Veel corporaties hebben het twee-hurenbeleid al geïmplementeerd of denken er serieus over na. Mocht je er nog niet mee bezig zijn, dan is het slim om te onderzoeken of dit iets voor jouw corporatie is. Het past niet in alle gevallen, maar de vraag is steeds vaker niet óf je het overweegt, maar wanneer en hoe.
Wat is twee-hurenbeleid?
Bij twee-hurenbeleid bepaalt het inkomen van de toekomstige huurder welke huurprijs wordt gevraagd. Zit iemand onder de inkomensgrens voor passend toewijzen, dan wordt de huur afgetopt op de aftoppingsgrens.
Heeft iemand een hoger inkomen, dan kan de huur boven die aftoppingsgrens uitkomen. Zo wijs je altijd passend toe én houd je de woning betaalbaar voor wie dat nodig heeft.
Het mooie is dat je bij een hogere huurder nog steeds een betaalbare huur kunt bieden, ook al zit die boven de aftoppingsgrenzen. En als corporatie haal je daarmee meer huursom op bij dezelfde woning. Zo kun je ook blijven investeren.
Waarom zou je twee-hurenbeleid toepassen?
Hieronder ga ik in op een aantal manieren om het twee-huren beleid toe te passen, te beginnen bij de variant waarbij je de minste woningen toewijst met twee huren.
Twee-hurenbeleid inzetten bij specifieke woningen
De minst vergaande manier om twee-hurenbeleid in te zetten is bij woningen die om uiteenlopende redenen bijzonder zijn. Denk aan woningen met een WMO-voorziening, woningen voor grote gezinnen, of woningen in een kleine dorpskern.
Bij dit type woningen staat inkomen eigenlijk niet centraal in de toewijzing. Je wilt de woning toewijzen aan iemand die er echt bij past: iemand die de WMO-voorziening nodig heeft, een groot gezin, of iemand die binding heeft met het dorp.
Door twee-hurenbeleid toe te passen maak je die bijzondere woningen toegankelijk voor de juiste huurder, ongeacht inkomen. Het aantal woningen waarop je het toepast blijft beperkt, waardoor ook de risico’s kleiner zijn.
Menging van inkomensgroepen in een wijk bevorderen
Een verdergaande toepassing is het inzetten van twee-hurenbeleid als onderdeel van een bredere leefbaarheidsaanpak. Stel dat je een wijk hebt met allemaal portieketageflats van dezelfde kwaliteit en in dezelfde huurprijscategorie. Zonder ingrijpen stromen daar alleen de inkomensgroepen in die bij die ene huurprijscategorie passen. Met twee-hurenbeleid zorg je voor een mix: zowel lage als hogere inkomens krijgen toegang tot die woningen.
Dit doe je altijd als onderdeel van een bredere aanpak. Op basis daarvan stel je vast welke wijken en welke woningen hiervoor in aanmerking komen. Als je twee-hurenbeleid hiervoor gaat toepassen gaat het vaak al om een groter aantal woningen dan bij de specifieke woningen.
Breed uitrollen over de hele voorraad
De meest vergaande variant is het toepassen van twee-hurenbeleid over vrijwel je hele woningvoorraad. Dit doe je als je streeft naar gelijke slaagkansen voor verschillende inkomensgroepen, en naar meer keuzevrijheid voor al je woningzoekenden.
Alle (of bijna alle) woningen zijn dan beschikbaar voor zowel lage als hogere inkomens. Je zult zien dat de slaagkansen van beide groepen naar elkaar toe groeien.
Het voordeel van breed uitrollen is dat je de 5%-uitzondering voor passend toewijzen niet meer nodig hebt. Elke woning wordt passend verhuurd en huurders hebben altijd een huur die past bij hun inkomen.
Onzekerheid over huursom
Het voornaamste bezwaar van twee-hurenbeleid is dat je vooraf minder goed kunt inschatten hoeveel huurinkomsten je ophaalt. Bij mutaties weet je niet van tevoren of de nieuwe huurder de hogere of de lagere huur gaat betalen.
Je kunt de verwachte huursom enigszins inschatten door goed te kijken naar de huidige slaagkansen. Op die manier kun je ook inschatten wat er zal gebeuren wanneer de slaagkansen van lage en hogere inkomensgroepen naar elkaar toe groeien.
Hoewel het belangrijk is om dit door te rekenen geeft het natuurlijk geen 100% zekerheid over de toekomstige ontwikkeling. Je hebt immers geen glazen bol (dat denk ik tenminste).
Daarom is het raadzaam om niet meteen je hele bezit met twee huren te verhuren, maar klein te starten. Ook is goede monitoring belangrijk.
Op basis van de monitoring kun je bijsturen. Bij elke nieuwe verhuring kun je je beleid in theorie aanpassen als de uitkomsten niet zijn wat je verwacht had. Natuurlijk wil je zo snel mogelijk naar een situatie waarin bijsturing niet meer nodig is, maar dit bereik je vaak pas door van de eerste ervaringen te leren.
Succes met je het bepalen van je strategie ten aanzien van de inzet van het twee-hurenbeleid. Ik hoor graag je ervaringen.
