Hoe prioriteer je onrendabele investeringen?
Waarschijnlijk zul je dit bij je eigen corporatie ook ervaren: vrijwel alle investeringen die je op dit moment in je vastgoed doet, zijn onrendabel. Hoe maak je een afweging tussen de ene en de andere onrendabele investering?
Een financiële afweging is niet genoeg
Aan de ene kant worden corporaties gevraagd om te leveren. De woningnood is immers hoog en verduurzaming is nodig.
Aan de andere kant zit alles wat je daarvoor nodig hebt tegen: weinig capaciteit in de bouwsector, dure grondstoffen en de rente is hoog. In die context is het bijna onmogelijk om projecten rendabel te krijgen.
Maar hoe prioriteer je nu die onrendabele investeringen? Je komt er niet uit als je er alleen met een financiële blik naar kijkt, want (bijna) alles is financieel gezien immers onrendabel.
Je zult dus ook naar de maatschappelijke kant van een project moeten kijken.
Vervolgens maak je de balans op tussen wat je er financieel in stopt aan onrendabele top en wat het je maatschappelijk gezien oplevert voor de volkshuisvesting in je werkgebied.
Die balans moet kloppen.
Als je meerdere projecten met elkaar vergelijkt, dan kies je die projecten waar die balans het beste in naar voren komt.
Check: is je investering marktconform?
Toets projecten wel altijd eerst op financiële marktconformiteit. Onrendabel wil natuurlijk niet zeggen dat je geld over de balk smijt. Oftewel, dat je meer betaalt dan nodig.
Zorg dat je zeker weet dat je dezelfde kwaliteit niet ergens anders kunt krijgen voor een lagere prijs.
Maar zelfs bij de beste mogelijke kwaliteit voor de laagste prijs, zul je als corporatie in de huidige markt nog steeds onrendabele toppen hebben. Verwar dat niet met elkaar.
Een gelaagd maatschappelijk afwegingskader
Wat het maatschappelijke afwegingskader betreft, is het belangrijk om alle investeringsprojecten goed te beoordelen. Je kunt dat bijvoorbeeld doen door er gelaagdheid in aan te brengen.
Allereerst: wat zijn de investeringen die wettelijk verplicht zijn vastgelegd? Dit zijn als het goed is ook investeringen die we als maatschappij heel belangrijk vinden. Anders zouden ze niet verplicht zijn.
De tweede laag bestaat uit wet- en regelgeving waarvan je verwacht dat die er in de (nabije) toekomst aankomt. Denk aan allerlei maatregelen op het gebied van duurzaamheid.
3e en 4e laag: afspraken en eigen analyse
De derde laag bestaat uit prestatieafspraken en convenanten met lokale partners: gemeenten, huurdersorganisaties of bijvoorbeeld zorgpartijen. Daarin heb je immers al met elkaar besloten wat belangrijk is om in de volkshuisvestelijke behoefte in je werkgebied te voorzien.
Als je met je project bijdraagt aan de uitvoering van die prestatieafspraken, dan is dat dus ook maatschappelijk gezien een grote plus.
En dan is er nog een vierde categorie waar je aan zou kunnen denken. Bovenop wet- en regelgeving en wat je in afspraken met anderen hebt vastgelegd, maak je natuurlijk ook zelf een analyse van hoe je beter kunt voorzien in de volkshuisvestelijke behoefte in je werkgebied.
De balans tussen investering en opbrengst
Op het moment dat je deze analyse hebt gemaakt voor al je projecten, maak je de balans op: wat staat er aan maatschappelijke opbrengst tegenover die onrendabele top? Is dat een goede balans? Kun je hiermee je keuze verantwoorden om het ene project prioriteit te geven boven het andere?
Maak pijnlijke keuzes zichtbaar
Wat mij betreft is het wel belangrijk dat je ook steeds laat zien dat je pijnlijke keuzes moet maken. Dus dat je geld onrendabel moet investeren. Veel geld, dat uiteindelijk niet meer terugkomt. En dat je dit uitgeeft ten behoeve van een maatschappelijk doel.
Als sector moet je tegelijkertijd natuurlijk blijven werken aan een duurzaam verdienmodel. Onderdeel daarvan is dat je laat zien welke besluiten je moet nemen. Zodat gemeentes, huurdersorganisaties en andere lokale partners, maar ook beslissers op regionaal, provinciaal en landelijk niveau ervan doordrongen raken dat je als woningcorporatiesector natuurlijk niet tot in de eeuwigheid in deze mate onrendabel kunt blijven investeren.
Ik hoop dat je op deze manier de juiste investeringsbeslissingen neemt en zo een mooie bijdrage levert aan de lokale volkshuisvestelijke behoefte.