Hoe breng je meer doorstroming van huurders op gang? Veel corporaties zijn vooral bezig met de doorstroming van senioren. Maar het is belangrijk om groter te denken. En dat levert meer op dan het in eerste instantie lijkt.
Doelgroepen die doorstromen
Uiteraard zijn senioren een belangrijke doelgroep voor doorstroming; dat zijn mensen die vaak naar een kleinere en meer geschikte woning willen verhuizen.
Maar denk bijvoorbeeld ook aan mensen die achterblijven in een woningen nadat er huisgenoten verhuizen: als kinderen het huis uit gaan, of als mensen gaan scheiden. Ook bij deze mensen is er wellicht een behoefte om goedkoper, kleiner of op een andere locatie te gaan wonen.
En zo zijn er nog wel meer doelgroepen te verzinnen. Jonge gezinnen bijvoorbeeld, die juist meer ruimte nodig hebben, maar daardoor wel weer ruimte vrijmaken voor starters op de woningmarkt. Op die manier kun je dus binnen je voorraad heel veel verschillende doelgroepen definiëren bij wie je doorstroming actief wilt promoten.
Laat je huurders doorstromen
Kijk eerst per doelgroep wat de triggers zijn. Denk aan de geschiktheid van de woning, de grootte, de prijs, de locatie. Zorg dat je weet waardoor mensen in beweging komen.
Daarna ga je kijken waar die mensen nu precies zitten. Waar in je woningvoorraad vind je de grootste mismatch? Vergelijk de kenmerken van de huishoudens met de kenmerken van de woningen. Dan zie je op complexniveau waar bijvoorbeeld veel senioren in niet-geschikte woningen wonen, of waar juist veel jonge gezinnen in relatief kleine woningen zitten. Of misschien zitten er in een complex veel kleinere huishoudens in grote woningen.
Als je weet waar op papier de grootste mismatches zitten, dan kun je erop af. En dan bedoel ik niet alleen een brief sturen, maar echt met een doorstroommakelaar in gesprek gaan met mensen. Willen mensen doorstromen? En zo ja, kun je ze daar als corporatie ook bij helpen? Zo kun je een verhuisketen op gang brengen en meer verhuringen realiseren.
Kijk naar het resultaat van je inspanningen
Waarschijnlijk zal lang niet iedereen die je als potentiële doorstromer in beeld hebt ook daadwerkelijk verhuizen. Als je er op die manier naar kijkt, dan levert het bijna altijd een teleurstellend beeld op.
Je denkt misschien dat je weinig hebt bereikt. Dat is echter te pessimistisch gedacht. Kijk liever naar de verhouding tussen je inspanningen en hoeveel extra verhuringen dat oplevert.
Vergelijk doorstroming bijvoorbeeld eens met de inspanning die je steekt in een nieuwbouwproject van 30 woningen. Zo’n nieuw complex levert waarschijnlijk wel iets meer dan 30 verhuringen op, want er stromen ook huurders door. Maar: er gaat ook ontzettend veel tijd in zitten.
Als je het daarmee vergelijkt, dan komt inzetten op doorstroming binnen de bestaande woningvoorraad er behoorlijk positief uit.
Ondanks dat het niet meteen om honderden verhuizingen zal gaan, is het dus toch een heel goed idee om tijd en aandacht aan doorstroming te besteden. Ik hoor over een tijdje graag wat het je heeft opgeleverd.
