Portefeuille- en assetmanagement wordt nog te vaak gezien als iets wat je er “een beetje bij doet”, maar die gedachte houdt geen stand zodra je er echt mee gaat werken. Niet omdat het ingewikkeld moet zijn, maar omdat het raakt aan veel keuzes tegelijk.
Onlangs werd ik hierover samen met Henk Heeger geïnterviewd door Jeroen van Vliet, in het kader van de podcastserie Wie redt de sociale huur. Bekijk hieronder de video op het kanaal van DataBalk.
Onder de video heb ik een aantal inzichten uit het interview voor je samengevat. En daar ontdek je ook waar de titel van dit artikel over gaat.
Even tussendoor: als je ook verder wilt met portefeuille- en assetmanagement, kijk dan ook even naar de leergang Portefeuille- en Assetmanagement.
Wie gaat over ‘wat’, en wie over ‘hoe’?
Ik zeg vaak: de assetmanager gaat over het wat, de lijnorganisatie over het hoe. Dat onderscheid klinkt logisch, maar moet je in de organisatie wel echt expliciet maken.
Als dat niet gebeurt, zie je dat assetmanagement vooral een adviesrol blijft. Dan schrijft de assetmanager op wat het MT toch al heeft besloten, en verdwijnt de toegevoegde waarde snel naar de achtergrond.
Daarvoor is steun van bestuur en management essentieel. Binnen duidelijke kaders, maar met vertrouwen in de professionaliteit van de assetmanager. Zonder dat mandaat blijft het trekken aan een dood paard.
Meer dan stenen en cijfers
Assetmanagement is in de loop der jaren breder geworden dan alleen vastgoed en financiën. Thema’s als leefbaarheid, duurzaamheid, onderhoud en doelgroepen spelen een steeds grotere rol in de afwegingen.
Ik zie dat wanneer je een uitgebreide analyse maakt, maar vervolgens alleen vastgoedinstrumenten gebruikt, je ook alleen vastgoedoplossingen toepast. Soms leidt dat tot sloop, terwijl een leefbaarheidsaanpak effectiever zou zijn geweest.
Dat betekent overigens niet dat de assetmanager alles moet doen. Het gaat niet om het schrijven van leefbaarheidsbeleid of het oplossen van incidenten, maar om het signaleren van wat nodig is en het op de juiste plek beleggen.
Te weinig zicht op de basis
Wat mij al verbaasde toen ik net begon in de sector, is hoe beperkt het zicht vaak is op de exploitatie per complex. Veel corporaties weten (nog steeds) onvoldoende waar structureel geld wordt verdiend of verloren, en bij welke complexen (lees: huurdersgroepen) dat gebeurt.
Daardoor blijven lastige, maar belangrijke vragen liggen. Bijvoorbeeld of het logisch is om verlies te maken op complexen waar middeninkomens wonen. Dat soort vragen beantwoorden hoort gewoon bij goed assetmanagement.
De aandacht gaat nu vaak uit naar grote investeringsprojecten. Dat is begrijpelijk, maar het risico is dat het grootste deel van de portefeuille – de complexen die op doorexploiteren staan – te weinig aandacht krijgt.
Complexbeheerplannen maken het concreet
Complexbeheerplannen zijn de schakel tussen strategie en dagelijkse praktijk. Ze moeten geen documenten zijn die alleen maar één keer per jaar worden bijgewerkt, maar hulpmiddelen waar mensen dagelijks mee werken.
Juist doordat medewerkers ermee werken, komen fouten en onduidelijkheden vanzelf boven water. Dat maakt het beheerplan ook een bron van informatie voor de assetmanager.
Zo ontstaat er geen eenrichtingsverkeer van beleid naar uitvoering, maar een wisselwerking waarin plannen steeds beter aansluiten op de praktijk.
Verwachtingen en werkelijkheid
Portefeuille- en assetmanagement levert niet meteen resultaat op. Het is geen systeem dat je ‘even’ implementeert en dat daarna vanzelf draait.
Bij grote corporaties kan het relatief snel gaan als er bewust capaciteit wordt vrijgemaakt. Maar bij de meeste corporaties kan het zomaar vijf jaar duren voordat echt zichtbaar wordt dat keuzes beter worden onderbouwd.
Daarom zeg ik vaak: hanteer de Olympische gedachte. In het begin is meedoen belangrijker dan winnen. Pas als je een tijdje bezig bent kun je gaan nadenken over het winnen van medailles.
Werken in een vaste jaarcyclus
De belangrijkste stap is niet het perfecte portefeuilleplan, maar werken in een vaste jaarcyclus. Portefeuilleplannen en complexstrategieën moeten actueel zijn op het moment dat ze nodig zijn als input voor de begroting.
Dat betekent niet elk jaar vanaf een wit vel papier helemaal opnieuw beginnen, maar wel jaarlijks toetsen en bijstellen. Wie dat consequent doet, wordt vanzelf stap voor stap beter.
Goed portefeuille- en assetmanagement is daarmee geen doel op zich, maar een manier om keuzes beter te onderbouwen. En om beleid, uitvoering en financiën met elkaar te verbinden.
Als je ook verder wilt met portefeuille- en assetmanagement, kijk dan ook even naar de leergang Portefeuille- en Assetmanagement.
