Wat speelt er echt in je werkgebied?

Hoe krijg je meer inzicht in de kenmerken, de behoeften en de wensen van de mensen die in jouw werkgebied wonen? Of daar op zoek zijn naar een woning. Maar ook: hoe krijg je meer inzicht in je vastgoed? En wat zijn de kenmerken van allerlei andere zaken die in jouw werkgebied spelen of aanwezig zijn?

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het eboek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Focus op de inhoud

Sinds 2017 doen wij elk jaar onderzoek bij woningcorporaties. Daaruit blijkt keer op keer dat het inhoudelijke deel van portefeuille- en assetmanagement achterblijft bij het ontwikkelen van de  procesmatige onderdelen.

Met de inhoud bedoel ik in dit geval:

• In hoeverre maak je goede analyses?
• In hoeverre ken je je werkgebied echt?
• In hoeverre komen je voorspellingen voor de toekomst uit?
• In hoeverre maak je inhoudelijke keuzes over wat er moet gebeuren in je werkgebied?

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het eboek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Verzamel data

Veel corporaties scoren onvoldoende op de bovenstaande vragen. Jammer! Daarom zet ik een aantal manieren op een rijtje om dit beter te doen. Een aantal zal je bekend voorkomen, want je begint natuurlijk met data verzamelen. Dat doe je bijvoorbeeld met woningmarktonderzoek en met het in beeld brengen van bevolkingsprognoses.

Voor een goed onderbouwd beleid heb je nog veel meer data nodig. Over de bewoners in je werkgebied, over de mensen die daar willen komen wonen en over het werkgebied zelf.

Bij portefeuille- en assetmanagement komt deze informatie er nog wel eens bekaaid van af. Je hebt best veel data over je vastgoed en de financiële kant ervan. Maar relatief weinig over de mensen die er wonen of willen wonen. Zorg dus dat je dat eerst op orde hebt.

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het eboek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Ontwikkel je fingerspitzengefühl

Naast harde data is ook het ontwikkelen van een fingerspitzengefühl van belang. Zie het als een soort zesde zintuig waarmee je kunt aanvoelen wat er in jouw werkgebied nodig is.

Om die intuïtie te ontwikkelen, kun je nog meer data verzamelen, maar dan op een iets andere manier. Bijvoorbeeld door jaarlijks enquêtes onder je huurders te houden. En dan vooral met open vragen. Daarmee krijg je meer gevoel bij de antwoorden dan met alleen maar cijfers.

Daarnaast moet je ook zeker in gesprek gaan met mensen. Niet alleen met je eigen huurders, maar met iedereen die in je werkgebied woont of daar kennis of een mening over heeft.

Dat zijn naast je huurders dus ook de bewoners van de tegenover gelegen koopwoningen. De winkeliers die om de hoek zitten en de kapper. Alle professionals en mensen van welzijnsinstellingen, de politie en de gemeente.

Als je er daar een aantal van spreekt, krijg je veel meer gevoel bij de identiteit van een buurt of een wijk. Dan zal je de kenmerken van de mensen die daar wonen beter begrijpen, en hoe zij aankijken tegen het vastgoed dat daar staat.

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het eboek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Blijf in gesprek en leg informatie vast

Natuurlijk, als beleidsmaker, manager of bestuurder kun je dit niet dagelijks doen. Maar houd tijd in je agenda vrij om regelmatig het gesprek aan te gaan. Dit levert weliswaar geen compleet dekkend plaatje op, maar je krijgt wél input die je helpt om bredere informatie uit bijvoorbeeld enquêtes beter te duiden.

Als organisatie kun je overigens wel degelijk dagelijks dit soort gesprekken voeren. Je hebt immers genoeg medewerkers die op verschillende plekken gesprekken voeren over je werkgebied en vastgoed.

Er bellen mensen naar je klantenservice. Mensen praten met je monteurs, je wijkmeesters, je sociaal beheerders. Bedenk daarom een manier waarop nuttige informatie uit die gesprekken bij de beleidsmakers in je organisatie terechtkomt.

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het eboek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Breng signalen vanuit de hele organisatie bij de beleidsmakers

Een voorbeeld hiervan zag ik bij een corporatie waar overlastmeldingen telefonisch binnenkomen. In het systeem categoriseren zij deze meldingen. Dat levert een mooi overzicht op van waar op welk moment welk type overlast wordt ervaren.

Dat is waardevolle informatie, die je als beleidsmaker goed kunt gebruiken. Helaas werd dat bij die corporatie niet gedaan, omdat de informatie niet goed uit het systeem te krijgen was.

Zorg dus dat je een manier vindt om signalen die je organisatie bereiken door te zetten naar de beleidsmaker. Die kan daar een structurele oplossing voor bedenken en omzetten in beleid.

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het eboek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.

Verdiep continu je analyses

Het laatste belangrijke punt bij het achterhalen wat er echt speelt is het continu blijven verdiepen van de analyses van je werkgebied. 

Stel dat je met een portefeuilleplan aan de slag gaat. Dan zul je een aantal analyses maken van de onderdelen waarop je wilt sturen. Omdat je dat integraal doet, zul je nooit bij elk van die onderdelen helemaal de diepte in kunnen.

Maar is je plan klaar? Dan heb je meer ruimte om daarna op een of meerdere onderwerpen in te zoomen. Door echt inzicht te krijgen in wat er leeft in je werkgebied verbeter je je tactische beleid en uitvoeringsprocessen.

Dus kortom

Wil je echt weten wat er speelt? Focus dan op inhoudelijke kennis van je werkgebied en de mensen die daar (willen) wonen. Dat is waar het uiteindelijk bij een woningcorporatie allemaal om draait.

Alles over je portefeuillestrategie lees je in het eboek Portefeuillesturing bij Corporaties: Beleid en Praktijk.