Onlangs kreeg ik van een corporatie de vraag: langs welke meetlat leg je je feitelijke financieel rendement wanneer je jezelf als corporatie wil uitdagen om het financieel rendement te verbeteren? Met andere woorden: hoe bepaal je je gewenste financieel rendement op complexniveau?
Het feitelijke financieel rendement is een zo goed mogelijke weergave van de daadwerkelijke situatie. De kosten en inkomsten van een complex bepalen het financieel rendement. Het gewenste financieel rendement daarentegen is subjectief: er bestaat geen bepaalde norm die is altijd goed is.
Die norm bepaal je als corporatie zelf.
Download het e-boek Assetmanagement: essentie en ontwikkeling.
Er zijn een aantal manieren om te bepalen wat ‘voldoende’ rendement is.
Financieel rendement vergelijken met jezelf
Je kunt ten eerste de rendementen van je eigen complexen met elkaar vergelijken. Nog interessanter is om het financieel rendement van een complex over een aantal jaar te vergelijken.
Je kunt dan kijken of je erin slaagt het financieel rendement van dat complex door middel van een aantal maatregelen te verbeteren. Bijvoorbeeld door goedkoper te werken of door in dat complex meer inkomsten te genereren.
Financieel rendement vergelijken met andere corporaties
Een andere manier om je rendement langs de meetlat te leggen is door jezelf te vergelijken met andere corporaties. Een aantal corporaties doet al langere tijd mee aan de IPD benchmark. Daardoor kunnen deze zich onderling vergelijken.
Zo leren ze van wat andere corporaties doen om betere scores te behalen.
Financieel rendement vergelijken met commerciële vastgoedeigenaren
Ten slotte kun je jezelf nog vergelijken met institutionele beleggers, om te leren hoe je het financieel rendement kunt verbeteren.
Vaak minder van toepassing op woningcorporaties, maar wel mogelijk, is om jezelf te vergelijken met andere beleggingsvormen. Wat is bijvoorbeeld het rendement op een veilige belegging als staatsobligaties?
Hiermee zou je kunnen vergelijken om te zien of je voldoende rendement haalt gezien het risico dat je loopt wanneer je in vastgoed investeert.
Maatschappelijk en financieel rendement zijn communicerende vaten
Het probleem met bovenstaande manieren van vergelijken is dat je alleen naar het financieel rendement kijkt. Voor een woningcorporatie is echter ook het leveren van maatschappelijk rendement belangrijk.
Een grote maatschappelijke opgave in jouw werkgebied zou kunnen betekenen dat het maatschappelijk rendement ten koste gaat van het financieel rendement. Wanneer je dan alleen naar het financieel rendement kijkt, kun je er onterecht ‘slecht’ uitspringen.
Een oplossing hiervoor is om het financieel rendement en het maatschappelijk rendement (gedeeltelijk) als communicerende vaten te beschouwen. Hiervoor is het nodig om per complex het maatschappelijk rendement nauwkeurig in kaart te brengen.
Op sommige vlakken betekent meer maatschappelijk rendement direct minder financieel rendement. Een lagere huur gaat bijvoorbeeld altijd ten koste van huurinkomsten, maar levert wel een bijdrage aan de betaalbaarheid voor de doelgroep.
Dynamische normen zijn dan een oplossing. Een complex dat hoger scoort op maatschappelijk rendement mag lager scoren op financieel rendement. Op deze manier kun je jezelf als corporatie op een eerlijke manier met andere corporaties vergelijken.
Download het e-boek Assetmanagement: essentie en ontwikkeling.
