Op 8 juli 2026 stuurde minister Boekholt O’Sullivan een Kamerbrief over de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB binnen corporaties. De aangekondigde wijzigingen zijn misschien wel de grootste veranderingen sinds de Woningwet van 2016.
Corporaties krijgen straks vooral meer mogelijkheden om woningen in het middenhuursegment te bouwen en te verhuren. Ook als middenhuur nu niet je eerste focus is, heeft dit gevolgen voor meerdere beleidsterreinen.
Heb je overigens al de zelfscan voor je portefeuille- en assetmanagement ingevuld? Je kunt dat hier nog doen: https://forms.gle/MDMxyQLtKkPXsTsn9. Zo draag je bij aan de ontwikkeling bij je eigen corporatie en in de sector als geheel.
Meer ruimte voor middenhuur
In december 2025 schreef de Europese Commissie over betaalbaar wonen in Europa. Daarin wordt middenhuur ook gezien als een dienst van algemeen economisch belang, waaraan de overheid steun mag verlenen. Daardoor kan middenhuur ook onder de DAEB-tak van corporaties gaan vallen.
Dat moet eerst nog wel worden vertaald in Nederlandse wet- en regelgeving. Er komt een wet waarin de DAEB-grens wordt opgerekt, zodat niet alleen sociale huur maar ook middenhuur binnen de DAEB-tak kan vallen. Dat verruimt de mogelijkheden om met borging middenhuurwoningen te bouwen en bestaande woningen in de middenhuur te verhuren.
Nu al voorsorteren op nieuwbouw
Je kunt straks middenhuurwoningen bouwen binnen de DAEB-tak, en dus met WSW-borging. Dat maakt nieuwbouw in de middenhuur financieel beter mogelijk.
In de nationale prestatieafspraken is afgesproken dat ongeveer één op de zes nieuwbouwwoningen van corporaties een middenhuurwoning is. Het is dan ook de bedoeling dat je als corporatie van deze nieuwe mogelijkheid gebruik gaat maken.
De inzet van het kabinet is dat de wet in 2027 in consultatie komt en per 1 juli 2028 in werking treedt. De kans op vertraging is natuurlijk aanwezig, zoals ook bij eerdere wetgeving. Maar er zijn ook bij jouw corporatie waarschijnlijk nu al projecten in ontwikkeling die pas na invoering van de wet worden opgeleverd en voor het eerst worden verhuurd.
Bij die projecten kun je alvast flexibiliteit inbouwen. Je kunt in de mix van woningtypen en de kwaliteitsniveaus rekening houden met de mogelijkheid om een deel later alsnog als middenhuurwoning te verhuren. Zolang de wet nog niet is ingevoerd, moet je de plannen natuurlijk wel binnen de huidige Daeb-grenzen houden.
Gevolgen voor huurbeleid en verkoopbeleid
De nieuwe wetgeving kan ook het huurbeleid voor bestaande woningen drastisch veranderen. Volgens de Kamerbrief mag straks een nog nader te bepalen percentage van de woningen in de middenhuur worden verhuurd. Dat kan relevant zijn voor woningen die nu sterk worden afgetopt om ze onder de sociale huurgrens te verhuren.
Als de WWS-punten het toelaten, kun je zulke woningen straks mogelijk aanwijzen als middenhuurwoning.
Dat werkt meteen door in andere onderdelen van de portefeuillesturing, bijvoorbeeld bij het verkoopbeleid.
Veel corporaties verkopen nu relatief grote en dure woningen. In de verkoopvijver kunnen woningen zitten die straks juist geschikt zijn om als middenhuurwoning te verhuren. Daarom kun je nu al nadenken of het verstandig is om die woningen te blijven verkopen.
Meer investeringsruimte
Het ministerie heeft berekend dat de sector door het uitbreiden van het Daeb-segment bijna 12 miljard euro extra investeringsruimte kan realiseren. Hoeveel ruimte daadwerkelijk ontstaat, hangt sterk af van het aantal woningen dat corporaties in de middenhuur mogen en gaan verhuren. Het gaat dus om een scenario.
Die extra investeringsruimte hoeft niet alleen naar middenhuurwoningen te gaan. Ze kan ook worden ingezet voor extra sociale huurwoningen of voor verduurzaming van bestaande woningen.
Al met al gaan er zo veel onderdelen schuiven in nieuwbouw, huurbeleid, verkoopbeleid en de bredere portefeuillesturing.
Werken met scenario’s
Veel moet nog worden uitgewerkt. Volg daarom de consultatie in 2027 en kijk welke consequenties de voorstellen voor jouw corporatie hebben. Tijdens de consultatie kun je daar vervolgens ook je mening over geven.
Misschien kan en wil jouw corporatie nu nog niet veel met middenhuur. Maar de vraag komt wel en de mogelijkheden komen ook. Kijk daarom met scenario’s wat middenhuur betekent voor je portefeuilleplan, het huurbeleid, het verkoopbeleid en uiteindelijk de hele vastgoedsturing.
Volg ook mijn trainingen over portefeuillesturing en huurbeleid om je optimaal voor te bereiden op de nieuwe mogelijkheden.
