gaat beter versnipperd bezit hebben dan helemaal geen bezit. Ik denk dat suboptimaal te verkiezen is boven verkoop. Lastiger in onderhoud, maar soms moet je dan toch maar dat stapje extra willen en durven zetten.
Is de wijk niet gemengd genoeg?
Er worden ook wel volkshuisvestelijke argumenten gebruikt voor verkoop. Dan gaat het bijvoorbeeld om het mengen van verschillende doelgroepen in een wijk. Als je een wijk hebt die met name uit sociale huur bestaat, dan kan de wens ontstaan om daar ook koop aan toe te voegen.
Maar ook dan is verkoop niet per se het eerste instrument waar je wat mij betreft aan zou moeten denken. In bijna elke wijk is nog wel een plekje waar je koopwoningen zou kunnen toevoegen. En als dat niet kan, kun je er voor kiezen om te transformeren en te verdichten. Vervolgens kun je naast huur ook een deel koop terugbouwen.
Zo werk je ook aan de gewenste mix van huur en koop.
Financiële noodzaak?
Dan zijn er nog corporaties die een financiële noodzaak hebben om te verkopen, omdat ze anders hun exploitatie, nieuwbouw en investeringen in verduurzaming niet rondkrijgen. Ook dat is wat mij betreft geen doorslaggevend argument om te verkopen.
Als je een woning verkoopt, dan kun je daar niet een nieuwe woning voor terugbouwen. En al helemaal niet een woning van dezelfde kwaliteit en met hetzelfde oppervlakte. Sowieso is het goedkoper om bestaande woningen in exploitatie te houden, dan ze te verkopen en elders weer opnieuw bouwen tegen de hoge kosten van dit moment.
Als verkoop financieel noodzakelijk is, dan ga je dus onvermijdelijk interen op het aantal woningen dat je als corporatie hebt. Als je dat maar lang genoeg volhoudt, kom je uiteindelijk op een bezit uit van nul woningen. En dat wil je natuurlijk niet.
In dat geval kun je wat mij betreft beter tijdelijk een pas op de plaats maken qua investeringen. En tegelijkertijd laten zien dat je een duurzaam financieel probleem hebt. Daar zul je de hulp van overheden bij nodig hebben. Pas op het moment dat je verdienmodel duurzaam is, kun je de gewenste investeringen doen.
Behoud woningen voor het sociale segment
Als ondanks alle hierboven genoemde argumenten verkoop toch de meest reële optie is, zorg er dan in ieder geval voor dat je dat op de juiste manier doet. Besluit je een complex in zijn geheel te verkopen, verkoop dat dan aan een andere sociale verhuurder. In de meeste gevallen is dat een andere corporatie.
Zorg er in ieder geval voor dat de woningen ook door de nieuwe eigenaar weer binnen het sociale segment worden verhuurd. En dus niet dat ze los uitgepond worden of naar een markthuur gaan bij mutatie.
Verkoop een woning onder voorwaarden
Een andere optie is verkopen onder voorwaarden. Bijvoorbeeld dat je als corporatie het recht behoudt om de woning weer terug te kopen. Zo kun je te zijner tijd opnieuw besluiten of de woning weer verkoopt of toch weer toevoegt aan je bestand met huurwoningen.
Of je verkoopt de woning alleen aan mensen die op dit moment elders een sociale huurwoning hebben, zodat je die vrijkomende woning weer kunt toewijzen aan andere woningzoekenden. Mocht je gedwongen zijn om te verkopen, dan kun je er op die manier voor zorgen dat ook mensen die een sociale huurwoning zoeken nog iets aan die verkoop hebben.
Onderbouw je keuze
Wat je ook doet, onderbouw het goed. Ga het gesprek aan, ook met andere corporaties. En zorg er sowieso voor – of je nu wel of niet verkoopt – dat je keuze bijdraagt aan het oplossen van de woningnood. Uiteraard met name in het sociale segment. Want daarvoor ben je als corporatie op aarde.
