Ad Straub is werkzaam als universitair hoofddocent aan de faculteit bouwkunde van de TU Delft. In die rol onderzoekt hij onder andere hoe corporaties samenwerken met marktpartijen in het realiseren van de verduurzamingsopgave. Ritske Dankert sprak met Ad over de ontwikkelingen en uitdagingen voor corporaties op het gebied van onderhoud en verduurzaming.
Corporaties gaan meer resultaatgericht samenwerken
Ad ziet dat een steeds groter deel van de corporaties overstapt naar resultaatgericht samenwerken en ketensamenwerkingen met marktpartijen. Zowel in het planmatig onderhoud als het klachtenonderhoud zoeken ze naar andere vormen van samenwerking. Ad: “Corporaties gaan meer op zoek naar een beperkt aantal bedrijven dat onderhoud voor hen uitvoert en ook de organisatorische en administratieve werkzaamheden daar omheen overneemt.”
Ook wordt er op het gebied van onderhoud continu verder gedigitaliseerd door corporaties. Dat gebeurt op verschillende manieren. Ad noemt het als voorbeeld het inzetten van drones bij inspecties van lastig bereikbare bouwdelen. Daarnaast ziet hij vanuit de utiliteitsbouw dat data-analyse steeds vaker wordt benut om preventief onderhoud uit te kunnen voeren.
Onderhoud staat nog te vaak los van renovatie
Kijkend naar de komende jaren, komt er veel op corporaties af als het gaat om onderhoud en investeringen in de bestaande woningvoorraad.
De grootste opgave is het betaalbaar verduurzamen van de bestaande woningvoorraad, naast het beschikbaar maken van méér woningen.
De ontwikkelingen in het onderhoud staan vaak nog los van de opgaven in de renovatie, constateert Ad.
Corporaties gebruiken de natuurlijke onderhoudsmomenten wel om duurzaamheidsingrepen te doen. Maar andersom wordt er bij renovatie nog te weinig gekeken naar onderhoudsarme oplossingen, denkt Ad.
Er zou volgens hem nog veel meer gestuurd kunnen worden op onderhoudskosten. Door slimme maatregelen in te voeren op het gebied van onderhoud, kan er mogelijk veel geld bespaard worden.
Op die manier kan verduurzaming ook bijdragen aan de betaalbaarheid van de woningen.
Corporaties moeten actief aan de slag met circulariteit
Een andere uitdaging voor corporaties is het streven naar circulariteit. Binnen het onderhoud gaat dat vooral om het directe materiaalgebruik. Ad: “Zoals isolatiemateriaal toepassen waarvan we weten dat het weer verwijderd kan worden, geen grote milieulast in de toekomst heeft, of in dezelfde vorm elders kan worden toegepast wanneer de woning toch gesloopt wordt.”
Ook bij grotere ingrepen is het belangrijk om na te denken over de circulariteitsvraag. Ad begrijpt dat dat lastig is: “we stapelen heel veel eisen op elkaar, en corporaties willen renovaties juist versnellen en betaalbaar houden.” Daarbij wordt vaak veel gevraagd van de bedrijven waarmee corporaties samenwerken. “De ontwikkelingen gaan snel, en de verwachtingen zijn misschien soms te hoog.”
Kunnen corporaties de verduurzamingsopgave wel aan?
Sommige corporatiedirecteuren maken zich dan ook zorgen dat de corporaties de verduurzamingsopgave niet kunnen bekostigen tegen het huidige prijsniveau. Zeker niet wanneer er daarnaast ook nog meer betaalbare woningen gerealiseerd moeten worden om aan de beschikbaarheidsvraag te voldoen.
Ad ziet de toekomst wat dat betreft optimistischer in. “Ik zie corporaties hele grote stappen maken. Zo wordt er veel meer kennis gedeeld.” Hij merkte op dat corporaties lang na de verzelfstandiging van corporaties tot private organisaties nog maar weinig van elkaar leerden. “Ze keken meer naar zichzelf dan naar de ander, of ze wilden uniek zijn.”
Ad denkt dat de grote maatschappelijke opgaven corporaties er in de afgelopen jaren toe dwongen weer bij de buren te gaan kijken. En om zaken gezamenlijk aan te pakken. Onderhoud wordt vaker overgelaten aan specialistische bedrijven en in de renovatieopgave wordt er steeds vaker samengewerkt met andere corporaties.
Ad ziet dat als een hele positieve ontwikkeling waardoor er meer kennis in de sector komt. “Daardoor heb ik hoge verwachtingen dat we de opgave wel aankunnen. De opgaven zijn op dit moment wel heel groot en het moet snel. Die combinatie maakt het lastig.”
Grote stappen zetten met onderhoud en verduurzaming
Er wordt veel gevraagd van corporaties en de innovatie gaat snel. Hoe lastig het ook is: corporaties kunnen en moeten daarom de komende jaren grote stappen zetten om in ook de toekomst de maatschappelijke opgaven te kunnen invullen. Hoe kun je je als corporatie daarop voorbereiden?
Voor een corporatie is het belangrijk dat de basis op orde is, vindt Ad. “Je moet strategisch weten wat de toekomst is van je woningbezit. Je data op orde hebben is erg belangrijk.” In het verleden was het nog lastig om data te verzamelen. Tegenwoordig zijn de systemen beter, is data makkelijker uitwisselbaar en zijn er meer bedrijven op de markt die hierbij kunnen helpen.
De volgende stap is volgens Ad om op basis van deze data te kijken naar hoe je als corporatie de complexen moet prioriteren voor een grotere opgave. Welke complexen moeten in stand gehouden worden?
Langjarig doorexploiteren van complexen doe je als corporatie dan zoveel mogelijk met partners waarmee je een lange termijnrelatie aan kunt gaan, stelt Ad. Zo word je als corporatie ontzorgd in het reguliere onderhoud. Ook mag je verwachten dat de uitvoerders het onderhoud goed en goedkoper kunnen uitvoeren.
Door op die manier de bestaande voorraad op orde te krijgen, is er minder aandacht voor nodig van de werknemers van de corporatie.
Ad: “Daardoor kun je de personele capaciteiten inzetten voor de bijzondere opgaven, zoals renovatie, nieuwbouw of circulariteit.”
