Driekamermodel in de praktijk: wat kun je ermee?

Heb je je al verdiept in het Driekamermodel? Veel corporaties gebruiken de principes van het Driekamermodel al als denkmodel. Een concretisering van het model is nodig als het wilt gebruiken om, in gesprek met gemeente, huurders en andere belanghebbenden, de belangrijkste prioriteiten van jouw corporatie te bepalen. 

In dit artikel een praktische toelichting, met voorbeelden van Woonbron en Stadlander. En: 5 manieren om het Driekamermodel bij jouw corporatie te gebruiken.

TIP: Volg de praktische Training Driekamermodel

Het doel van het driekamermodel is om transparant te maken hoeveel geld je als corporatie uitgeeft aan verschillende maatschappelijke doelen. Zo kun je met belanghebbenden de discussie aangaan of je je geld aan de juiste maatschappelijke thema’s uitgeeft. Om dit in beeld te brengen wordt het geld dat in een corporatie omgaat ingedeeld in drie kamers: de maatschappelijke kamer, de vastgoedkamer en de vermogenskamer.

De maatschappelijke kamer

In de maatschappelijke kamer komen de maatschappelijke uitgaven van de corporatie samen. De medewerkers in de maatschappelijke kamer bekijken aan welke maatschappelijke doelen zij het geld van de corporatie het beste kunnen uitgeven.

In het voorbeeld van Woonbron (zie ook de afbeelding hieronder) is 136 miljoen beschikbaar in de maatschappelijke kamer. Daarvan wordt 2 miljoen euro besteed aan leefbaarheid. De rest van het beschikbare budget wordt op verschillende manieren in de eigen woningvoorraad gestoken: het laag houden van de huren (lager dan de markthuur) (70 miljoen), onrendabel onderhoud en beheer (samen 36 miljoen) en het onrendabele deel van (des)investeringen (samen 28 miljoen).

De vastgoedkamer

In de vastgoedkamer van de corporatie wordt gewerkt aan het efficiënt en effectief verhuren van woningen. Het doel van de vastgoedkamer is om zoveel mogelijk geld voor de corporatie binnen te halen. Daarbij wordt de vastgoedkamer afgerekend op het dividend dat zij aan de corporatie uitkeert.

In het voorbeeld van Woonbron is te zien dat het dividend (279 miljoen) een optelsom is van de huurinkomsten die huurders maandelijks betalen, verkoopopbrengsten, de bijdragen van de maatschappelijke kamer en het investeringsbudget (samen 397 miljoen). Daar gaan natuurlijk nog wel de uitgaven voor onderhoud, beheer, investeringen en de verhuurderheffing van af (samen 118 miljoen).

Maatschappelijk budget

Binnen de corporatiesector is het gebruikelijk dat de huur- en verkoopopbrengsten (bij Woonbron 205 en 44 miljoen) lager liggen dan bij een particuliere verhuurder. Ook wordt vaak meer uitgegeven aan onderhoud en beheer (Woonbron: 40 en 52 miljoen) dan een particuliere verhuurder zou doen. Om toch het dividend van 279 miljoen te kunnen realiseren wordt het verschil aangevuld door de maatschappelijke kamer.

De maatschappelijke kamer betaald idealiter natuurlijk alleen geld aan de vastgoedkamer als er een maatschappelijk doel mee bereikt wordt. Bijvoorbeeld wanneer kwetsbare huurders door intensief sociaal beheer toch weer op eigen benen kunnen staan. Of wanneer een oudere door woningaanpassing langer in de woning kan blijven. Of wanneer lage inkomensgroepen door de lagere huur toegang krijgen tot een geschikte woning.

Deze werkwijze zorgt ervoor dat de vastgoedkamer in opdracht van de maatschappelijke kamer werkt aan het realiseren van maatschappelijke doelen (door te onderhouden, te investeren en de huur laag te houden), en tegelijkertijd ook een prikkel heeft om efficiënt en effectief te werken.

In de volgende video werk ik het voorbeeld van Woonbron uit:

De vermogenskamer

De vermogenskamer is een soort tussenschakel tussen de vastgoedkamer en de maatschappelijke kamer. De vermogenskamer zorgt ervoor dat de geldstromen goed verlopen en dat er door het aantrekken van leningen steeds genoeg geld is om de uitgaven van de andere kamers te betalen. De vermogenskamer ontvangt het dividend van de vastgoedkamer. Na aftrek van algemene kosten, heffingen, belastingen, rente en het aflossen van leningen blijft er een maatschappelijk budget over dat naar de maatschappelijke kamer gaat.

Het Driekamermodel bij Stadlander

In deze video een voorbeeld van hoe corporatie Stadlander met het Driekamermodel werkt:

Zelf aan de slag met het Driekamermodel

Wil je binnen je eigen corporatie aan de slag met het Driekamermodel? Hieronder heb ik vijf manieren beschreven waarop je het Driekamermodel zou kunnen toepassen.

Beleidskeuzes maken

Als eerste kun je het Driekamermodel gebruiken ter ondersteuning van beleidskeuzes die je gaat maken. Denk hierbij vooral aan keuzes op strategisch niveau. Wanneer je bijvoorbeeld vooral wil investeren in betaalbare huren, of juist geld wil vrijspelen om nieuwe woningen toe te voegen, dan kun je het Driekamermodel gebruiken om deze afweging te onderbouwen. Met het Driekamermodel zie je namelijk precies waar het geld naar toe gaat. Als je je uitgaven in kaart hebt, kun hier natuurlijk mee schuiven om te bepalen welke beleidskeuzes je in de toekomst anders wilt maken.

Belanghebbenden betrekken

Een tweede manier om het Driekamermodel toe te passen is in het gesprek met belanghebbenden. Bijvoorbeeld met de gemeente of de huurdersorganisatie: het Driekamermodel laat alle relevante geldstromen op één A4-tje zien. Zo krijgen belanghebbenden snel inzicht in waar jij als corporatie je geld aan besteedt. En je kunt laten zien wat er gebeurt als je in je uitgaven schuift. Op deze manier maak je je uitgaven erg inzichtelijk voor belanghebbenden. En: je laat zien dat je je geld maar één keer kunt uitgeven.

Organisatie-(denk)model

Ten derde kun je het Driekamermodel gebruiken als organisatie-(denk)model. Hierbij gaat het er vooral om dat je verschillende corporatierollen van elkaar kunt onderscheiden. Het Driekamermodel ziet aan de ene kant bijvoorbeeld de asset manager die de rol van verhuurder op zich neemt en dus op het verhuren van woningen focust (net als een reguliere verhuurder). Daar bovenop heb je de maatschappelijke rol die je als corporatie vervult om maatschappelijke meerwaarde te creëren.

In het Driekamermodel worden deze twee rollen van elkaar gescheiden zodat transparanter wordt welke maatschappelijke meerwaarde je als corporatie levert. Dit betekent niet per se dat je verschillende functies moet hanteren binnen je corporatie, maar wél dat je vanuit verschillende rollen kunt handelen.

Maatschappelijk rendement of verspilling?

Het Driekamermodel kan je helpen om kritisch naar je eigen uitgaven te kijken. Leveren je uitgaven echt (maatschappelijk) rendement op, of is er juist sprake van verspilling?

Het Driekamermodel geeft heel duidelijk weer aan welke maatschappelijke doelen je jouw geld uitgeeft. Wanneer bijvoorbeeld blijkt dat je heel veel extra geld uitgeeft aan onderhoud en je weet niet goed welk maatschappelijk resultaat dat oplevert, dan is het misschien wel geldverspilling. Dan kun je jouw onderhoudsuitgaven wellicht beter terugbrengen naar een marktconform niveau en je financiële middelen in bijvoorbeeld lagere huren steken.

Cijfers verbeteren

De vijfde manier waarop het Driekamermodel je kan helpen is dat het de kwaliteit van je cijfers kan verbeteren. Met het Driekamermodel krijg je op een hele transparante manier de geldstromen binnen de corporatie inzichtelijk. Daardoor gaan ook anderen dan de financiële afdeling zich met de geldstromen bemoeien. Als je dat voor het eerst doet zul je ongetwijfeld merken dat niet alle onderdelen exact kloppen en/of aansluiten bij de informatiebehoefte van alle afdelingen binnen de corporatie. Door hierover met elkaar in gesprek te gaan zal er meer aandacht komen voor de kwaliteit van de cijfers die binnen jouw corporatie gebruikt worden om te sturen.