Portefeuillesturing bij corporaties: beleid en praktijk

>

p>Portefeuillesturing is een van de belangrijkste onderdelen in de strategie van jouw corporatie. Je portefeuillesturing is immers gericht op het realiseren van de toekomstige wensvoorraad. Bij het maken van een portefeuilleplan zijn een aantal stappen van belang.

In dit artikel lees je waarom het belangrijk is om niet meteen in het diepe te springen, maar eerst een aantal belangrijke keuzes vooraf te maken. Ook lees je hoe je vervolgens de inhoud van je portefeuillestrategie vormgeeft. En tot slot ga ik hieronder ook in op de uitvoering van je portefeuilleplan.

Je kunt dit artikel ook als e-boek downloaden: Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk (PDF).

Wat is portefeuillesturing?

Portefeuillesturing bij woningcorporaties is beleid gericht op de toekomstige ontwikkeling van de woningvoorraad op strategisch niveau. Je maakt belangrijke, richtinggevende keuzes: waar wil je op termijn naartoe met je woningportefeuille? Dat betekent dat je goed nadenkt over welke stip je op de horizon wilt zetten.

Vervolgens zorg je ervoor dat dit kan worden doorvertaald naar het assetmanagement op tactisch niveau. En uiteindelijk naar het operationele niveau van het propertymanagement, waarin je daadwerkelijke verhuringen plaatsvinden en je het onderhoud uitvoert.

Uiteindelijk moet de uitvoering op tactisch en operationeel niveau andersom ook weer een duidelijke relatie hebben met wat je op strategisch niveau had bedacht. Daar kun je al rekening mee houden tijdens het maken van je portefeuilleplan.

Relatie met assetmanagement

Portefeuillemanagement is als term inmiddels redelijk ingeburgerd binnen de corporatiesector. Het speelt zich af in het strategische deel, maar je kunt het niet los zien van het assetmanagement op tactisch niveau. Daar vindt de doorvertaling plaats: wat betekent je portefeuillestrategie voor individuele woningcomplexen?

In het verleden spraken corporaties vaak over strategisch voorraadbeleid en vastgoedsturing. Die termen worden nog steeds gebruikt en betekenen in principe hetzelfde als portefeuille- en assetmanagement.

In de praktijk bleek dat corporaties die de term voorraadbeleid gebruikten zich vooral op het tactische deel richtten. Om de discussie op gang te brengen en de praktijk naar een strategischer niveau te tillen is vervolgens de term vastgoedsturing geïntroduceerd.

Sinds 2012 zijn de termen portefeuille- en assetmanagement gangbaar. Daarmee geven we aan dat dit niet alleen een vakgebied is bij corporaties, maar ook bij andere verhuurders en partijen die hun assets moeten managen. Op hoofdlijnen gaat het hier immers om hetzelfde proces.

Uiteraard mag je het intern noemen zoals je wilt. Ik zal hieronder de termen portefeuille- en assetmanagement gebruiken.

Een belangrijk strategisch kader voor het asset management is het portefeuilleplan. Het doel van het portefeuilleplan is om je toekomstige woningvoorraad in beeld te hebben. Dat helpt de assetmanager dan weer om op complexniveau de juiste keuzes te maken.

Bij het opstellen van een portefeuilleplan zul je een aantal keuzes moeten maken.

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het e-boek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Kies je beleidshorizon

Een belangrijke keuze die je moet maken bij portefeuillesturing is je beleidshorizon: hoe ver kijk je vooruit? Dat geldt bijvoorbeeld voor je portefeuilleplan. Hoe ver kijk je daarin vooruit wat betreft je wensportefeuille? 

Het beste is om dat voor 10 tot 20 jaar te doen. Kies daarvoor ‘ronde’ jaren, zoals 2035 of 2040. Dat is makkelijker communiceren en sluit vaak beter aan op de horizon van ander beleid en onderzoek.

Het minimum is 10 jaar, zodat je het portefeuilleplan ook kunt gebruiken als onderbouwing voor je 10-jarige meerjarenbegroting. 

Kies maximaal 20 jaar. Als je nog verder vooruit gaat kijken, dan wordt het wel heel onzeker en dat komt niet ten goede aan de kwaliteit van je plannen. Het is vooral belangrijk om te bedenken hoe je woningvoorraad er idealiter uit zou zien aan het einde van die periode.

Voorbij je beleidshorizon kijken: 2050 en verder

Door je oogharen kijk je nog wel wat verder vooruit naar 2050, 2060, 2070 of misschien wel 2100, maar daarvoor maak je geen uitgebreid portefeuilleplan met wensportefeuille en al.

Je wilt vooral enig gevoel krijgen voor wat er achter die beleidshorizon zit verstopt. Je kunt daarbij op drie dingen letten:

1. De kwaliteit van je woningen. In welke periode verwacht je dat er veel nieuwe investeringen in de voorraad nodig zijn? Als die periode net na je beleidshorizon valt, dan zul je daar rekening mee moeten houden. Misschien wil je een stukje van die piek wel naar voren trekken. In ieder geval moet je er rekening mee houden dat je niet al je financiële ruimte voor die tijd hebt ingezet.
2. Verduurzaming. In 2035 (als je dat als beleidshorizon kiest) ben je daar nog niet klaar mee en dan weet je dus al dat je nog een opgave hebt voor de periode tot 2050.
3. Demografie. En dan voornamelijk het totale aantal huishoudens in je werkgebied. Groeit dat nog, blijft het stabiel of verwacht je misschien zelfs krimp? Dat heeft immers impact op je opgave voorbij je beleidshorizon.

Vastgoedthema’s om je woningvoorraad op te sturen

Weet je eenmaal naar welke beleidshorizon je vooruit wilt kijken, dan kun je gaan bepalen over welke vastgoedthema’s je in je portefeuilleplan uitspraken wilt doen. Een aantal thema’s zal bij elke corporatie terugkomen. Maar soms hangt het ook af van de unieke kenmerken van je werkgebied.

Omvang portefeuille

Eén van de eerste thema's waar je naar kijkt, is de omvang van je portefeuille. Je kunt de omvang van je toekomstige portefeuille het beste bepalen op basis van twee cijfers: demografie en je aandeel in de woningmarkt. Op basis daarvan krijg je een orde van grootte hoe de ontwikkeling van je portfolio qua aantallen woningen zou moeten zijn.

Wat demografie betreft gaat het niet alleen om aantallen huishoudens: groei, krimp of stabiliteit. Je kijkt ook naar de samenstelling. Zijn er straks meer huishoudens waarvan je verwacht dat ze in de sociale sector terechtkomen? Bijvoorbeeld ouderen, kleinere huishoudens of juist gezinnen?
 

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het e-boek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Je kijkt ook naar welk aandeel je als corporatie hebt in de totale woningmarkt. Wil je dat stabiel houden of vind je het prima als het krimpt? Of wil je misschien juist wel groeien? Op basis daarvan bepaal je wat dan een logische omvang van je portefeuille zou zijn.

Stel dat je verwacht dat het aantal huishoudens met 10% gaat groeien en je wilt je aandeel gelijk houden, dan heb je dus ook 10% meer woningen nodig. Wil je dat het afneemt of juist groeit, dan wordt het minder of meer dan die 10%.

Zeker wanneer je met meerdere corporaties in hetzelfde werkgebied werkt, is het van belang om samen prestatieafspraken te maken over de ontwikkeling van de omvang van je woningvoorraad.

Dit doe je in samenhang met wat de andere corporaties in jouw werkgebied doen. Wanneer je bijvoorbeeld de ‘rijkste’ corporatie in jouw werkgebied bent, mag je verwachten dat de gemeente van jou het meeste vraagt. Dat kan leiden tot een groter marktaandeel.

Door met zowel demografische ontwikkelingen als de ontwikkeling van het marktaandeel rekening te houden, kun je een goede inschatting maken van de gewenste ontwikkeling van de woningportefeuille.

Betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit

Er zijn nog veel meer thema’s waar je op wilt sturen in je portefeuilleplan.

 De Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben een gezamenlijk beoordelingskader. Zij stellen dat je in je portefeuilleplan in ieder geval iets zou moeten opnemen over de beschikbaarheid (aantallen woningen), de betaalbaarheid (huurprijsklassen, DAEB en niet-DAEB) en de kwaliteit.

Bij het onderdeel kwaliteit kun je denken aan verduurzaming, maar ook aan de bouwtechnische kwaliteit of levensloopgeschiktheid.

Bij betaalbaarheid kijk je of hoeveel goedkope, betaalbare en duurdere huurwoningen je nodig hebt. En hoe past dit bij wat huishoudens in jouw werkgebied kunnen betalen?

Op verduurzaming wil je ook kunnen sturen.Dit is een belangrijk thema om in je portefeuille integraal af te wegen. Samen met betaalbaarheid en het uitbreiden van je portefeuille is verduurzaming een onderwerp dat veel geld kost.