Hoe houd je de huren betaalbaar, blijft de prijs passen bij de kwaliteit van de woning en houden corporaties voldoende ruimte om te investeren? Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg sprak erover met Bob Witjes en Perry Hoetjes, beiden senior onderzoeker en adviseur bij RIGO. In opdracht van Aedes verkenden zij in het rapport Bouwstenen voor ander huurbeleid vijf mogelijke varianten voor een ander landelijk huurbeleid.
De prijs-kwaliteitverhouding verdwijnt
Volgens Bob begint het probleem bij het groeiende verschil tussen wat een sociale huurwoning kost en wat corporaties gemiddeld aan huur kunnen vragen. De huurinkomsten moeten het dagelijks beheer en onderhoud dekken, maar ook de investeringen die bij woningen horen, zoals stichtingskosten bij nieuwbouw of renovatiekosten bij bestaande bouw. Dat lukt op de langere termijn steeds minder goed.
Daar is niet één maatregel verantwoordelijk voor. In de loop van de jaren is een ‘kerstboom’ van beleid ontstaan: huurtoeslag, passend toewijzen, aftoppingsgrenzen, maximale huren en verschillende regels voor de jaarlijkse huurverhoging. Elk onderdeel heeft op zichzelf een begrijpelijk doel. Maar samen vormen ze geen stelsel waarin betaalbaarheid, woningkwaliteit en financiële continuïteit vanzelf met elkaar in evenwicht zijn.
Passend toewijzen laat dat goed zien. Corporaties moeten voldoende woningen onder de aftoppingsgrenzen aanbieden. Daardoor komen de streefhuren van veel verschillende woningen op precies dezelfde grenzen terecht, ook wanneer de woningen sterk van elkaar verschillen. De huurprijs zegt dan steeds minder over de kwaliteit die een huurder ervoor krijgt.
Tegelijkertijd zorgen hogere streefhuren nog niet voor een duurzaam verdienmodel. De kosten van onderhoud, verduurzaming, nieuwbouw, rente en belastingen zijn daarvoor te hoog. Bob: “Er is eigenlijk nooit goed nagedacht over de vraag of je woningen op basis van die aftoppingsgrenzen op lange termijn kostendekkend kunt verhuren.” De grenzen waren bedoeld voor de huurtoeslag, niet als antwoord op de vraag wat een passende huur voor een bepaalde woning is.
Drie doelen passen niet in één huurprijs
Bob onderscheidt drie voorwaarden waaraan een goed stelsel van huurbeleid moet voldoen. Huurders moeten betaalbaar kunnen wonen, corporaties moeten hun bestaande woningen in stand kunnen houden en ze moeten voldoende financiële ruimte hebben voor toekomstige investeringen. Juist de combinatie van die drie maakt het vraagstuk lastig.
Wanneer de huur laag genoeg moet blijven voor huishoudens met de kleinste inkomens, levert die vaak onvoldoende inkomsten op om alle kosten en opgaven te betalen. Wordt de huur verhoogd tot een niveau dat voor de corporatie wel toereikend is, dan kunnen niet alle huurders die prijs dragen. Binnen het huurbeleid alleen is dat verschil niet op te lossen.
Dat betekent volgens Bob dat huurbeleid altijd in samenhang moet worden bekeken met inkomensbeleid en overheidsbijdragen. “Je moet inkomensbeleid, subjectsubsidies en objectsubsidies echt met elkaar in verband brengen.” De vraag is dan niet alleen welke huur een corporatie vraagt, maar ook hoe een huurder wordt ondersteund en wie betaalt voor investeringen die maatschappelijk nodig maar financieel onrendabel zijn.
Het rapport maakt daarom onderscheid tussen een betaalbaarheidsgat en een opgavengat. Het eerste is het verschil tussen een huur die past bij de woning en het bedrag dat een huurder kan betalen. Het tweede is het verschil tussen die redelijke huur en de inkomsten die de corporatie nodig heeft om de voorraad en de extra opgaven te financieren. Voor beide gaten is een afzonderlijk antwoord nodig.
Huurtoeslag en objectsubsidies als twee knoppen
Perry ziet op hoofdlijnen twee knoppen waaraan de landelijke overheid kan draaien. De eerste is gerichte ondersteuning van huurders, bijvoorbeeld via de huurtoeslag of een andere inkomensafhankelijke woon- of huishoudtoeslag. Daarmee kan een huur die bij de woning past ook bereikbaar blijven voor mensen met een lager inkomen.
De tweede knop bestaat uit objectsubsidies: bijdragen die het bouwen, verduurzamen en exploiteren van sociale huurwoningen financieel mogelijk maken. Die hoeven niet per se de vorm te krijgen van één nieuwe subsidieregeling. Bestaande bijdragen aan nieuwbouw of verduurzaming kunnen worden uitgebreid. Ook het verminderen van de vennootschapsbelasting voor corporaties kan feitelijk worden gezien als een eerste vorm van objectondersteuning.
In de vijf varianten uit het rapport worden deze knoppen op verschillende manieren gecombineerd. Sommige varianten houden de relatie tussen prijs en kwaliteit als uitgangspunt en vullen het ontbrekende bedrag aan via huurtoeslag, objectsubsidies of beide. Andere varianten baseren de huur veel sterker op het inkomen van de huurder. Iedere keuze heeft gevolgen voor de betaalbaarheid, de keuzevrijheid van huurders, de uitvoering en de mate waarin de overheid moet bijdragen.
Perry vindt een combinatie van gerichte ondersteuning van huurders en bijdragen aan de investeringsopgave het meest logisch. De huurtoeslag of een opvolger daarvan dicht dan het betaalbaarheidsgat. Objectsubsidies ondersteunen de investeringen. Zo wordt niet geprobeerd om twee verschillende problemen met hetzelfde instrument op te lossen.
Daar hoort wel een consequentie bij. Als de overheid meer geld bijdraagt, zal zij ook meer invloed willen op de besteding ervan. Perry vat het kort samen: “Wie betaalt, bepaalt.” Het Rijk zal dan waarschijnlijk voorwaarden stellen aan de opgaven, de kwaliteit van nieuwbouw en de doelmatigheid van corporaties. Ook kan van corporaties worden gevraagd dat ze eerst onderling financiële ruimte en opgaven verdelen.
Kostendekkende huur is geen markthuur
Een belangrijk onderdeel van het gesprek is de vraag welke huur redelijk is voor een woning. Het Woningwaarderingsstelsel biedt daarvoor volgens Bob een bruikbare basis. Een percentage van de maximale WWS-huur is nog niet automatisch kostendekkend. Bob noemt als denkrichting ongeveer 80 procent, al kan het benodigde niveau per corporatie verschillen.
Een kostendekkende huur is de huur waarbij de exploitatie over de lange termijn onderaan de streep uitkomt. Een markthuur bevat daarnaast een rendement dat een maatschappelijke verhuurder niet op dezelfde manier nodig heeft. Het is daarom verstandig om eerst vast te stellen wat kostendekkend in de eigen situatie betekent, voordat 100 procent van de maximale huur als vanzelfsprekend eindpunt wordt genomen.
Voor huurders met een midden- of hoger inkomen ziet Bob wel ruimte om de inkomensafhankelijke huurverhoging gerichter te gebruiken. Zolang de huur onder het kostendekkende niveau ligt, vindt hij het verdedigbaar om van mensen die dat kunnen betalen een hogere bijdrage te vragen. Daarboven wordt het opnieuw een politieke keuze: hoeveel meer mag een huurder betalen dan nodig is om de woning kostendekkend te verhuren?
Perry wijst daarnaast op een kleinere landelijke stap die geen volledige stelselherziening vraagt. De overheid kan corporaties binnen de regels voor de jaarlijkse huurverhoging wat meer ruimte geven om te differentiëren. Dat lost het structurele probleem niet op, maar geeft corporaties wel meer mogelijkheden om de balans tussen betaalbaarheid, inkomen en huurprijs te verbeteren.
Maak lokaal zichtbaar wat wel en niet kan
Wat kunnen corporaties doen zolang het landelijke stelsel nog niet verandert? Volgens Bob begint dat met een bewuste inrichting van het streefhuurbeleid. Kijk niet alleen hoeveel woningen onder een aftoppingsgrens moeten vallen, maar ook welke woningen daar op basis van kwaliteit het beste passen. Dan hoeven niet alle woningen met uiteenlopende kwaliteit in hetzelfde prijsbakje terecht te komen.
Een corporatie kan daarnaast voor de eigen portefeuille inzichtelijk maken wat huurders kunnen betalen, welke inkomsten nodig zijn voor onderhoud en investeringen en hoe groot het verschil tussen die bedragen is. Het landelijke onderzoek geeft daarvoor een denkkader, maar de uitkomst verschilt lokaal. Pas als het eigen betaalbaarheids- en opgavengat zichtbaar zijn, kan een corporatie een onderbouwde bijdrage leveren aan het gesprek over ander huurbeleid.
Dat inzicht helpt ook in de prestatieafspraken met gemeenten. Bob geeft bewust een scherp voorbeeld: als een gemeente veel nieuwbouw voor de primaire doelgroep vraagt tegen een huur van iets meer dan 700 euro, moet de corporatie concreet maken welke kwaliteit daarvoor haalbaar is. “Dan kan het zijn dat je voor dat bedrag woningen van 30 vierkante meter kunt bieden. Ik roep maar wat. Maar maak het expliciet.”
Gemeenten en corporaties vinden zo’n uitkomst mogelijk te klein of kwalitatief onvoldoende. Toch verdwijnen de kosten niet wanneer de corporatie vervolgens een grotere of betere woning bouwt. De extra kwaliteit komt dan voor rekening van de corporatie en verkleint de ruimte voor andere woningen of opgaven. Door dat vooraf zichtbaar te maken, wordt het een gezamenlijke afweging in plaats van een financieel probleem dat stilzwijgend bij de corporatie blijft liggen.
Bob eindigt daarom met een bredere vraag aan de sector: “Wat vinden we een passende woning voor verschillende huurders? Wat kost zo’n woning en hoe rekenen we dat?” Dat gesprek moet voorafgaan aan de keuze voor huurgrenzen en percentages. Anders blijft het huurbeleid een verzameling begrijpelijke maatregelen zonder een gedeeld antwoord op de vraag welke kwaliteit de sociale huursector duurzaam kan bieden.
