Verkoop onder voorwaarden wordt weer een serieuze optie binnen je portefeuilleplan. Door veranderingen in de financiële beoordeling van verkoop onder voorwaarden met een terugkooprecht wordt de toepassing in de praktijk weer vaker mogelijk.
In dit artikel laat ik je zien hoe dit zit, en waarom je desondanks kritisch moet zijn op het toepassen van verkoop onder voorwaarden.
Twee doelen, één instrument
Verkoop (al dan niet onder voorwaarden) kan verschillende volkshuisvestelijke doelen dienen. Enerzijds kun je woningen beschikbaar maken voor groepen die anders moeilijk aan bod komen, zoals middeninkomens die tussen wal en schip vallen. Dat zijn huishoudens die te veel verdienen voor sociale huur, maar te weinig voor de koopmarkt in hun regio.
Anderzijds levert verkoop financiële middelen op. Die kun je inzetten voor nieuwbouw of verduurzaming.
Idealiter combineer je die twee doelen. Juist daar lijkt verkoop onder voorwaarden in theorie goed bij te passen, omdat je woningen bereikbaar maakt voor middeninkomens én middelen vrijspeelt voor nieuwbouw.
Waarom corporaties stopten met verkoop onder voorwaarden
Toch zijn veel corporaties terughoudend geworden. Dat heeft vooral te maken met de financiële beoordeling in de jaarrekening.
Woningen die je onder voorwaarden verkoopt, blijven op de balans staan. Daarbij moet je ook een voorziening opnemen voor de toekomstige terugkoop, wat je balans vergroot.
Je eigen vermogen blijft in euro’s gelijk. Maar de verhouding tussen je eigen en het totale vermogen verslechtert. Daardoor komt je solvabiliteit onder druk te staan. En als je dit op grote schaal doet, kun je zelfs richting de minimale grens bewegen.
Wat is er nu veranderd in de financiële beoordeling?
De belangrijkste verandering zit in het verschil tussen een terugkoopplicht en een terugkooprecht. Bij een terugkooprecht mag je als corporatie beslissen of je de woning terugkoopt, maar het hoeft niet.
Sinds kort hoef je bij verkoop onder voorwaarden met een terugkooprecht (dus geen plicht) je balans niet meer optisch te vergroten. Daardoor blijft je solvabiliteit op peil.
Financieel bekeken kun je verkoop onder voorwaarden met een terugkooprecht dus makkelijker gaan toepassen.
Blijf kritisch op de toepassing van verkoop onder voorwaarden
De verleiding is groot om nu meteen te denken: dit gaan we weer doen. Maar dat is precies waar je voor moet oppassen.
In het verleden was verkoop onder voorwaarden soms een hype. Het werd ook toegepast in gebieden waar het eigenlijk niets toevoegde. Bijvoorbeeld in regio’s waar helemaal geen kloof was tussen sociale huur en koop. En middeninkomens dus prima een ‘gewone’ koopwoning konden kopen.
Daarna sloeg de beweging de andere kant op en werd het instrument juist massaal losgelaten, vooral om financiële redenen.
Begin met de volkshuisvestelijke opgave
Mijn oproep is om niet primair vanuit financiën te redeneren, maar vanuit de volkshuisvestelijke opgave. Die opgave bepaalt of verkoop onder voorwaarden een interessant instrument is om (weer) in te zetten.
Een belangrijke vraag daarbij is: hoe groot is het gat tussen sociale huur en koop in jouw regio? En wat betekent dat voor middeninkomens? Als dat gat groot is, kan verkoop onder voorwaarden een logische oplossing zijn.
In de beoordeling is ook relevant of je middeninkomens ook op andere manieren helpen. Bijvoorbeeld via middenhuur in je niet-Daeb tak of door gebruik te maken van vrije toewijzingsruimte.
Daarnaast is het belangrijk om te kijken of je de verkoopopbrengsten ook echt kunt inzetten. Zijn er plannen, locaties en capaciteit om nieuwbouw of andere investeringen daadwerkelijk op korte termijn te realiseren?
Ook de impact op de wijk speelt een rol. Wat gebeurt er met de leefbaarheid als je woningen verkoopt aan andere inkomensgroepen?
Verkoop onder voorwaarden met een terugkooprecht is geen doel op zich. Het wordt – door de aangepaste financiële beoordeling – weer een beter inzetbare optie, maar alleen als je eerst scherp hebt waarom je het doet.
