Niet-DAEB: wel doen?

Sinds de herziening van de Woningwet op 1 januari 2022 mogen corporaties weer meer niet-DAEB activiteiten ondernemen. Gezien de volkshuisvestelijke opgaven van deze tijd is het slim om als corporatie opnieuw na te denken over de inzet van je niet-DAEB vastgoed.

Denk opnieuw na over je niet-DAEB portefeuille

In de Nationale Woon- en Bouwagenda worden corporaties aangesproken op hun niet-DAEB activiteiten. De overheid gaat ervan uit dat corporaties meer bijdragen aan leefbaarheid. Ook moeten 1 op de 6 nieuwbouwwoningen de komende jaren middenhuurwoningen worden.

Je moet als corporatie dus nadenken over hoe je met je niet-DAEB portefeuille omgaat.

Veel corporaties hebben (al dan niet tegen wil en dank) een niet-DAEB portefeuille, maar sturen daar niet actief op. De vragen die de minister en lokale overheden (gaan) stellen over middeninkomens en leefbaarheid geven corporaties stof tot nadenken. 

Ga je actief sturen op je niet-DAEB portefeuille? En zo ja, en welke activiteiten ga je dan ondernemen?

Hieronder een aantal overwegingen.

Doe je al voldoende voor je primaire doelgroep?

Je wilt niet dat je inzet in niet-DAEB ten koste gaat van de tijd, aandacht, energie en het geld dat je steekt in je primaire doelgroep: de mensen met de allerlaagste inkomens.

Het kan zijn dat je actief bent in een gebied waar je die laagste inkomens al prima bedient. Dan houd je tijd en geld over om ook de middeninkomens te bedienen. Hoe pak je dat op een actieve manier aan?

Hebben de middeninkomens een probleem in mijn werkgebied?

Op dit moment staat de woningmarkt in alle delen van het land onder druk. De middeninkomens vallen tussen wal en schip. Maar: als je naar de ontwikkelingen op lange termijn kijkt, waarbij de komende jaren hopelijk fors nieuwbouw gepleegd wordt: is er dan ook nog altijd een probleem voor de middeninkomens?

Neem de Bollenstreek, een gebied midden in de Randstad waar vooral grotere – en dus duurdere – woningen staan. Daar is ook op lange termijn veel behoefte aan inzet op middeninkomens vanuit de corporatiesector. 

In meer perifere regio's zie je dat middeninkomens vaak wel toegang hebben tot de koopsector. Wanneer dat zo is, wil je misschien tijdelijke oplossingen bieden voor de middeninkomens door meer flexibiliteit in je portefeuille in te bouwen. 

Binnen je DAEB-portefeuille kun je woningen bij uitzondering toewijzen aan middeninkomens. Anderzijds hoef je binnen je niet-DAEB portefeuille woningen niet met een geliberaliseerde huurprijs te verhuren, maar kun je deze als sociale huur aanbieden.

Is niet-DAEB vanuit leefbaarheidsoogpunt gewenst?

Op specifieke plekken of momenten kan het vanuit de leefbaarheidsgedachte interessant zijn om niet-DAEB activiteiten te verrichten. Bijvoorbeeld om meer spreiding in de bevolkingsopbouw aan te brengen, of voorzieningen toe te voegen die de wijk aantrekkelijker maken voor bepaalde doelgroepen.

Vrees de marktoets niet

De markttoets die bepaalt of de markt de niet-DAEB activiteit niet kan uitvoeren is nu voor drie jaar buiten werking gesteld. Daarna volgt een evaluatie. Dat leidt bij corporaties tot onzekerheid over of ze op lange termijn door kunnen gaan met hun niet-DAEB activiteiten.

Het is begrijpelijk dat corporaties daardoor terughoudend zijn.

Tegelijkertijd is er een duidelijke kentering zichtbaar in het landelijk volkshuisvestingsbeleid. Minister Hugo de Jonge hintte er in Kamerdebatten zelfs op dat corporaties nog meer moeten kunnen dan nu in de herziene woningwet is vastgelegd. 

Wat dat betreft zijn de vooruitzichten positief.

Hoe dan ook komt er een overgangsregeling. Je mag er dus vanuit gaan dat je ook na 2024 verder kunt met serieuze projecten waarmee je als corporatie al ver bent. Wellicht wordt de markttoets na de evaluatie zelfs wel helemaal afgeschaft. 

Ik raad je dus aan om serieus na te denken over de inzet van je niet-DAEB portefeuille. Ga je die afbouwen en gebruiken voor het DAEB-segment? Of ga je je niet-DAEB portefeuille juist aanhouden, en er actief mee aan de slag? 

De overheid verwacht immers prestaties van corporaties op het gebied van middenhuur en op het gebied van leefbaarheid. Niet-DAEB activiteiten kunnen ook daaraan bijdragen.

Ik wens je veel succes met de afweging en het implementeren ervan.