In veel woningmarktonderzoek is te zien dat er te optimistisch gedacht wordt over de inkomensontwikkeling op de lange termijn. Zowel in goede als in slechte tijden lijken we wel geprogrammeerd om te positief te denken.
Mijn stelling is dat deze optimistische inkomensprognoses de betaalbaarheid van het wonen uithollen.
Inkomensstijging = minder goedkope woningen
Wanneer je in een woningmarktanalyse uitgaat van een toekomstige inkomensstijging, dan heb je automatisch minder goedkope woningen nodig. Dat is een logische uitkomst van zo’n analyse.
Is dat wel terecht?
Wanneer je terugkijkt naar prognoses van tien jaar geleden over nu, zien we ook dat er te vaak te optimistisch over de huidige situatie gedacht is.
Maak altijd een nulscenario
Het is dan ook belangrijk voor corporaties om altijd een nulscenario te schetsen.
Een nulscenario wil niets anders zeggen dan dat je de verdeling van de verschillende inkomensgroepen hetzelfde houdt, en alleen kijkt naar de demografische groei of krimp van het aantal huishoudens.
Met andere woorden: als het totaal aantal huishoudens in een prognose met 10% groeit, ga je er in een nulscenario vanuit dat ook de laagste inkomensgroepen met 10% groeien.
Vanuit het nulscenario kun je alternatieve scenario’s maken: wat als er een positieve of negatieve inkomensgroei is? Dan zal het aantal huishoudens met de laagste inkomens sneller of langzamer groeien dan het totaal.
Zo zul je zien dat kleine verschillen in inkomensontwikkeling jaar op jaar, grote invloed hebben op het aantal betaalbare woningen dat je nodig hebt.
De doelgroep van corporaties heeft een andere inkomensontwikkeling
In de praktijk blijft – zeker voor de doelgroep van corporaties – de feitelijke inkomensontwikkeling achter bij de prognoses.
Deels heeft dit te maken met het feit dat veel mensen met een uitkering bij een corporatie huren. Deze uitkeringen zijn in de afgelopen decennia minder gestegen dan de lonen en andere inkomsten.
Ook andere oorzaken – zoals onverwachte economische neergang – kunnen ervoor zorgen dat de inkomensgroei achterblijft bij de prognoses.
Maak dus áltijd een nulscenario en bekijk hoeveel betaalbare woningen je dán nodig hebt. Zo kun je beter je missie voor betaalbare huisvesting nastreven.
