Stappenplan: hoe bepaal je je vermogensinzet als corporatie?

Als corporatie wordt je gevraagd om je vermogen in te zetten om maatschappelijke opgaven op het gebied van de volkshuisvesting op te lossen. Met andere woorden: van corporaties wordt verwacht dat zij waar mogelijk geld lenen om in te zetten voor onder meer betaalbaar wonen, nieuwbouw en energiebesparende maatregelen.

Tegelijkertijd wordt van corporaties gevraagd om hun vermogensinzet zo transparant mogelijk weer te geven. In dit artikel drie stappen om als corporatie je vermogensinzet te bepalen (geen financiële achtergrond nodig).

Stap 1: Hoeveel ruimte heb je?

Een eerste stap is om te kijken naar wat de huidige financiële ratio’s zijn die relevant zijn voor jouw corporatie. Ik raad je aan om hierbij de ratio’s van WSW en de Autoriteit woningcorporaties te volgen. Deze kun je vinden in de meest recente toezichtsbrief over jouw corporatie, op de website van de Autoriteit.

In de afgelopen jaren zijn de toezichthouders steeds meer gaan kijken naar de kasstromen in plaats van het vermogen van de corporaties. Kasstromen laten zien wat er dagelijks wordt bij- en afgeschreven op de rekeningen van de corporatie. Het vermogen zegt iets over de waarde van de woningen en ander vastgoed, en de hoogte van de leningen die daarvoor zijn afgesloten.

Ratio’s over de kasstroom

Belangrijke ratio’s die iets zeggen over de kasstroom zijn de rentedekkingsgraad (ICR) en de schuldverdienratio (DSCR).

De rentedekkingsgraad (ICR) geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom de verschuldigde rente over afgesloten leningen kan worden betaald. De operationele kasstroom is het saldo van onder meer huurinkomsten en onderhoudsuitgaven. Met het geld dat de corporatie hieruit jaarlijks overhoudt op de betaalrekening moet volgens het WSW minimaal 1,4 keer de verschuldigde rente betaald kunnen worden.

De schuldverdienratio, of de debt service coverage ratio (DSCR), is een kengetal dat aangeeft of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor de rente én aflossing die de corporatie moet betalen. In tegenstelling tot de rentedekkingsgraad wordt hierbij dus niet alleen naar de verschuldigde rente gekeken, maar ook naar de aflossing van leningen.

Een corporatie moet volgens de DSCR-norm van het WSW minimaal één keer de rente en aflossing kunnen betalen uit het geld dat jaarlijks overblijft op de betaalrekening. Zou je als corporatie onder deze norm scoren, dan moet je dus geld uit de reserves halen om de rente en aflossing aan de bank te kunnen betalen.

Ratio’s over het vermogen

De solvabiliteit geeft aan wat de waarde is van het eigen vermogen van de corporatie ten opzichte van het totale vermogen. Het eigen vermogen van een corporatie bestaat voor het grootste deel uit woningen waarop geen lening rust. Het vreemde vermogen is de waarde van afgesloten leningen.

De Autoriteit woningcorporaties (voorheen Centraal Fonds Volkshuisvesting, CFV) rekent voor elke corporatie uit hoe hoog de solvabiliteit is. De Autoriteit maakt daarnaast voor elke corporatie een berekening van het minimaal benodigde vermogen. Op basis van de risico’s waarmee een corporatie te maken heeft kan deze ondergrens bij elke corporatie anders zijn. Het is zaak om ervoor te zorgen dat de feitelijke solvabiliteit boven de ondergrens blijft.

Een tweede ratio die iets over het vermogen zegt is de Loan to Value (LTV). De LTV geeft aan hoeveel geld er is geleend ten opzichte van de totale waarde van je woningen.

De waarde van je woningen kun je op verschillende manieren berekenen. Dit kan bijvoorbeeld de WOZ-waarde zijn. Of de marktwaarde bij verkoop van de woningen in verhuurde staat. Of de bedrijfswaarde: het bedrag wat je er als corporatie door verhuur in de toekomst nog mee kunt verdienen.

Het beleid van het WSW is dat het bedrag dat je als corporatie hebt geleend maximaal 75 procent mag zijn van de bedrijfswaarde van je woningen.

Stap 2: bepaal je eigen normen

Op basis van de toezichtsbrief heb je inzicht gekregen in de score’s van je eigen corporatie. Vervolgens is het zaak om als corporatie je eigen normen bepalen. Deze zijn niet per sé hetzelfde als de normen van de externe toezichthouders.

Als corporatie weet je immers zelf het beste wat de risico’s zijn in jouw werkgebied en hoe je je als corporatie wilt opstellen. Ben je een corporatie die risicomijdend is? Of ben je juist een corporatie met een meer risicovol profiel? Ben je als corporatie risicomijdend, dan wil je wellicht hogere normen stellen dan landelijk worden aangehouden.

Ook als je zelf risico’s ziet die externe toezichthouders niet meenemen ligt een opslag op de landelijke normen voor de hand. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn in gebieden met een krimpende bevolking of een onvoorspelbare marktvraag.

Stap 3: bepaal hoe je je vermogen inzet

Wanneer je je eigen normen hebt opgesteld, kun je bepalen welk deel van je vermogen beschikbaar is voor maatschappelijke doelen.

Wanneer je bijvoorbeeld een solvabiliteit van 40% hebt en je norm is 35%, dan heb je ruimte om nieuwe leningen aan te gaan voor bijvoorbeeld nieuwbouw of duurzaamheidsmaatregelen.

Hier hoort wel een aandachtspunt bij: je kunt je vermogen namelijk op twee manieren inzetten. Ten eerste kun je het vermogen investeren in projecten waar je vervolgens rendement op maakt. Zo werk je ook op de lange termijn aan je eigen vermogen, door bijvoorbeeld rendabel te investeren in nieuwbouw.

Je kunt het vermogen ook meer consumptief gebruiken, bijvoorbeeld door onrendabele investeringen doen of de huren te verlagen. Hierbij komt het geïnvesteerde vermogen niet meer terug.

In je besteding zul je altijd een evenwicht moeten zoeken tussen de maatschappelijke opgave die je wil oplossen en het waarborgen van de continuïteit op langere termijn. Een lagere solvabiliteit is niet direct ernstig. Wanneer de daling zich jaar na jaar voortzet, zul je echter uiteindelijk wel onder de norm terechtkomen.

Zorg er dus voor dat je een duurzame balans creëert tussen rendabele investeringen en onrendabele investeringen. Beide vormen van investeren kunnen een maatschappelijk doel dienen.