Asset management in de corporatiesector is sinds zo’n vijf jaar volop in ontwikkeling. Dat merkt ook Duco Bodewes, onafhankelijk adviseur en sparring partner voor corporaties. Hij weet als geen ander hoe asset management kan bijdragen aan verbinding binnen en de prestaties van corporaties.
Wietske Duzijn van de Corporatiestrateeg ging in gesprek met Duco over asset management.
Download ons e-boek over asset management
De ontwikkeling van asset management in de corporatiesector
De afgelopen 5 à 6 jaar zag Duco Bodewes de ene na de andere corporatie stappen zetten op het gebied van portefeuille- en asset management. Een mooie, belangrijke ontwikkeling, vindt hij: “Asset management gaat over het tactische niveau. Over besluiten over woningcomplexen en hoe deze besluiten uitgevoerd moeten worden. Dat doen corporaties eigenlijk al 100 jaar. Het is alleen verspreid over heel veel mensen, en dat kan een stuk beter.”
Asset management biedt uitkomst: “Sinds een aantal jaar zie je dat die tactische laag, al dan niet met behulp van asset managers, zich verder ontwikkeld.”
Duco verwacht dat de aandacht voor asset management ook de komende jaren blijft bestaan: “Alle grote corporaties hebben nu, op een enkele na, wel asset managers. Dan is er een grote middengroep, van corporaties rond de 10.000 woningen. Daar is nu ook de een na de ander zich serieus aan het oriënteren is op dit terrein.”
Over Duco Bodewes
Duco Bodewes is organisatieadviseur en sparringpartner. Hij helpt corporaties met het opzetten en doorontwikkelen van asset management. Hij kwam voor het eerst in aanraking met dit onderwerp bij zijn eerste baan, begin jaren 90. Toen werkte hij bij Rodamco, een groot internationaal vastgoedfonds van Robeco. Inmiddels heeft hij meer dan 25 jaar ervaring en deelde hij tijdens het jaarcongres portefeuille- en assetmanagement op 4 oktober 2018 zijn geleerde lessen. Een samenvatting van de bijdrage van Duco vind je in het seminarverslag van het Jaarcongres Portefeuille- en Asset Management.
Download ons e-boek over asset management
Hoe corporaties kunnen leren van beleggers
Minstens even belangrijk als het maken van een sterke portefeuillestrategie is de uitvoering daarvan. Duco: “Ik ga regelmatig op stap met een directie van een corporatie. Dan ga ik bijvoorbeeld in Amsterdam met corporaties langs bij beleggers.”
Duco legt uit dat corporaties ontzettend veel van beleggers kunnen leren: “Aan het einde van de dag denken ze niet van ‘Wat hebben die het makkelijk, die kunnen zomaar besluiten wel of niet te investeren in Breda’ of ‘Die hoeven alleen maar op rendement te letten’. Nee, het leereffect is altijd ‘Wat is hun strategie helder en concreet’. Ook zijn ze verbaasd dat iedereen in het bedrijf de strategie kent, weet wat zijn of haar bijdrage daarin is en dat alles in het werk wordt gezet om die strategie te realiseren.”
En daar ontbreekt het bij corporaties nog wel eens aan.
Duco: “Bij een corporatie heb je vaak een strategie en een praktijk van alledag. Ik maak regelmatig mee dat een corporatie net een nieuwe portefeuillestrategie heeft gemaakt, en dat er vervolgens bij het eerstvolgende MT gewoon weer een nieuw idee op tafel komt of ene nieuw balletje wordt opgegooid. In plaats van de stratgie ter discussie te stellen, moet de aandacht juist naar de realisatie daarvan.”
Download ons e-boek over asset management
Juist de mensen in het veld hebben belang bij vastgoedsturing
Niet alleen managers, maar juist de mensen in het veld hebben er last van als de vastgoedsturing niet goed geregeld is. Volgens Duco komt dat omdat het hen dan vaak onduidelijk is wat de kaders zijn, en op welke basis er besluiten genomen wordt.
Duco heeft dus geleerd dat, als je mensen in hun kracht wilt zetten in een organisatie en hen een fijnere werkomgeving wilt bieden, duidelijkheid scheppen cruciaal is: “Dit kan door asset management verder te ontwikkelen, op welke manier dan ook.”
Download ons e-boek over asset management
Stap voor stap de top van de berg bereiken
Dat heb je echter niet in één dag geregeld: “Het is een verandertraject, wat heel wat jaren in beslag neemt. Daar moet je niet moedeloos van worden, je komt stap voor stap een stukje verder,” vertelt Duco.
Een stapsgewijze aanpak dus: “Of je nou wel of niet ver bent met vastgoedsturing, zet een paar stappen, en ga vanuit daar weer verder. Het is net als het beklimmen van een berg. Dat doe je ook niet in een rechte lijn omhoog. Je klimt een stukje, je kijkt hoe het gaat, je leert ervan, je daalt een stukje, en gaat dan weer verder omhoog.”
Jaarplannen of driejarenplannen zijn geen favoriet van Duco: “Je kunt best een stip op de horizon zetten, dat is zeker interessant. Maar het belangrijkste is concrete actie. Dus geen beleid, geen vage plannen, maar actie. Learning by doing. Stappen zetten, daarvan leren en vooral zorgen dat er heel veel energie vrijkomt in de organisatie.”
Duco is meer van het maken van een korte termijn plan, denk aan 3 of 4 maanden: “Bijvoorbeeld in november of december een plannetje maken tot de lente begint. En ik heb nu met een corporatie een plan gemaakt tot sinterklaas. Dat klinkt toch weer anders dan tot het einde van het jaar, dat klinkt zo ambtelijk.”
Download ons e-boek over asset management
“Als het ergens over gaat bij asset management, is het zorgen voor verbinding“
Kortom: je moet er voor zorgen dat je concrete acties onderneemt die concrete resultaten opleveren. Concrete resultaten als in het verbeteren van je vastgoedsturing, maar ook concrete resultaten die energie losmaken in je organisatie: “Zodat iedereen zin krijgt om verdere stappen te nemen, om die berg verder te beklimmen,” aldus Duco.
Maar ook verbinding is volgens Duco een belangrijk resultaat van asset management: “Als het ergens over gaat bij asset management, is het zorgen voor verbinding. Veel corporaties zijn fusiecorporaties. Ze hebben tot een aantal jaren terug de fusies niet echt verwerkt, bestonden uit verschillende vestigingen in verschillende gemeenten en hadden soms zelfs een half MT. Daar is de afgelopen jaren veel in veranderd.”
Er is nu bijvoorbeeld één proces voor verhuur, één proces voor planmatig onderhoud en één proces voor dagelijks onderhoud: “Dat zijn mooie stappen, maar waar het nu om gaat is integratie. Allemaal verschillende processen betekent namelijk dat dat niet altijd voor optimale prestaties van de corporatie zorgt. Simpelweg omdat er niet, of onvoldoende, wordt samengewerkt.”
“Nu merk je al dat ik mezelf corrigeer, ik probeer altijd te kijken wat er wel goed gaat, en vanuit daar verder te komen. Het is namelijk heel makkelijk om dingen aan te merken op een corporatie. Maar van horen wat er allemaal fout gaat, krijgen mensen geen energie. Ik durf dingen hard te benoemen, maar evenzeer moet je kijken naar wat er allemaal goed gaat, en hoe je vanuit daar de volgende stap kunt nemen.”
Download ons e-boek over asset management
Asset management: helemaal geen exclusief corporatiebegrip
Asset management is overigens niet alleen bij corporaties de afgelopen jaren steeds belangrijker geworden. Ook andere (semi)maatschappelijke en commerciële organisaties zijn er mee bezig: “Asset management is helemaal geen corporatiebegrip,” volgens Duco. “Rijkswaterstaat heeft bijvoorbeeld snelwegen, viaducten, tunnels, bruggen. Allemaal heel kapitaalintensief en ook Rijkswaterstaat is asset management aan het professionaliseren.”
Niet alleen corporaties hebben een maatschappelijke rol. Vaak hoor je dat corporaties moeten sturen op financieel en maatschappelijk rendement. De verkeerde volgorde, volgens Duco: “Corporaties moeten sturen op maatschappelijk rendement, en dat op een financieel zo slim mogelijke manier.”
En daarnaast moet je het breder trekken: “Kijk naar Rijkswaterstaat, die wil ook dat de kosten van onderhoud niet uit de klauwen lopen. Die wil ook slimme investeringen doen en goede keuzes maken in welke wegen ze eerst willen aanpakken en welke later. En zij zijn ook betrokken bij veiligheid en duurzaamheid, hebben ook te maken met provincies, met de aansluiting op provinciale wegen.”
In feite heeft Rijkswaterstaat te maken met dezelfde stakeholders als corporaties: “Het is dus helemaal niet uniek. Corporaties kunnen veel leren van asset management van andere sectoren.”
Duco wil corporaties op het hart drukken asset management breder te trekken, en niet alleen te kijken naar elkaar. Al kan hij niet ontkennen dat ook dat heel leerzaam is: “Ik doe heel veel intervisie, bijvoorbeeld met bestuurders en asset managers, om leerervaringen uit te wisselen. Goede voorbeelden moeten echt gedeeld worden, juist in alle openheid en kwetsbaarheid. Het gaat erom dat we delen wat we lastig vonden, wat we er van geleerd hebben en hoe we dat opgelost hebben.”
Download ons e-boek over asset management
Wijze lessen over asset management van Duco
Op 4 oktober 2018 vond het Jaarcongres Portefeuille- en Asset Management plaats. Duco was daar spreker en deelde zijn ervaringen daar met alle deelnemers. Als spreker op dit congres, wilde hij asset management overbrengen als een positief onderwerp: “Ik zie bij alle corporaties die ik help, dat er veel energie los komt. Ik hoop dat ik, door middel van de voorbeelden die ik heb gegeven, heb laten zien dat asset management niet alleen over investeringen en innovaties gaat, maar juist over exploitaties.”
Het gaat niet alleen over ingewikkelde vraagstukken, zoals complexen die 10 jaar geleden eigenlijk al gesloopt hadden moeten worden of welke woningen het beste verkocht kunnen worden: “Veruit de meeste huurders van corporaties wonen in ‘niks aan de hand-complexen’. Asset management gaat daarom voornamelijk over de praktijk van alle dag, de dagelijkse exploitatie. En hoe je daar de prestaties van kunt verbeteren.”
Hupsakee, meet die klanttevredenheid!
Tot slot vindt Duco dat je bij asset management verder moet kijken dan financieel rendement of de wijkstrategie: “Ik erger me soms een beetje aan dat er maar enkele corporaties zijn die de klanttevredenheid meten. Het is zo simpel om de klanttevredenheid van het ene complex ten opzichte van het andere complex te meten. Dat hoeft niet elk jaar, dat kan ook om de drie jaar. Maar het zijn zulke waardevolle gegevens.”
Duco heeft vaak genoeg voorbeelden gezien dat corporaties er dingen uithaalden die ze nog niet wisten: “Dus je moet het gewoon gaan meten, ook als het ‘niets aan de hand-complexen’ zijn. Het is heel makkelijk, kan via internet en kost niks. Waarom doet niet elke corporatie dat?”, vraagt Duco zich af.
“Ik zou zeggen, hupsakee.”
