Als corporatie is het niet alleen belangrijk om op dit moment jouw doelgroep van passende woningen te voorzien. Ook in de toekomst wil je dit kunnen blijven doen. Maar hoe bepaal je de gewenste woningvoorraad voor over een periode van 10 of 15 jaar?
Download het e-boek Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties.
Bij het bepalen van de ideale omvang van de woningvoorraad van jouw corporatie, staan twee dingen centraal: demografische ontwikkelingen en het marktaandeel van jouw corporatie.
Demografische ontwikkelingen en de omvang van de portefeuille
Uit demografische prognoses kun je de toekomstige ontwikkeling van het aantal personen en huishoudens in je werkgebied achterhalen.
Door verder in te zoomen op deze prognoses, kun je ook een inschatting maken van de ontwikkeling van het aantal huurders in jouw werkgebied. Wanneer je nog verder inzoomt, kun je ook een beeld krijgen van de omvang van jouw specifieke doelgroepen (bijvoorbeeld senioren of huurders met lagere inkomens).
Op basis van deze analyse van de demografische prognoses krijg je een goed beeld van hoeveel woningen er in de toekomst nodig zijn voor het huisvesten van jouw specifieke huurdersdoelgroep.
Download het e-boek Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties.
Het marktaandeel van jouw corporatie
Vervolgens kun je kijken naar je marktaandeel. In de praktijk zul je niet 100% van je doelgroep huisvesten, er zijn immers ook nog andere verhuurders. En een deel van jouw doelgroep woont mogelijk in een koopwoning.
Als je weet wat je huidige marktaandeel is, kun je vervolgens gaan kijken naar de ontwikkeling daarvan. Blijft je marktaandeel in de toekomst gelijk of gaat het schuiven?
Er zijn een aantal invloeden die ervoor zorgen dat je marktaandeel kan veranderen. Op sommige ontwikkelingen heb je zelf maar weinig invloed. Andere ontwikkelingen komen voort uit de keuzes die je als corporatie zelf maakt.
Volkshuisvestelijke ambitie
De eerste invloed is je eigen volkshuisvestelijke ambitie. Welke doelgroep wil je bedienen? En welke opgaven zie je in jouw werkgebied? En hoe wil je dit gaan invullen? Hierbij speelt natuurlijk ook mee welke ambities binnen de wet- en regelgeving realistisch zijn.
Gemeentelijke woonvisie
Een tweede invloed is de gemeentelijke Woonvisie. Stel dat de gemeente fors wil bijbouwen in de koopsector. Dan heb je als corporatie maar beperkte speelruimte om mee te doen aan die nieuwbouwontwikkeling en je marktaandeel op peil te houden.
Financiële situatie
Een derde belangrijke factor om rekening mee te houden is je financiële situatie. Als je geen geld hebt, kun je ook niet uitbreiden. Dus wanneer je ziet dat het totale aantal huishoudens zal toenemen in jouw gebied, maar je niet de financiële middelen hebt om hiervoor te bouwen, wordt het lastig om je marktaandeel te behouden.
Situatie overige corporaties
Een vierde invloed is de situatie van collega-corporaties. Wanneer je met meerdere collega-corporaties in hetzelfde werkgebied werkt, is het belangrijk om te weten wat hun inbreng is. De gemeente zal bij het maken van prestatieafspraken ook kijken naar de financiële situatie is van de corporaties.
Een voorbeeld is een middelgrote stad, waar één corporatie onder verscherpt toezicht staat, terwijl een andere corporatie juist goed in de financiële ratio’s zit.
Dan is het logisch dat de gemeente juist naar die laatstgenoemde corporatie kijkt om de opgaven in de sociale huursector in te vullen. Dit heeft vervolgens weer effect op het marktaandeel van beide corporaties.
Demografische ontwikkeling * marktaandeel = omvang portefeuille
Wanneer je de juiste analyses uitvoert weet je wat de ontwikkeling van het aantal huishoudens in jouw doelgroep is. En je weet wat je gewenste (of verwachte) marktaandeel in de toekomst is. Op basis daarvan kun je vervolgens vaststellen wat de ideale omvang van je toekomstige portefeuille is. De uitkomsten hiervan kun je vastleggen in je wensportefeuille.
Hoe bepaal jij de ideale omvang van je woningvoorraad?
Download het e-boek Vastgoedsturing: 7 praktische tips voor woningcorporaties.
