Maatschappelijk rendement gaat in de kern over hoe je als corporatie invulling geeft aan je missie op volkshuisvestelijk gebied. Daarom is het belangrijk om inzicht te krijgen in hoeveel maatschappelijk rendement je acties en projecten eigenlijk opleveren.
In dit artikel laat ik zien hoe je maatschappelijk rendement in balans kunt brengen met financieel rendement. En hoe je maatschappelijk rendement op drie manieren kunt benaderen..
Financieel rendement lijkt hard, maar is het niet
De missie van een corporatie gaat veelal over het bieden van betaalbare woningen, een goed thuis en een leefbare omgeving. Vooral voor mensen die daar niet altijd volledig zelfstandig in kunnen voorzien. Als corporatie wil je die missie waarmaken. Dat betekent dat je bij alles wat je doet eigenlijk zou moeten weten in hoeverre het daaraan bijdraagt. En dat is precies wat je meet wanneer je kijkt naar maatschappelijk rendement.
Bij investeringsprojecten zijn corporaties echter gewend om vooral naar financieel rendement te kijken. Denk aan grote renovaties, verduurzamingsprojecten of nieuwbouw. Financieel rendement lijkt overzichtelijk, omdat het gaat om een percentage of een hard getal dat je naast een norm kunt leggen. Dan zit je erboven of eronder en kun je daar eventueel nog een discussie over voeren. Dat voelt duidelijk en objectief.
Maar in de praktijk is financieel rendement minder hard dan het lijkt. Achter elk rendementscijfer zitten veel aannames. Aannames over kosten, opbrengsten en toekomstscenario’s. Dat betekent dat het getal dat wordt gepresenteerd eigenlijk maar één mogelijke uitkomst is. Dat besef verdwijnt vaak naar de achtergrond zodra het cijfer eenmaal op papier staat.
Daarom is het belangrijk om te beseffen dat financieel rendement niet zo absoluut is als het wordt gepresenteerd. En dat je daar in presentaties ook eerlijker over kunt zijn. Bijvoorbeeld door te werken met bandbreedtes of meerdere scenario’s. Zo laat je zien dat er onzekerheden zijn en dat er meer dan één mogelijke uitkomst bestaat.
Maatschappelijk rendement explicieter maken
Tegelijkertijd zou het maatschappelijke rendement juist steviger mogen worden gepresenteerd. In de praktijk zie je vaak een hard financieel getal tegenover een wollig verhaal over maatschappelijke effecten. Als je twee scenario’s naast elkaar zet, waarvan het ene 3% financieel rendement heeft en het andere 2%, en beide hebben een moeilijk te lezen tekst over maatschappelijke opbrengsten, dan weet je eigenlijk al welk scenario de voorkeur krijgt…
Daarom helpt het om maatschappelijke effecten zoveel mogelijk te concretiseren. Niet per se door alles exact te willen uitrekenen, maar wel door het explicieter en consistenter te benoemen. Zo ontstaat er meer balans tussen financiële en maatschappelijke afwegingen. Dat vraagt om instrumenten die daarbij helpen.
Waar gaat je geld naar toe?
Een eerste manier om naar maatschappelijk rendement te kijken, is simpelweg inzicht krijgen in waar je geld aan uitgeeft. Een bekend instrument hiervoor is het Driekamermodel. Daarmee kijk je wat marktconform is en wat je daarbovenop uitgeeft. Bijvoorbeeld aan onrendabele investeringen in nieuwbouw, extra onderhoud of extra beheer.
Een ander model is het DrieCompartimentenModel. Dat laat zien welke middelen nodig zijn om je huidige prestaties te handhaven. Dus om je huidige woningvoorraad, duurzaamheidsniveau en betaalbaarheidsniveau op lange termijn op peil te houden. Daarnaast zie je welk budget er dan nog beschikbaar is om extra maatschappelijke opgaven op te pakken. Denk aan extra nieuwbouw, verdere verduurzaming of eventueel zelfs het verlagen van huren.
Deze modellen laten zien naar welke maatschappelijke doelen je geld gaat. Maar dat zegt nog niet alles over de opbrengsten. Meer geld uitgeven is niet automatisch maatschappelijk effectief. Het kan ook betekenen dat je inefficiënt werkt. De vraag of dat geld echt bijdraagt aan maatschappelijke doelen blijft dus nog open.
Maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA)
Een tweede manier is om de maatschappelijke effecten terug te rekenen naar euro’s. Zowel de input die nodig is om een maatregel uit te voeren als de opbrengsten die dat oplevert geef je dan een waarde in geld. Dan kun je ermee gaan rekenen: alle inzet kost geld, alle opbrengsten leveren iets op, en onder de streep blijft er een saldo over.
Dit is de maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA). Daarbij kijk je niet alleen naar de inzet van de corporatie zelf. Ook de inzet van andere partijen, zoals gemeenten of andere betrokkenen, wordt meegenomen. Denk aan vergunningverlening of andere vormen van ondersteuning. Al die inspanningen vertegenwoordigen een waarde.
Aan de opbrengstenkant kijk je bijvoorbeeld naar huurinkomsten, maar ook naar woongenot. Ook dat woongenot kun je proberen uit te drukken in euro’s. Dat geldt net zo goed voor andere maatschappelijke effecten, zoals leefbaarheid of passende voorzieningen. Er bestaan methoden om dat te doen, maar ze blijven gebaseerd op aannames.
Een MKBA is daarom bewerkelijk en niet iets wat je steeds opnieuw wilt doen. Zelfs voor een relatief eenvoudige maatregel levert het al snel een dik rapport op. Wel kun je leren van MKBA’s die al zijn uitgevoerd en die resultaten hergebruiken. Zo hoef je niet telkens opnieuw het wiel uit te vinden.
Het goede gesprek voeren
De derde manier draait om het voeren van het goede gesprek over effectiviteit en maatschappelijk rendement. Het gaat dan om een gestructureerd gesprek over wat maatregelen nu echt betekenen.
Instrumenten zoals de Effectenarena kunnen helpen om dat gesprek te voeren. Ze dwingen je om kritisch te kijken naar aannames en effecten. Het blijft wel een gesprek, geen rekensom. Je kunt de uitkomsten niet optellen of aftrekken zoals bij financieel rendement.
Deze manier van kijken levert wel veel dieper inzicht op in wat er daadwerkelijk gebeurt. En welk maatschappelijk rendement je feitelijk bereikt. Als je als corporatie structureel wilt sturen op maatschappelijk rendement, net zoals financieel rendement, dan heb je deze gesprekken nodig.
Combineren van invalshoeken en instrumenten
Wie serieus aan de slag wil met maatschappelijk rendement, zal alle drie de beschreven invalshoeken moeten gebruiken. Inzicht in geldstromen (aan welke maatschappelijk doelen geef je je geld uit), de MKBA van een maatregel, en het voeren van het inhoudelijke gesprek horen bij elkaar.
Samen zorgen ze voor een volwassen benadering van maatschappelijk rendement. En helpen ze om betere keuzes te maken over wat je als corporatie wilt betekenen.
Heb je overigens al gekeken naar de leergang Portefeuille- en Assetmanagement? Als je werkt aan het vastgoed van jouw corporatie mag je deze leergang zeker niet missen. Alle informatie vind je op: https://corporatiestrateeg.nl/opleiding/leergang-portefeuille-en-assetmanagement/
