Waardesturing is een manier voor corporaties om de financiële en maatschappelijke invalshoeken bij elkaar te brengen. Bij corporaties is momenteel vooral veel aandacht voor financiële sturing. De een is daar erg enthousiast over, terwijl het voor de ander een noodzakelijk kwaad van de huidige tijd is. Een vraag die daarbij steeds opnieuw voorbij komt is hoe je als corporatie naast het financiële ook het maatschappelijk rendement kunt waarborgen.
Waardesturing: financieel en maatschappelijk
De verhouding tussen het maatschappelijk rendement en het financieel rendement kan op twee assen worden uitgezet (zie figuur 1). Vervolgens kun je per woning of complex bepalen of het maatschappelijk rendement hoog of laag is, en of het financieel rendement hoog of laag is (zie figuur 1). Zo betrek je beide invalshoeken bij je investeringsbeslissingen. om.
Figuur 1
Praktijk van waardesturing
In de praktijk kun je te maken krijgen met onderstaande voorbeeldsituaties. De nummers hieronder corresponderen met de nummers in de figuur.
- Gewone eengezinswoningen met een lage huur die worden verhuurd aan huurders met een hoog inkomen. Bij deze woningen zal er een laag financieel rendement gemaakt worden door de lage huuropbrengst. Het maatschappelijk rendement is ook laag omdat de woningen niet worden ingezet voor de primaire doelgroep.
- Worden diezelfde woningen verhuurd aan de primaire doelgroep dan kan het maatschappelijk rendement stijgen. Het financieel rendement blijft echter nog steeds hetzelfde doordat er nog altijd dezelfde huur binnenkomt.
- Een andere situatie ontstaat wanneer de woningen blijvend aan bewoners met een hoog inkomen verhuurd worden, maar wel tegen een hogere huurprijs. Dan stijgt het financieel rendement. Het maatschappelijk rendement blijft laag omdat het in beginsel geen maatschappelijke taak is om mensen met een hoger inkomen te huisvesten.
- Uiteraard streef je als corporatie naar het beste van twee werelden: een hoog financieel rendement én een hoog maatschappelijk rendement. Een voorbeeld hiervan is een financieringsconstructie waarbij woningen na een bepaalde termijn weer verkocht zullen worden en waarbij tevens iets aan de grondprijs gedaan kan worden. Op deze manier kan er uiteindelijk een woning kan worden gerealiseerd die niet alleen qua financieel rendement acceptabel is, maar ook de lagere inkomens kan huisvesten wat leidt tot een hoger maatschappelijk rendement.
Maatschappelijk en financieel rendement bepalen
De manier waarop je de hoogte van het maatschappelijk en financieel rendement bepaalt, hangt af van je lokale situatie. En van de keuzes die je als corporatie zelf maakt. Hierover meer in de onderstaande video.
Met behulp van waardesturing stuur je zowel op financieel als op maatschappelijk rendement. Zo kun je tegemoetkomen aan de (maatschappelijke!) eis om sterker financieel te sturen. Tegelijkertijd zorgt waardesturing ervoor dat je je lokale maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelen niet uit het oog verliest.
Meer over waardesturing lees je in het artikel Asset Management: essentie en snelstart.
