Een miljoen woningen? De bouwopgave voor corporaties (interview met Marja Elsinga)

De opgave voor woningcorporaties in de komende jaren is enorm. Ritske Dankert interviewde hoogleraar Marja Elsinga over de torenhoge ambities.  Zijn er echt 1 miljoen nieuwe woningen nodig in Nederland? En hoe kun je als corporatie slimmer bijdragen aan het oplossen van de wooncrisis? 

Marja Elsinga is hoogleraar Housing Institutions and Governance bij de faculteit Bouwkunde aan de TU Delft. Zij is daarnaast lid van de Raad van Commissarissen bij Ymere en bestuurslid van het Netwerk Conceptueel bouwen is onontkoombaar voor corporaties

15.000 woningen per jaar

De afgelopen jaren bouwden woningcorporaties ongeveer 15.000 woningen per jaar. ‘Dat is helemaal niet weinig,’ stelt Marja. ‘Gezien de omstandigheden op de woningmarkt, is dat is een heel mooie prestatie.’ Ze wijst ook op de verhuurdersheffing en de opgave voor de energietransitie. ‘De ambities van de minister zijn hoog.’ 

Wat Hugo de Jonge betreft, Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, moet dit getal eigenlijk 2,5 keer zo hoog worden de komende jaren. In totaal zouden corporaties volgens de plannen van de minister zo’n 300.000 woningen moeten gaan bouwen, waarvan 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuur woningen.

Marja beaamt volmondig dat er een wooncrisis is. ‘Gelukkig staat die nu op de politieke agenda, gelukkig hebben we een minister die de crisis erkent en er hard aan werkt.’ Er is sprake van een nieuwe ronde en een nieuwe opgave, aldus Marja. Zowel voor de minister, als voor de woningcorporaties en andere bouwers en investeerders op de woningmarkt. ‘De verhuurdersheffing is afgeschaft en er wordt een beroep op de woningcorporaties gedaan om een extra bijdrage te leveren, dus dit is een nieuwe situatie.’ 

1 miljoen woningen nodig?

De faculteit Bouwkunde van de TU Delft deed in het project ‘1 miljoen woningen’ onderzoek naar de woonopgave. Zijn er echt 1 miljoen woningen nodig? ‘Daar plaatsen we wat vraagtekens bij,’ vertelt Marja. ‘Aan de ene kant heb je een wooncrisis, dat is absoluut waar. Heel veel mensen kunnen geen huis vinden.’

‘Aan de andere kant hebben we ook erg veel woonoppervlakte tot onze beschikking,’ stelt Marja. In Nederland is dat 65 m2 per persoon. Dat is ruim boven het Europees gemiddelde van 43 m2. ‘Dus we hebben discussies gevoerd op onze faculteit. Aan de ene kant is het adagium: bouwen bouwen bouwen. Aan de andere kant zeggen we: kijk ook eens naar de bestaande woningvoorraad.’

Bouwen en benutten

Dat was uiteindelijk ook de conclusie van de projectgroep: je moet op beide inzetten. Marja vindt het verheugend dat er zoveel onderzoek wordt gedaan op dit moment. ‘Een aantal jaar geleden werd er vooral gepraat, maar als je nu kijkt naar de bouwstromen op diverse plekken in Nederland, dan denk ik: wauw, dat gaat de goede kant op.’ 

Door het bundelen van bouwstromen, kun je snel en efficiënt woningen realiseren die zowel betaalbaar als duurzaam zijn. ‘Dat is een positieve ontwikkeling,’ aldus Marja. ‘Het is wel heel belangrijk om door te ontwikkelen en je daarbij vooral te richten op meer efficiency en meer duurzaamheid en circulariteit, dus we zijn er nog niet.’ 

Aan de andere kant is het een kwestie van beter benutten, bijvoorbeeld door doorstroming te bevorderen. ‘En dan bedoel ik niet dat oude mensen moeten doorstromen,’ benadrukt Marja. ‘Er zijn mensen die zeggen: ik woon nu ruim en zou heel graag willen verhuizen naar een huis dat beter bij me past. Dat kunnen ouderen zijn, maar ook anderen.’ 

Het gaat dan niet alleen om oppervlakte, aantal kamers en voorzieningen, maar ook om de omgeving en mogelijke zorg, nu of in de toekomst. ‘Ik denk dat het heel belangrijk is dat corporaties en andere investeerders op de woningmarkt heel goed luisteren naar huurders. Wat is hun behoefte en hoe kun je daarin voorzien? En wat betekent dit voor nieuwe woon- en woonzorgconcepten?’

Nieuwe woonconcepten

Woonconcepten als ‘knarrenhofjes’ zijn populair onder ouderen. Er zijn meer nieuwe concepten in ontwikkeling die heel goed aansluiten bij de wensen van ouderen. Marja: ‘Ik zou zeggen: zet daarop in, kijk naar nieuwe vormen. Op de faculteit hebben wij architecten die met studenten uit de hele wereld kijken naar gemeenschapsontwikkeling. Hoe kun zo bouwen dat je inclusiviteit in een buurt bevordert? Dus er zijn veel dingen mogelijk die nu nog niet worden geïmplementeerd.’ 

Doorstroommakelaar

Sinds een aantal jaar werken verschillende corporaties met een doorstroommakelaar, die met ouderen in gesprek gaat en vraagt of ze misschien willen verhuizen. ‘Dat is natuurlijk mooi,’ zegt Marja, ‘maar zolang er geen woningen zijn waar mensen naartoe willen verhuizen, dan heb je als makelaar weinig in handen.’ Volgens Marja is het veel belangrijker dat er aantrekkelijke woonconcepten worden ontwikkeld waarvan ouderen zeggen: hé, daar wil ik graag naartoe.

De ambitie om 2,5 keer zoveel corporatiewoningen te bouwen, is niet bepaald de enige opgave waar woningcorporaties mee aan de slag moeten. Tegelijkertijd moet de voorraad verduurzaamd worden, het reguliere onderhoud moet gedaan en dan is er nog de vernieuwde huurtoeslag. ‘En vergeet de betaalbaarheid niet voor de huurders,’ benoemt Marja. ‘Er is op dit moment al sprake van grote betaalbaarheidsproblemen en met de stijgende energielasten wordt dit probleem alleen maar groter.’

Het betaalbaar houden van de huren kost corporaties geld en dat gaat ten koste van nieuwbouw. Er gebeurt al met al veel tegelijk. Marja: ‘Het is niet zo simpel als: de verhuurdersheffing is weg en nu kunnen we bouwen én verduurzamen en de huren verlagen. Daarvoor is de financiële ruimte te beperkt.’ 

Marja doet een oproep aan corporaties. ‘Het is hartstikke fijn dat de verhuurdersheffing afgeschaft is, maar er is nog steeds niet genoeg geld voor alle ambities die de minister formuleert. Durf dit op de agenda te zetten.’ 

Werelden bij elkaar brengen

Ze ziet ook nog een andere mogelijkheid waar corporaties mee aan de slag kunnen. Er twee werelden die beter bij elkaar gebracht kunnen worden: de ontwerpende discipline, die zich bezighoudt met de gebouwde omgeving en wat daar nodig is, en de discipline volkshuisvesting, beleid en financiering, die zich bezighoudt met het stelsel en met aantallen.

Marja roept die laatste discipline op om meer aandacht te hebben voor architectuur, voor nieuwe ontwerpen en hoe die nieuwe woonbehoeften van mensen kunnen ondersteunen. ‘We zien bij de ontwerpende disciplines dat er veel wordt ontworpen. Daar wordt in de praktijk eigenlijk nog weinig gebruik van gemaakt.’

Het is fijn dat de minister druk zet en aantallen noemt, waardoor iedereen gedwongen wordt om inzet te leveren. ‘Maar focus je niet alleen op die getallen, maar ook op kwaliteit en de langere termijn.’ Volgens Marja kun je dan toe met minder dan 1 miljoen nieuwe woningen en slaan we zo twee vliegen in één klap. 

Marja: ‘Het is niet alleen moeilijk om de ambitie van 1 miljoen woningen te realiseren, maar het is vanuit de toekomst ook gewenst dat we anders gaan bouwen, met meer duurzaamheid en inclusiviteit. We moeten heel goed kijken naar die gebouwde omgeving. Hoe gaan we daarmee om en wat resteert er voor toekomstige generaties?’ 

Maatregelen voor betaalbaarheid

Het beleid is niet helemaal consequent. In de prestatieafspraken tussen de minister en Aedes is vastgelegd dat huishoudens tot 120% van het sociaal minimum door corporaties worden gecompenseerd in 2024, zodat ze een huur krijgen van 550 euro. Daarmee haal je de prikkel om te verhuizen in feite weg, dus dit zal de doorstroming niet bevorderen. 

‘Het is goed dat er maatregelen worden genomen voor de betaalbaarheid, want dit is voor veel huurders een groot probleem,’ zegt Marja. ‘Alleen is de manier waarop een enorme breuk met het verleden, waarin gestreefd werd naar een betere prijs-kwaliteitverhouding. Dat wordt helemaal doorkruist. En voor corporaties is het een enorme kostenpost, die ten koste gaat van het budget voor duurzaamheid of nieuwbouw.’ 

Een nieuwe tijd

Tot slot ziet Marja dat bij veel corporaties het besef is doorgedrongen dat er een nieuwe tijd is aangebroken. ‘Denk hierover na. Wat betekent dit voor de toekomst? Wat is onze rol? En doe dit vooral in samenspraak met gemeenten en huurders.’ Vervolgens zouden corporaties een heldere boodschap moeten afgeven aan de minister: dit zijn de ambities, dit zijn de keuzes die we maken. ‘En als er meer gevraagd wordt, dan zijn er ook meer middelen nodig. En meer creativiteit. Nieuwe oplossingen.’