Johan Conijn is bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de UvA en directeur van Ortec Finance. Conijn werkte eerder mee aan onderzoek over betaalrisico’s van huurders van het Planbureau voor de Leefomgeving. En voor het ministerie van BZK bracht hij de indicatieve bestedingsruimte van corporaties voor (onder meer) huurmatiging in beeld.
Wietske Duzijn van De Corporatiestrateeg sprak met Johan Conijn over de belangrijkste oorzaak achter het betaalbaarheidsprobleem voor lagere inkomensgroepen, en de beperkte mogelijkheden die corporaties hebben om daar generiek iets aan te doen.
Bijdragen aan betaalbaarheid door huurmatiging en verduurzaming
Johan Conijn noemt een aantal dingen die woningcorporaties kunnen doen aan de betaalbaarheid van het wonen.
Corporaties kunnen bijvoorbeeld de huurstijging matigen, zoals veel corporaties al doen: “Over de volle breedte van de sector worden de huren niet meer zo sterk verhoogd als een aantal jaren terug.” Ook kunnen corporaties bijdragen door het verduurzamen van woningen, waardoor de energielasten lager worden.
Voor de allerlaagste inkomens is de invloed van corporaties beperkt
“We moeten ons realiseren dat huurmatiging en verduurzaming maar beperkte invloed heeft op de betaalbaarheidsproblemen van veel huurders, omdat die vooral te maken hebben met het (lage) inkomen”. Dit blijkt onder meer uit recent onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving.
Dat veel huurders van woningcorporaties een zeer laag inkomen hebben (in veel gevallen lager dan het minimuminkomen), daar houdt de huurtoeslagregeling geen rekening mee. Die gaat namelijk uit van de fictie dat iedereen ten minste een minimuminkomen heeft. Wanneer je daar onder zit, wordt er vanuit de huurtoeslag niet voor gecompenseerd. Dan ontstaat al snel een betaalbaarheidsprobleem. Daar is, concludeert Johan, in de eerste plaats een rol weggelegd voor de overheid.
Dat wil overigens niet zeggen dat corporaties niet meer aan betaalbaarheid zouden moeten werken. Het is juist goed om dat wel te doen. Maar de verwachtingen over de mate waarin de betaalbaarheidsproblemen daarmee kunnen worden opgelost, mogen daarbij niet te hoog gespannen zijn.
Energiebesparing als belangrijkste bijdrage aan betaalbaarheid
“Het belangrijkste waar corporaties op zouden moeten inzetten, is kijken of de woningen veel energiezuiniger kunnen worden. Dan sla je meteen een aantal vliegen in één klap”.
De kwaliteit van de woningvoorraad stijgt erdoor, je doet iets aan de CO2-uitstoot en je draagt bij aan betaalbaarheid voor de huurder. “Maar”, waarschuwt Johan, “je moet er als corporatie wel de financiële ruimte voor hebben, want het is over het algemeen niet rendabel”. “Ga voor maatvoering en kies het tempo wat past bij de corporatie”, adviseert Johan.
