Bedrijfsruimtes kunnen corporaties huurinkomsten opleveren én helpen om de leefbaarheid in wijken te verbeteren. Hoe benut je die maatschappelijke mogelijkheden?
Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg sprak hierover met Jeroen Mens, senior onderzoeker en projectleider Wonen en Ruimte bij Platform31. Jeroen werkte samen met collega Jorn Koelemaij aan de publicatie Betaalbare ruimte voor ondernemerschap in de wijk.
De logica achter maximaal rendement
Dat corporaties hun bedrijfsruimtes vooral financieel bekijken, vindt Jeroen begrijpelijk. Na de parlementaire enquête zijn zij zich sterker gaan richten op hun kerntaak: betaalbare huurwoningen aanbieden. Veel corporaties hebben bedrijfsonroerend goed afgestoten. Met de ruimtes die ze nog hebben, proberen ze vaak een maximaal rendement te behalen.
Die opbrengsten komen vervolgens ten goede aan de woningen. “Elke euro die ze met hun bedrijfsonroerend goed kunnen ophalen, kunnen ze investeren in sociale huurwoningen”, zegt Jeroen. Het geld is bijvoorbeeld beschikbaar voor onderhoud en verduurzaming. Een lagere huur voor een maatschappelijke voorziening betekent dus ook minder inkomsten om in woningen te steken.
“Dus de reflex is nu om voor maximaal rendement te gaan bij die ruimtes. Omdat je daarmee je kerntaak beter kunt vervullen. Het is eigenlijk een heel logisch iets.”
Daarnaast ziet hij onzekerheid over de regelgeving. Corporaties willen voorkomen dat ze zich te ver van hun kerntaak begeven. Onder meer de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB roept vragen op over wat er met bedrijfsonroerend goed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG) mogelijk is. De onderzoekers verwachtten aanvankelijk dat die onzekerheid de belangrijkste verklaring voor de terughoudendheid zou zijn.
De interviews voor de verkenning lieten een ander beeld zien. “Vooral dat financiële aspect is wat naar boven kwam drijven, wat corporaties op dit moment weerhoudt.” Bedrijfsruimtes worden volgens Jeroen vooral op financieel rendement beoordeeld. De mogelijkheid om ermee aan leefbaarheid of de wijkeconomie te werken, krijgt minder aandacht.
Een buurtcafé waar mensen binnenlopen
Tegelijkertijd ziet Jeroen een langzame beweging van corporaties die weer actiever met hun bedrijfsruimtes aan de slag gaan. In de publicatie staan tien praktijkvoorbeelden, vooral van corporaties in wat grotere steden. De gedachte daarachter is eenvoudig: laten zien dat het kan en dat het al gebeurt.
Een voorbeeld dat hem aanspreekt, is een buurtcafé in Delft. Woonbron stelde daar een ruimte in de plint van een woongebouw beschikbaar aan verschillende partijen die samen een buurtcafé begonnen. Bewoners kunnen er koffie drinken, elkaar ontmoeten en aan activiteiten deelnemen.
Er is bijvoorbeeld een meidenmiddag. Ook houdt een partij er spreekuren met advies over het verduurzamen van woningen. De activiteiten sloegen volgens Jeroen zo goed aan dat inmiddels ook de grotere ruimte ernaast in gebruik is genomen.
Jeroen ging er zelf op een vrije vrijdagmiddag kijken. “Ik ben daar gaan zitten en ik had ook gelijk aanspraak. Ik heb daar de hele middag koffie zitten drinken.” Hij zag buurtbewoners binnenlopen en met elkaar praten. “Het is ook echt een ontmoetingsplek.”
Zoiets vraagt wel om de juiste mensen. Ondernemers vinden die maatschappelijke meerwaarde kunnen creëren, is volgens Jeroen een van de uitdagingen. “De verhuur van bedrijfsonroerend goed met een maatschappelijk doel is echt wel een aparte tak van sport, die niet veel corporaties zelf in huis hebben.” In het Delftse voorbeeld zitten er ook ondernemers achter die weten hoe ze dat moeten aanpakken.
Commerciële verhuur en lagere huren combineren
Ook financieel zijn er verschillende manieren om bedrijfsruimtes in te zetten. Jeroen noemt Trudo in Eindhoven, een corporatie met relatief veel bedrijfsonroerend goed. Bekend zijn de oude Philipsfabrieken op Strijp-S, met onder meer een poppodium en de Ontdekfabriek, waar kinderen met techniek aan de slag kunnen. Trudo combineert binnen hun portefeuille commerciële verhuur met maatschappelijke verhuur tegen lagere huren.
Een minder bekend voorbeeld zijn de Woensel Westside Stores. In Woensel-West, een wijk met de nodige problematiek uit het verleden, heeft de corporatie bewust een deel van het bezit omgevormd tot bedrijfsruimtes voor kleine lokale ondernemers.
Door het omvangrijke bezit kan Trudo de verschillende huurniveaus verevenen. “Dat is natuurlijk een situatie die niet elke corporatie heeft”, zegt Jeroen. “Maar dat is een manier om te zorgen dat je toch financieel gezien nog wel een redelijk rendement haalt.”
In Amsterdam ziet hij dat corporaties gezamenlijk nadenken over een vergelijkbare mogelijkheid. Binnen een commissie heeft een corporatie geopperd om bedrijfsruimtes bij elkaar te brengen en zo verschillen in huurinkomsten op te vangen. Het gaat om een voorstel om een deel commercieel te verhuren en een deel bewust tegen lagere huren. De opbrengsten zouden elkaar dan kunnen uitmiddelen.
Staedion in Den Haag kiest in sommige gevallen voor huurkorting en heeft daarvoor een budget om de leefbaarheid te bevorderen. Jeroen beschrijft hoe de corporatie voor periodes van een jaar verhuurt en aan het einde daarvan evalueert. Bij de korting worden afspraken gemaakt over de maatschappelijke tegenprestatie van de ondernemer. Daarmee kiest Staedion bewust voor korte periodes, duidelijke afspraken en regelmatige evaluatie.
De maatschappelijke mogelijkheden intern bespreken
Een belemmering zit volgens Jeroen ook binnen de corporatie. Zelfs bij grotere organisaties werken vaak maar een paar mensen aan de verhuur van bedrijfsonroerend goed. De meeste collega’s houden zich bezig met woningen. Tussen die groepen bestaat soms onbekendheid met elkaars werk en met wat (een goede invulling van) een bedrijfsruimte voor bewoners kan betekenen.
Intern het gesprek voeren is daarom een eerste stap. Met de mensen die bedrijfsruimtes verhuren, maar ook met collega’s die werken aan leefbaarheid en woningverhuur. Het onderwerp hoort volgens hem eveneens op de agenda van directie en bestuur. Een visie en beleid voor bedrijfsruimtes kunnen duidelijk maken welke mogelijkheden de corporatie ziet en hoe zij daarmee wil werken.
Dat vraagt om een keuze. Een corporatie kan ook besluiten dit instrument niet op deze manier in te zetten, zegt Jeroen. Wie dat wel wil, moet zorgen dat de aanpak breed wordt gedragen, dat erover wordt gecommuniceerd en dat betrokkenen samenwerken.
Daar hoort ook een langere termijn bij dan de directe huuropbrengst. “Dat betekent dat het je op korte termijn misschien geld kost of minder opbrengsten oplevert. Maar op de langere termijn kan het ook problemen voorkomen. Doordat je oorzaken aanpakt in plaats van symptomen aan het bestrijden bent.” Jeroen ziet daarin een slimmere en meer integrale manier om met vraagstukken in de wijk om te gaan.
Samenwerken met gemeenten en andere corporaties
De verantwoordelijkheid hoeft wat Jeroen betreft niet alleen bij de corporatie te liggen. Hij ziet dit als een gezamenlijke opgave van corporaties en gemeenten. Juist omdat het verhuren van deze ruimtes en het vinden van geschikte ondernemers specifieke kennis vragen.
Gemeenten hebben volgens hem beperkte instrumenten om betaalbare werkruimte te behouden. Hij ziet mogelijkheden om er bij projectontwikkelingen afspraken over te maken en het onderwerp op te nemen in visies en plannen. Ook brengen gemeenten andere contacten en expertise mee dan corporaties. Een gemeente zou bovendien een deel van de kosten kunnen dragen.
Een andere mogelijkheid is een intermediaire partij. In de rapportage staan voorbeelden, ook uit het buitenland, van een derde partij die het beheer van de bedrijfsruimtes op zich neemt. Dat zou bijvoorbeeld kunnen via een publiek-private samenwerking, namens een corporatie en in samenwerking met een gemeente.
Ook tussen corporaties onderling valt volgens Jeroen veel te winnen. In de interviews kwamen de onderzoekers verschillende initiatieven tegen: een afwegingskader voor BOG en MOG, een specifiek leefbaarheidsbudget en een commissie waarin corporaties over dit onderwerp praten. Veel corporaties zijn daarbij nog zelf het wiel aan het uitvinden.
“Eigenlijk is dat zonde. Want de regels zijn in principe voor iedereen hetzelfde. Dus we kunnen ontzettend veel van elkaar leren.” Hij denkt bijvoorbeeld aan corporaties die elkaar regionaal opzoeken. Samen inventariseren welke bedrijfsruimtes zij hebben, kan een begin zijn om de handen ineen te slaan.
Voorzieningen die meerdere opgaven helpen aanpakken
De vraag wie de regie neemt blijft lastig. Corporaties willen graag, ziet Jeroen, maar er wordt al veel van hen gevraagd en het is niet vanzelfsprekend dat die rol bij woningcorporaties ligt.
Jeroen ziet echter ook mogelijkheden om vraagstukken te combineren. Met het oog op vergrijzing noemt hij corporaties die bewust voorzieningen in wooncomplexen onderbrengen. Die kunnen ouderen helpen om langer zelfstandig thuis te wonen en tegelijkertijd vereenzaming tegengaan.
Als voorbeeld noemt hij complex Puntenburg in Amersfoort. Daar is de plint volgens hem ingericht met voorzieningen voor ouderen, zoals een kapper en fysiotherapie. De bedoeling is dat die plek tegelijkertijd een ontmoetingspunt voor de buurt wordt.
Dat is het potentieel dat hij zichtbaar wil maken. Jeroen: “Bedrijfsruimtes kunnen corporaties helpen om leefbare wijken te creëren. Wijken waar men elkaar ontmoet, waar verbinding ontstaat. Dat kan met die ruimtes.”
Wie bedrijfsruimtes alleen als commercieel instrument bekijkt, bereikt volgens hem niet de doelgroepen die deze maatschappelijke mogelijkheden ten volle kunnen benutten. “Gebruik juist dat bedrijfsonroerend goed in je voordeel om leefbare wijken te creëren.”
Lees ook de publicatie Betaalbare ruimte voor ondernemerschap in de wijk van Platform31. Daarin zijn ook verschillende praktijkvoorbeelden opgenomen. Op de pagina van Platform31 kun je ook contact opnemen met de onderzoekers voor meer informatie over het vervolg.
