Waarom is verkoop onder voorwaarden interessant voor corporaties? (Interview met Simone van de Kuit)

Sociale verkoop is met de huidige woningmarkt weer helemaal actueel. Stichting OpMaat ontwikkelde verschillende instrumenten hiervoor, zoals KoopGarant en KoopStart. Met verkoop onder voorwaarden kunnen corporaties niet alleen een specifieke doelgroep bedienen, maar het maakt je woningvoorraad ook flexibeler. 

Simone van de Kuit is directeur-bestuurder van OpMaat. Deze stichting bedenkt, ontwikkelt en beheert producten die het mogelijk maken dat mensen met een kleine portemonnee op een verantwoorde manier hun eerste stap op de koopmarkt kunnen zetten. Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg ging met Simone in gesprek over de historie, de verschillende instrumenten en de voordelen voor corporaties. 

KoopGarant

OpMaat ontstond in 2004 vanuit de corporatiesector. De woningmarkt was toen – net als nu – overspannen. OpMaat ontwikkelde KoopGarant als eerste instrument. ‘Daarbij wordt een woning onder de marktwaarde verkocht, op voorwaarde dat de woning later wordt teruggekocht,’ legt Simone uit. ‘Er is dus sprake van een terugkoopgarantie.’ OpMaat is nog steeds marktleider in dit concept. 

In de tussentijd ontwikkelde OpMaat meer instrumenten. In 2014 kwam KoopStart op de markt: verkoop van bestaande bouw en nieuwbouw, maar dan zonder terugkoopregeling, dus eenmalig ingezet met koperskorting. Eind 2022 verschijnt KoopSmarter, een product dat gebaseerd is op sociale erfpacht, primair bedacht voor gemeenten. Ongeveer 150 corporaties, gemeenten en ontwikkelaars maken gebruik van de producten van OpMaat. Op deze manier vonden inmiddels ongeveer 100.000 mensen een betaalbare koopwoning. 

Tijdelijke afname

Simone blikt terug op de historie van verkoop onder voorwaarden. In de eerste jaren werd KoopGarant veel toegepast, maar later nam dat af. Ze ziet een tweetal belangrijke redenen daarvoor. ‘Ten eerste moesten deze woningen vanaf 2012 verantwoord worden via de balans’ vertelt Simone. ‘Dat had gevolgen voor de solvabiliteit van corporaties en gaf onzekerheid over hoe dit precies zou uitwerken. Als gevolg daarvan haakten corporaties af.’ 

Maar de belangrijkste factor was de nieuwe Woningwet, die in 2013 werd aangekondigd en in 2015 ingevoerd. Simone: ‘Daarin was het adagium dat corporaties zich moesten concentreren op de allerlaagste inkomens. Toen zijn veel corporaties gestopt met het actief aanbieden van KoopGarant en andere instrumenten voor sociale koop.'

Simone vertelt dat een kwart van hun klanten in die tijd overigens gewoon doorging met verkoop onder voorwaarden. ‘Het mocht gewoon. Je mocht blijven verkopen,’ vertelt Simone, ‘al leefde bij sommige corporaties het idee dat dit niet zo was.’ 

Heroriëntatie

Inmiddels zijn de huizenprijzen natuurlijk in recordtempo gestegen. Veel mensen komen de koopmarkt niet meer op. ‘Je ziet nu dat veel corporaties zich aan het heroriënteren zijn’ zegt Simone. ‘Ze voelen zich verantwoordelijk voor het huisvesten van mensen met een bescheiden portemonnee. Of dat dan huur of koop is, dat maakt voor deze corporaties niet uit.’ 

Simone noemt een aantal corporaties die KoopGarant weer zijn gaan toepassen op nieuwbouw: Woonstichting Leusden), Woningstichting De Zaligheden (WSZ) en Woningcorporatie Alwel. ‘Zij zagen het gat alleen maar groter worden en het aantal mensen groeien dat de woningmarkt niet meer op kwam.’ 

Ook wat betreft de overheid is het tij weer gekeerd, merkt Simone. ‘Hugo de Jonge heeft een heel grote opgave bij corporaties neergelegd voor sociale huur en middenhuur, maar ook voor betaalbare koop. De Minister roept corporaties bovendien op om bij de verkoop van een bestaande woning eerst naar zittende huurders of andere huurders te kijken. Juist door de inzet van verkoop onder voorwaarden kun je de doelgroep bedienen die buiten de boot valt wat betreft sociale huur.’ 

Een ander belangrijk voordeel: je raakt de woningen niet kwijt. Er is immers sprake van een terugkoopplicht of een terugkooprecht. In dat laatste geval hoef je de woning niet per se terug te kopen. Simone: ‘Je weet immers niet hoe de wereld er over 10 tot 20 jaar uitziet en ook niet wat je financiële positie als corporatie op dat moment is.’ 

Simone beaamt dat de balans wel nog steeds een issue is. ‘Als de overheid wil dat corporaties actief hun rol nemen, dan moet er misschien ook eens even goed naar die balansregels worden gekeken’ stelt zij. ‘Maar ook naar de toezichthouders en hoe accountants ermee omgaan.’ Simone verwacht dat dit bij de uitwerking van de nationale prestatieafspraken aan de orde zal komen. 

Voordelen verkoop onder voorwaarden

Los van het bedienen van een doelgroep die nu tussen wal en schip valt, kun je verkoop onder voorwaarden ook gebruiken als doorstromingsinstrument. Simone: ‘Je kunt ervoor kiezen om voorrang te geven aan huurders. Misschien zijn er wel scheefwoners te verleiden, die vaak gevangen zitten in hun sociale huurwoning omdat de stap naar koop te groot is. Op die manier komt de sociale huurwoning die zij achterlaten weer beschikbaar.’

Het is ook een instrument om meer differentiatie te krijgen in een wijk. ‘Door het passend toewijzen krijg je meer eenzijdige wijken,’ stelt Simone. ‘Als je woningen verkoopt en daarbij voorrang geeft aan starters, trek je jongere inwoners met een iets ander inkomen naar een buurt. In feite ga je dan niet alleen passend toewijzen bij huur, maar ook bij koop.’ 

En nog een laatste argument: het maakt je woningvoorraad flexibeler. Telkens als je een woning terugkoopt, kun je opnieuw kijken wat je ermee doet. ‘Op deze manier heb je ook sneller weer woningen beschikbaar,’ zegt Simone. ‘Op dit moment zou dat bijvoorbeeld helpen bij het huisvesten van vluchtelingen.’

Zelf aan de slag

Wat kunnen corporaties het beste doen als ze verkoop onder voorwaarden (weer) aan hun instrumentarium willen toevoegen? ‘Het grote voordeel is dat het niet iets compleet nieuws is,’ zegt Simone. ‘Corporaties zijn woningbeheerders. Of je nu een huurwoning beheert, of een KoopGarant-woning, dat maakt niet zoveel uit.’ 

Het is belangrijk om vooraf na te denken voor wie je dit wilt doen. Simone adviseert corporaties nadrukkelijk om te voorkomen dat mensen die zo’n koperskorting eigenlijk niet nodig hebben van zo’n regeling gebruik gaan maken. ‘Dat wil je natuurlijk niet,’ zegt ze. ‘Je wil je geld doelmatig inzetten. Stel bij sociale koop dus inkomenseisen. Denk na over aan wie je verkoopt.’ 

Ook het type woningen maakt uit. ‘Bij appartementen krijg je bijvoorbeeld met een VvE te maken,’ merkt Simone op. Zijn het wellicht woningen die nog verduurzaamd moeten worden? ‘Dat hoeft geen belemmering te zijn, want daar zijn oplossingen voor te bedenken. We hebben zelf een methode bedacht die we bij de Woonstichting Leusden hebben toegepast. Toen deed 75% van de KoopGarant-eigenaren mee.’ 

Dan zijn er nog wat interne zaken die je moet regelen. Doe je de verkoop zelf of besteed je dit uit aan een lokale makelaar? Simone: ‘Alle koopovereenkomsten hebben wij uiteraard, dus daar hoef je niet meer over na te denken.’ Zorg ook dat je het terugkoopproces intern hebt geregeld, adviseert Simone. Hoe heb je dit geborgd in je ICT-systemen en in je organisatie? ‘Ook daar hebben wij draaiboeken voor.’ 

Een ander aandachtspunt is de reservering die je moet maken. ‘Want bij een terugkoopplicht komen de woningen altijd een keer terug.’ Stichting OpMaat heeft daar normgetallen voor. Op dit moment is de mutatiegraad ongeveer 4%. ‘Als je weet wat de mutatiegraad is, dan weet je wat je ongeveer moet reserveren.’

Simone merkt ook dat provincies beginnen na te denken of zij een rol in zouden moeten spelen bij verkoop onder voorwaarden. Zij worden inmiddels weer meer aangesproken op het realiseren van voldoende woningen. Dat biedt corporaties de mogelijkheid om samenwerking te onderzoeken of mogelijk aanspraak te maken op een provinciaal fonds. 

Tot slot roept Simone corporaties nogmaals op om zich verantwoordelijk te voelen voor de mensen die nu tussen wal en schip vallen: de mensen die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning of de mensen die gevangen zitten. ‘Dat is de eerste stap die moet worden gemaakt.’