De Wet versterking regie volkshuisvesting is per 1 juli in werking getreden. Dat betekent nog niet dat alles al vastligt, maar wel dat er fundamenteel iets verandert in je portefeuillesturing.
De hoofdlijn staat
Het besluit en de regeling bij de wet versterking regie volkshuisvesting moeten nog worden vastgesteld. Naar verwachting treden die op 1 januari 2027 in werking.
Maar de hoofdlijn staat wel. En die raakt jouw portefeuillesturing. Het draait namelijk om de vertaling van de volkshuisvestelijke opgave in je werkgebied naar een onderbouwd portefeuilleplan, met een goede wensportefeuille en een transformatieopgave.
Wat de wet concreet regelt, is dat zowel de landelijke overheid als provincies en gemeenten een volkshuisvestingsprogramma gaan opstellen. Daarin staat (veel gedetailleerder dan tot nu toe in veel woonvisies) welke woningen gebouwd moeten worden, waar die gebouwd moeten worden en voor welke doelgroepen.
Meer kaderstelling van buitenaf
Dat volkshuisvestingsprogramma geeft daarmee een veel meer kaderstellend programma mee voor jouw portefeuilleplan. De gemeente krijgt tot 1 juli 2027 de tijd om de eerste versie van dat programma op te stellen.
In de wet zit ook een belangrijke norm. Twee derde van alle nieuwbouw moet betaalbaar zijn. Van alle nieuwbouw moet 30% binnen de sociale huur vallen. De rest van de betaalbare nieuwbouw kan ook koop zijn.
Van die norm kun je als gemeente afwijken. Ook per project kun je daarvan afwijken. Maar gemeenten moeten dat dan wel regionaal afstemmen, zodat de regio als geheel weer op die 30% sociale huur uitkomt.
Zolang gemeenten daar regionaal niet uitkomen, geldt in principe als basis 30% sociale huur per gemeente. Dat is voor sommige gemeenten en corporaties echt een wezenlijk ander aantal dan waar ze nu misschien aan gewend zijn.
Een nieuw spanningsveld
In sommige gevallen zit dat ook op de rand van wat nog haalbaar is. Of misschien zelfs een klein beetje daaroverheen, zeker als je kijkt naar wat financieel nog haalbaar is om te bouwen.
Sowieso betekent het dat je daar als corporatie niet meer helemaal zelf een keuze in hebt. Dit wordt wettelijk van buitenaf opgelegd.
Tegelijkertijd blijf je als corporatie natuurlijk een zelfstandige organisatie. Je maakt je portefeuilleplan ook vanuit je eigen missie en visie.
En uiteindelijk blijf je zelf verantwoordelijk voor het goed doorvertalen van die missie en visie. Ook blijf je verantwoordelijk voor je eigen financiële situatie, zodat je niet in de problemen komt door alle wilde plannen die je misschien in je portefeuilleplan opschrijft.
Toets je huidige portefeuilleplan
De eerste stap is om je huidige portefeuilleplan alvast te toetsen aan die regionale betaalbaarheidsnorm. Dus kijk in hoeverre er al twee derde betaalbaar wordt gebouwd en 30% sociale huur.
Als je dat nog niet doet, is de vraag wat dat betekent voor je wensportefeuille als dit in de toekomst wel gaat gebeuren. Daar kun je eigenlijk het beste zo snel mogelijk mee starten.
Dat heeft namelijk financiële consequenties als er een groot gat zit tussen je huidige plan en die nieuwe norm. Daarvoor hoef je niet te wachten op het volkshuisvestingsprogramma van de gemeente.
De norm ligt immers al wettelijk vast. Alleen als gemeenten regionaal onderling afspreken dat ze daar op gemeenteniveau van willen afwijken, kan dat anders uitpakken.
Zoek de gezamenlijke basis
Een tweede stap is opnieuw kijken naar je rol als corporatie in gesprekken met de gemeente, met meerdere gemeenten in de regio en met collega-corporaties. Het gaat niet alleen om de vraag of je het volkshuisvestingsprogramma van de gemeente kunt uitvoeren.
Het gaat ook om je eigen visie op de volkshuisvestelijke opgave in de regio en in je eigen werkgebied. En om de vraag hoe corporaties elkaar kunnen helpen om regionale afspraken ook echt waar te maken.
Heel concreet is het slim om snel met gemeenten en collega-corporaties in gesprek te gaan over gezamenlijk onderzoek naar de woningmarktsituatie.
Natuurlijk kun je proberen door te vertalen wat landelijk en provinciaal wordt vastgesteld. Maar het is verstandig om zelf ook goed te weten hoe je aansluit op de regionale en lokale woonbehoefte. Dan is het prettig als corporaties en gemeenten dezelfde waarheid hebben.
Dus niet allebei met een eigen onderzoeksbureau aan de slag, met mogelijk heel andere uitkomsten. Doe dat onderzoek gezamenlijk, zodat je samen meemaakt welke aannames worden gedaan en hoe die uitpakken in de conclusies.
Bouw flexibiliteit in
Een derde stap is om flexibiliteit in te bouwen in je portefeuilleplan. Dat kan in het proces, door goed in de jaarcyclus te werken.
Je wilt in elke jaarcyclus ruimte hebben om dingen bij te stellen, zonder dat je het hele portefeuilleplan steeds opnieuw moet schrijven. Zo kun je inspringen op de ontwikkelingen van dat jaar.
Dan blijft je portefeuilleplan actueel. En kun je er met een gerust hart op blijven sturen.
Anders wordt het ongeloofwaardig om erop te sturen, omdat het plan niet meer actueel is. Dan verdwijnt het al snel in de onderste la, al dan niet virtueel.
Die flexibiliteit is extra belangrijk omdat nog niet alles definitief is. Het besluit en de regeling bij de Wet versterking regie volkshuisvesting moeten nog worden vastgesteld.
Er is ook andere wetgeving onderweg. Een belangrijke ontwikkeling is dat de middenhuur mogelijk onder de Daeb gaat vallen, en de mogelijkheden die dat waarschijnlijk biedt om in de toekomst veel meer aan middenhuur-nieuwbouw te doen.
Een actueel portefeuilleplan
Al met al wordt een actueel portefeuilleplan door de Regiewet straks niet meer alleen een goede praktijk. Het wordt ook een instrument om aan te tonen dat je aansluit bij het regionale en gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma.
En waar je daarvan afwijkt, moet je kunnen aantonen dat het echt niet anders kan. En dat het in ieder geval wel aansluit op je eigen missie, visie en financiële situatie.
Wil je hiermee aan de slag? Volg dan ook de 2-daagse training Portefeuillesturing. Tijdens die training kijk je hoe je de volkshuisvestelijke opgave vertaalt naar een onderbouwde wensportefeuille en een transformatieopgave waar je praktisch mee aan de slag kunt.
Zo kun je ook aantonen dat je invulling geeft aan het volkshuisvestingsprogramma. En ook dat je portefeuilleplan past bij je eigen missie, visie en financiële situatie.
