Wietske Duzijn van De Corporatiestrateeg sprak met John Verhoeven over asset management bij supermarktreus Ahold Delhaize en over wat woningcorporaties daarvan kunnen leren.
Download ook het e-boek ‘Asset management: essentie en snelstart voor woningcorporaties’
John Verhoeven is zijn hele werkende leven al betrokken bij locaties en vastgoed. Als aannemerszoon stond hij al jong op de steigers. John studeerde economische geografie aan de Radboud Universiteit Nijmegen. De kennis die hij tijdens zijn studie opdeed over locaties en locatieonderzoeken zette hij een aantal jaar in bij een gemeentelijke afdeling grondzaken.
In 1996 maakte John de overstap naar Ahold Delhaize, waar hij zich steeds bezighield met retail en vastgoed. De laatste jaren was hij verantwoordelijk voor de samenstelling en het rendement van de gehele vastgoedportefeuille van Ahold Delhaize in Nederland. Sinds kort is John actief als zelfstandige op het gebied van (interim)management, toezicht en advies, onder de naam De Vastgoedstuurman.
Razendsnelle veranderingen in de wereld van retail en horeca
John constateert dat er in de afgelopen decennia veel veranderd is. “In het verleden was de wereld erg overzichtelijk,” vertelt hij: winkels werden grofweg één keer in de tien jaar verbouwd. Dat is behoorlijk veranderd, stelt John. Op plekken waar veel consumenten zijn zoals stations en scholen, onstonden bijvoorbeeld allerlei nieuwe formules waar je met je vastgoed op moet inspelen.
Naast een steeds verdergaande schaalvergroting was er tegelijkertijd sprake van een schaalverkleining. “Eerst was het altijd groot, groter, grootst,” stelt John. “Dat zag je aan de bovenkant, maar aan de onderkant ontstonden er op steeds meer plekken kleine winkels.”
Ook de vanzelfsprekendheid waarmee klanten naar Albert Heijn kwamen veranderde, denkt John. “Vroeger was je consument van Albert Heijn en dat bleef je je hele leven.” Dat is nu niet meer het geval. Wat dat betreft verandert de retail- en horecawereld erg snel. “Dat betekent dat we als vastgoedorganisatie binnen het supermarktbedrijf alert op deze veranderingen moeten zijn en daarop moeten inspelen.”
Download ook het e-boek ‘Asset management: essentie en snelstart voor woningcorporaties’
Aanpassingsvermogen is de sleuteleigenschap
Om als vastgoedorganisatie de vaak moordende concurrentie te kunnen overleven, is het hebben van aanpassingsvermogen essentieel. “Dat zat in de genen van Ahold,” vertelt John. De organisatie investeerde de afgelopen jaren onder andere in pick up points en AH to Go. Dit waren formules die slechts weinig andere merken durfden te proberen. Ahold deed dat wel, om klaar te zijn voor de toekomst. “Het gaat om kleine marges en consumenten veranderen snel, dus stilstand is écht achteruitgang.”
De concurrentie tussen winkels moet je niet onderschatten en wordt tot op de vierkante centimeter uitgevochten, vertelt John. “Dat is niet altijd leuk: ieder jaar kreeg ik weer de opdracht van de CFO dat er éérst 10% bezuinigd moest worden. Maar je ziet wel dat de concurrentie tussen bedrijven en ondernemers je op die manier scherp houdt. Je gaat daardoor nadenken: hoe kan het dan wel?”
Hoewel corporaties in die zin niet concurreren, is John voorstander van het benchmarken en meten van prestaties bij corporaties. “Als je dat goed doet, leidt het op de lange termijn tot kwaliteitsverbetering.”
Download ook het e-boek ‘Asset management: essentie en snelstart voor woningcorporaties’
