Zorgvastgoed: waar moet je op letten? (interview met Manon Kuipers)

Door de snelle demografische ontwikkelingen is zorgvastgoed een actueel onderwerp. Ook corporaties worden geconfronteerd met een snel vergrijzende doelgroep die behoefte heeft aan geschikte (zorg)woningen. Is dit een taak voor corporaties? Hoe beperk je de risico’s? En hoe zorg je voor een goede samenwerking met zorgaanbieders?

Manon Kuipers werkt als specialist zorgvastgoed en seniorenhuisvesting bij Capital Value. Zij leveren taxaties en transactieadvies, onder andere aan woningcorporaties. Ook voor strategie, verkoop, wet- en regelgeving kun je bij Capital Value terecht. Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg sprak met haar. 

Grote veranderingen

Manon vertelt dat er op dit moment grote veranderingen plaatsvinden in het zorglandschap. ‘We hebben te maken met een dubbele vergrijzing,’ zegt Manon. Ze doelt op de combinatie van de relatief grote omvang van de babyboomgeneratie en de gestegen levensverwachting. 

Daarnaast zijn er een aantal wijzigingen in het zorgstelsel geweest. De bedoeling van de overheid is om mensen met een lichte zorgbehoefte zo lang mogelijk thuis te laten wonen. Manon: ‘Als de zorg thuis geleverd zal worden omdat zorgbehoevenden pas later naar een verpleeghuis kunnen, is het van belang dat de huidige woning hiervoor geschikt is. De woning dient toegankelijk te zijn voor mindervaliden en het verkrijgen van thuiszorg. Dit is vaak niet het geval.’

Twee transities

Volgens Manon zijn er twee transities noodzakelijk. Allereerst moeten bestaande woningen geschikt worden gemaakt voor ouderen. Zodat die zo lang mogelijk thuis kunnen wonen, eventueel met zorg aan huis. ‘Dat betekent dat de woningen levensloopbestendig moeten zijn,’ vertelt Manon. ‘Denk hierbij aan gelijkvloers, drempelloos en met ruimte in de badkamer voor draaicirkels van een rolstoel.’

Daarnaast is een uitbreiding van de voorraad nodig, stelt Manon. ‘Er zijn simpelweg te weinig zorg- en seniorenwoningen en dit tekort loopt jaarlijks verder op. Daardoor zijn mensen genoodzaakt om langer te blijven wonen in een woning die eigenlijk niet (meer) geschikt is. De aanspraak op zorg is daardoor op termijn vaak groter. Passende huisvesting voor deze doelgroep kan daarnaast een belangrijke bijdrage leveren aan de doorstroming op de woningmarkt.’ 

Manon geeft aan dat het tekort voor twee soorten huisvesting geldt: woningen voor mensen met een lichte zorgbehoefte en plekken in verpleeghuizen. 

Zorgvastgoed corporatietaak?

Manon beschouwt het realiseren van zorgwoningen en verpleeghuisplekken zeker ook als een taak voor corporaties. ‘Ik denk dat ruim 90% van de corporaties zorgvastgoed en seniorenhuisvesting bezit,’ stelt Manon. ‘Bijna de helft van de doelgroep van corporaties is inmiddels 50+. Dus ook voor de eigen huurders zijn op korte termijn betaalbare seniorenwoningen nodig.’

Een andere reden waarom zorgvastgoed goed bij corporaties past, is dat het om een kwetsbare doelgroep gaat. Manon: ‘De zelfstandig wonende senior is vaak afhankelijk van de betaalbare voorraad. Maar ook woonplekken binnen zorginstellingen hebben natuurlijk een maatschappelijk karakter. En deze vraag is heel lokaal. Die doelgroep sluit goed aan bij de focus die corporaties hebben.’

Manon ziet dat gemeenten, zorginstellingen, corporaties en ontwikkelaars steeds meer samen om de tafel gaan zitten. Wat is ieders verantwoordelijkheid? Sluit de vraag nog aan bij het aanbod? De opgave en specifieke afspraken hierover worden vervolgens vastgelegd in een woonzorgvisie respectievelijk presentatieafspraken. 

Koudwatervrees

Manon begrijpt de koudwatervrees bij corporaties ten aanzien van zorgvastgoed. ‘Corporaties zijn gewend aan individuele huurders. Bij zorginstellingen gaat het om een grote huurstroom met één contractant en een heel ander type vastgoed. Indien een zorginstelling de huur om welke reden dan ook niet meer kan dragen kan een enorm deel van de cashflow wegvallen. Er is expertise benodigd om dergelijke risico’s te minimaliseren.’

Daarnaast is er ook het een en ander veranderd in de bekostiging van de zorg. Manon: ‘Zorginstellingen moeten van tevoren goed bepalen welke budgetten er beschikbaar worden gesteld. Ook de bezetting is voor zorginstellingen van belang, om een beroep te kunnen doen op vergoedingen. Voorheen was het systeem gericht op vergoeden van de gemaakte kosten in plaats van de daadwerkelijke bezetting. Deze wijziging heeft voor veel corporaties gevolgen gehad voor de huurinkomsten van het zorgvastgoed. Ik begrijp dus wel dat corporaties voorzichtig zijn met grote investeringen.’ 

Asset management

Inmiddels is deze wetgeving al even actief. Dat heeft voor stabilisatie gezorgd. Manon ziet bij corporaties steeds meer actief asset management op zorgvastgoed. Hierdoor zijn corporaties prima in staat om marktconforme huurovereenkomsten af te sluiten voor zorgvastgoed.

Het is goed om bij asset management onderscheid te maken tussen zorgwoningen en reguliere woningen, stelt Manon. ‘Dit heeft te maken met de contractvormen. Ik zie dat bij veel corporaties de zorgwoningen onder de BOG-portefeuille vallen, bedrijfsonroerendgoed. Dat is begrijpelijk. Hierbij is veelal sprake van ROZ-contracten, een contractvorm die ook bij zorgvastgoed van toepassing is. Zorgvastgoed is specifiek ingericht is voor een zorginstelling.  En omdat het zo intensief wordt gebruikt, adviseren wij om goede afspraken over onder andere de demarcatie van onderhoud te maken.’

Risico’s beperken

Manon geeft aan dat meer kennis bijdraagt aan het terugbrengen van risico’s. Ze raadt aan om een strategie op te stellen op het gebied van zorgvastgoed. ‘Het gaat hierbij om zowel het huidige bezit, als de eventuele uitbreiding daarvan. Een corporatie kan een belangrijke rol spelen in het terugdringen van de wachtlijsten. En je wilt uiteraard voorkomen dat er leegstand ontstaat in de toekomst.’ 

Manon: ‘Daarom kijk je niet alleen naar de toekomstbestendigheid. Kijk vooral ook naar de alternatieve aanwendbaarheid. Als we zorgvastgoed realiseren, hoe zorgen we er dan voor dat er over 10 of 20 jaar eventueel ook een andere doelgroep in gehuisvest kan worden? Of dat een gebouw misschien wel in reguliere appartementen kan worden omgezet? Dat draagt allemaal bij aan terugbrengen van risico’s van het zorgvastgoed.’ 

Overleg met zorgaanbieder

Een andere manier om de risico’s te beperken is door minstens één keer per jaar een overleg in te plannen tussen de zorgaanbieder als huurder en de corporatie als verhuurder. ‘Over het algemeen vindt er weinig overleg plaats, constateert Manon. ‘Op zich is dat prima, maar je wilt niet voor verrassingen komen te staan.’ 

Manon noemt als voorbeeld een naderende expiratiedatum waarover gesproken dient te worden (daar wil je ruim vóór zitten). Of investeringen die gedaan moeten worden op het gebied van brandveiligheid. Dat zijn goede momenten om een aantal dingen te checken.

Sluit het vastgoed nog aan bij de exploitatie? Zijn er bijzonderheden? 'Op het moment dat het vastgoed de oorzaak is van belemmeringen in de zorgexploitatie, kan in overleg getreden worden over een oplossing hiervoor. Daarbij is het niet ongebruikelijk dat investeringen in de huur verdisconteerd worden.’

Manon merkt dat er meer overleg plaatsvindt sinds in de meeste gemeenten woonzorgvisies zijn ge&iumplementeerd. ‘Dat is een goede ontwikkeling. Gemeenten hebben over het algemeen een goed beeld van wat er lokaal speelt. Bijvoorbeeld op het gebied van tekorten en wachtlijsten. Er ontstaat hierdoor een overlegstructuur tussen gemeenten, corporaties en zorginstellingen. Waardoor meer kennisdeling plaatsvindt, en deze stakeholders in staat zijn de samenwerking te intensiveren.’

Portefeuillestrategie

Gelukkig maken steeds meer corporaties een portefeuillestrategie voor het zorgvastgoed, constateert Manon. Ze somt de stappen op. ‘Dat betekent eerst een goed beeld hebben van wat er precies aan zorgvastgoed is binnen de huidige portefeuille. En hoe deze complexen functioneren in de portefeuille. Past de exploitatie van het complex bij onze kerntaken? Wat willen we eventueel bij een derde onderbrengen?’ 

Daarna kun je een risicoanalyse uitvoeren. Zijn huurcontracten nog marktconform? En hoe lang lopen de huurcontracten nog? ‘Door zaken als de staat van onderhoud en financiële kenmerken zoals expiratiedata goed in kaart te brengen, kun je de eventuele risico’s aanzienlijk terugbrengen.’ 

Zodra er een goed beeld is van het huidige zorgvastgoedbezit en de rol die de corporatie daarmee op dit moment vervult op dit gebied, kun je het gesprek aangaan met zorgpartijen en gemeenten. Aan de hand van de lokale opgave kan beoordeeld worden wat de corporatie kan betekenen om invulling te geven aan de lokale vraagstelling. ‘Maar het begint bij het op de agenda zetten van de portefeuillestrategie van het huidige zorgvastgoed, hier zijn veelal veel optimalisaties te behalen.’