De normhuur komt eraan: wees voorbereid

Met de invoering van de nieuw normhuur zou je zomaar eens 5% van je huursom kunnen verliezen. Het is daarom belangrijk om je hier als corporatie nu al op voor te bereiden. 

Update: op 17 februari 2023 heeft het kabinet besloten om het voorstel voor normhuren in te trekken. Onderstaande is dus vooralsnog niet meer van toepassing. 

Veranderingen op komst

Het kabinet wil de systematiek van de huurtoeslag aanpassen. Dat heeft gevolgen voor huurders én corporaties. Zo wil het kabinet de liberalisatiegrens voor de huurtoeslag afschaffen. Dat betekent dat mensen met een laag inkomen en een (zeer) hoge huur straks ook in aanmerking komen voor huurtoeslag. 

Als tweede verandering gaat de jongerengrens van 23 naar 21 jaar. Dat betekent dat straks alleen nog jongeren tot 21 jaar die een woning boven de kwaliteitskortingsgrens huren, niet in aanmerking komen voor huurtoeslag. 

Beide maatregelen zorgen ervoor dat de groep die in aanmerking komt voor huurtoeslag groter wordt. 

Verder worden servicekosten straks niet meer vergoed binnen de huurtoeslag. Alleen de normhuur telt dan nog. Mede als gevolg daarvan wordt ook de aftoppingsgrens voor het passend toewijzen verlaagd. 

Invoering normhuur

De invoering van de normhuur is de grootste en belangrijkste verandering. Vanaf 2024 (zo is nu de bedoeling) wordt deze nieuwe systematiek stapsgewijs ingevoerd. De overheid kijkt dan bij het aanvragen van huurtoeslag alleen nog naar het inkomen en niet meer naar de hoogte van de huur. 

Bij het toekennen van huurtoeslag gaat de overheid ervan uit dat je huur gelijk is aan de normhuur. Of je in de praktijk nu een dure of een goedkope woning huurt, in beide gevallen krijg je evenveel huurtoeslag. 

Voorlopig wordt er gerekend met een normhuur van 548 euro. Dit bedrag is gebruikt om een doorrekening te kunnen maken van het regeerakkoord. Het is dus nog niet helemaal zeker dat dit ook echt de normhuur wordt. 

Een of twee normhuren?

Het is verder de vraag of het bij één normhuur blijft. Er valt veel voor te zeggen om onderscheid te maken tussen kleine en grotere huishoudens, en dus te werken met twee normhuren. In eerdere onderzoeken van de overheid was dit ook het geval. Ik denk dat de kans groot is dat dit onderscheid er straks in de praktijk ook komt.

Compensatie voor huurders

Voor corporaties betekent de invoering van de normhuur nogal wat. Huurders die een woning onder de norm huren, gaan erop vooruit. Maar veel huishoudens zullen erop achteruitgaan. Deze huurders krijgen straks waarschijnlijk minder huurtoeslag dan nu.  

Wil je als corporatie huishoudens daarvoor compenseren, dan kan je dat wel 5% van je huursom kosten. Het ligt voor de hand dat veel corporaties dit toch willen doen, omdat het een groep huurders betreft die anders met betalingsproblemen te maken krijgt.

Inmiddels is in afspraken tussen o.a. Aedes en het Rijk (van 30 juni 2022) vastgelegd dat huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum gecompenseerd gaan worden door de huren voor deze huishoudens in 2024 waar nodig te verlagen tot 550 euro.

Het is goed om daarnaast te beseffen dat de kwaliteitskortingsgrens in de nieuwe systematiek zijn waarde grotendeels verliest. De verlaging van de jongerengrens naar 21 betekent met de huidige wachttijden dat die in feite nauwelijks meer van toepassing zal zijn. En straks krijgen alle huishoudens tot de normhuur volledige compensatie vanuit de huurtoeslag. Ook voor die huurders maakt de kwaliteitskortingsgrens dan niet meer uit. Wel is in de afspraken tussen Aedes en het Rijk vastgelegd dat het aandeel woningen met een huur tot 550 euro in elk geval tot 2025 gelijk moet blijven.

Het heeft dan dus weinig zin om nog (veel) woningen een huur (ver) onder de nieuwe normhuur aan te bieden.

Wat kun je als corporatie doen om op de normhuur voor te sorteren? 

Neem allereerst woningen die nu een lagere huur hebben eens onder de loep. Kun je die huren bij mutaties verhogen? Dan ga je nu alvast een stukje van het verlies aan huursom in de toekomst terugverdienen. 

Waarschijnlijk is het verhogen van huren die nu nog onder de normhuur zitten niet genoeg om de huursom op peil te houden. Je zou daarom ook aan inkomensafhankelijke huurverhoging denken. Of onderzoeken of je middeninkomens vaker in duurdere (niet-Deab) woningen kunt huisvesten.

Het duurt nog even voordat de normhuur wordt ingevoerd. Dit is dus hét moment om hierop voor te sorteren om een fors huursomverlies in de toekomst te voorkomen. Het zou immers zonde zijn als je investeringen in duurzaamheid en nieuwbouw straks niet meer kunt doen.