Nieuwbouw: er is meer mogelijk dan je denkt

De aantallen nieuwbouwwoningen in de nationale prestatieafspraken zijn fors. Hierdoor zakt bij veel corporaties de moed weleens in de schoenen. Maar door slim samen te werken en je aandacht te richten op wat wél kan, kunnen we nog ver komen met het realiseren van woningen.

Lara Brand is programmasecretaris bij de Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties. Deze taskforce houdt zich bezig met het versnellen van en het mogelijk maken van nieuwbouw door woningcorporaties. Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg vroeg Lara naar de ervaringen en de lessen van de taskforce in de afgelopen 2,5 jaar. 

Van 30.000 naar 13.000 woningen

Er is veel te doen over de aantallen woningen die afgesproken zijn in de nationale prestatieafspraken. Onlangs gaf de minister nog een winstwaarschuwing af voor 2024.  ‘Ooit, lang geleden in 2013, waren we in staat om 30.000 woningen per jaar te bouwen,’ vertelt Lara, ‘maar toen kwam de verhuurderheffing en zakten we naar 13.000.’ 

De afgelopen jaren ziet Lara weer een voorzichtig stijgende lijn. ‘Bij de woningen waarvoor een korting op de verhuurderheffing al eerder mogelijk was zagen we zelfs een forse stijging; dat zijn de woningen onder de eerste aftoppingsgrens. Waar we in 2022 uiteindelijk op zijn uitgekomen durf ik nog niet te zeggen. Ik hoop dat het 18.000 à 19.000 is.’ 

De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties begon in 2021. Toen was het doel om 25.000 per per jaar te halen. Lara: ‘Met de nationale prestatieafspraken hebben we ons als sector eigenlijk gecommitteerd aan meer dan 33.000, maar met het huidige economische klimaat maken we ons daar wel zorgen over. Je kunt echter eindeloos discussiëren over de cijfers, maar we weten nou eenmaal dat heel veel mensen wachten op een sociale huurwoning. Dus discussiëren heeft niet zoveel nut, we moeten gewoon zo snel mogelijk zoveel mogelijk woningen bijbouwen.’ 

Paradigma’s zitten in de weg

Lara komt zelf uit de gebiedsontwikkeling. ‘Toen ik met de taskforce begon, dacht ik: hoe moeilijk kan de nieuwbouw door corporaties zijn? Maar dit is wel de meest gereguleerde sector waarin ik ooit heb gewerkt’ vertelt ze. ‘Ik vond de operatieruimte van corporaties krap. De woningwet, de huisvestingswet, de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB, alle toetsen die je moet doen, de toestemmingen en verantwoordingen, behoorlijk lastig allemaal.’

Het samenspel van allerlei beleid en wetgeving vormt een struikelblok, maar volgens Lara ook de paradigma’s die erachter zitten. ‘We hebben de corporaties eigenlijk met één hand op de rug de boksring in gestuurd. Het paradigma is: je mag heel weinig, want je bent een private partij die een semi-publieke taak uitvoert. Dat heeft een vrij complexe praktijk opgeleverd, die voorzichtigheid beloont. En dat heeft de realisatie van nieuwbouw onder druk gezet.’ 

Maar in 2022 is gelukkig het tij begonnen met keren voor de corporatiesector; In 2022 is onder andere een begin gemaakt met aanpassingen in de Woningwet, waardoor corporaties iets meer bewegingsvrijheid kregen. En minister De Jonge is positief over de rol van corporaties. 

Op andere vlakken zit het tij helaas nog niet mee. Lara: ‘Iedereen heeft last van de gestegen rente. Binnen DAEB kunnen we nog best veel, maar voor niet-DAEB is het voor corporaties natuurlijk net zo vervelend als voor marktpartijen. Het is ook wel een beetje zuur; we hebben hard gewerkt aan de stelselverandering. Dan komt er eindelijk een beetje lucht in het systeem en vervolgens stijgt de rente.’  

Kansen voor corporaties

Als je kijkt naar wet- en regelgeving zijn er dus meer kansen voor corporaties. Tegelijkertijd is er de enorme prijsstijging van bouwmaterialen en het capaciteitstekort in de bouw. Maar Lara ziet daarin ook een voordeel. ‘Doordat marktpartijen nu heel voorzichtig worden, hoop ik dat er meer capaciteit vrijkomt voor corporaties.’ Marktpartijen bieden inmiddels regelmatig projecten aan bij corporaties die ze zelf niet meer rond krijgen. 

Lara vertelt over een recente publicatie van de taskforce, over succesfactoren voor versnelling van de nieuwbouw. ‘We hebben een vijftal corporaties onderzocht die afgelopen jaren relatief veel hebben gebouwd. Wat was hun geheim? Daar kwam dit ook naar voren. Als je als corporatie een beetje streetwise bent en je netwerk op orde hebt, dan bieden private partijen je projecten en locaties aan.’ Deze partijen zien de nieuwe wetgeving die eraan komt over goed verhuurderschap niet zitten.  ‘En daar ligt een serieuze kans voor corporaties. Wellicht kun je zo’n project slim adopteren.’ 

Een van de observaties na 2,5 jaar taskforce, is dat corporaties en gemeenten het al gauw allemaal maar lastig vinden.‘ En dat als reden gebruiken om minder te bouwen dan afgesproken. We schieten snel in een Brigitte Kaandorp-reflex: ik heb een heel zwaar leven’ vindt Lara. En dat leidt tot een self-fulfilling prophecy. ‘Niemand verwacht dat corporaties die hoge prestatieafspraken gaan halen, want iedereen weet hoe moeilijk het is.’ Dus gaan we er ook niet meer ons uiterste best doen.

In de praktijk blijkt er volgens Lara toch veel meer mogelijk te zijn dan je in eerste instantie denkt. ‘Wij waren als taskforce in eerste instantie ook gevoelig voor signalen over institutionele belemmeringen; dat dingen onmogelijk zijn gemaakt door beleid- en regelgeving. Maar we werken heel intensief samen met het Expertteam Woningbouw en die vertellen ons juist dat dingen vaak wél kunnen.’  

Kijk uit voor de jurisprudentiemachine

Dat is inmiddels Lara’s overtuiging geworden. ‘We moeten niet steeds in de reflex schieten van het kan niet. Er is altijd een manier. Natuurlijk, de traditionele nieuwbouw in een leeg weiland is zeldzaam geworden, maar die vijf corporaties uit ons onderzoek hebben bijvoorbeeld verdicht op hun eigen plekken, kavels geruild met private partijen, of ze zijn in hun bestaande bestand gaan optoppen of splitsen.’ 

Lara adviseert corporaties om uit te kijken voor wat zij de jurisprudentiemachine noemt. ‘Voor je het weet, word je helemaal gek gemaakt met verhalen over staatssteun. Dingen als: je kunt als gemeente niet zomaar een corporatie korting geven op de grondprijs. Die verhalen zorgen ervoor dat we het elkaar allemaal heel moeilijk maken. Maar in de praktijk is er echt veel mogelijk.’

Bijvoorbeeld bij een uitleglocatie in Brielle. Daar zat een corporatie met een strakke deadline. Om aanspraak te maken op de heffingskorting, moesten ze voor de zomer van 2025 gebouwd hebben. ‘Maar zowel de gemeente als de ontwikkelcombinatie waren zich helemaal niet bewust van die deadline,’ vertelt Lara. ‘Ze dachten van elkaar dat de ander niet zo’n haast had, dus wachtte iedereen maar af. Toen we van de zorgen bij de corporatie hoorden, zijn we maar eens gaan informeren hoe de gemeente en de marktpartij erin zaten.’ En die bleken bereid om samen tempo te gaan maken.

Lara ziet vaak dat partijen wel degelijk aan dezelfde kant van het touw willen trekken, maar dat ze elkaar niet altijd goed begrijpen. ‘Ander jargon, een andere definitie van wat je onder een project verstaat, en vaak worden dit soort dingen niet bij de andere partij gecheckt. Voor je het weet, blijf je steken in vooroordelen dat ontwikkelaars wolven in schaapskleren zijn en dat gemeenten altijd langzaam zijn.’ 

In dit soort situaties kan de taskforce de zaken weer vlot trekken. ‘Je zit vaak in een onderhandelingssituatie en niemand wil de vragende partij zijn. Dan kan het heel fijn zijn als iemand anders het gesprek begint. Wij zijn de neutrale partij, die in het algemeen belang handelt.’ 

Je hoeft het als corporatie niet alleen te doen

Lara benadrukt dat er echt iets is veranderd. ‘Het economische tij is weliswaar complex, maar al het andere zit mee. We hebben een bewindspersoon die alles in het werk stelt om corporaties weer meer ruimte te geven en er is hulp beschikbaar. Er zijn versnellingstafels, experts en taskforces waar je je uitdaging kunt neerleggen. Je hoeft niet meer alles zelf uit te vinden.’ 

Dat is dan ook de belangrijkste oproep van Lara aan corporaties: zoek elkaar op en zoek de taskforce op als je tegen uitdagingen aanloopt. ‘Wees ook niet bang dat er wat vervelends gebeurt, we gaan niet jullie relatie met de gemeente of de marktpartij op het spel zetten. We opereren heel voorzichtig. Je hoeft het niet allemaal in je eentje op te lossen. De hulp van het expertteam is bovendien voor het overgrote deel gratis.’ 

Lara vertelt dat uit hun onderzoek bleek dat corporaties die relatief veel woningen realiseerden vaak hun eigen ontwikkelpoot hebben. ‘Die zijn zo brutaal zijn geweest om die ontwikkelpoot te houden of soms zelfs op te zetten in de slechte jaren.’ 

Maar het is vooral belangrijk om elkaar veel meer op te zoeken. ‘Als je als corporatie wel grond hebt, maar geen ontwikkelcapaciteit, dan kun je natuurlijk het gesprek met elkaar aan gaan of je wat voor elkaar kan betekenen.’ De taskforce kent ook gemeenten die projecten van corporaties hebben gebouwd in slechte jaren. Die woningen zijn nog steeds in eigendom zijn van de gemeente, maar de corporatie is de beheerder. ‘Denk na over waar je goed in bent en wat iemand anders wellicht kan bieden. Ga dat gesprek aan.’ 

Tot slot adviseert Lara om vooral contact op te nemen met de taskforce als je als corporatie een uitdaging hebt of ergens mee worstelt. Het makkelijkst is om dat te doen via RVO omdat daar het expertteam, de taskforce en de landelijke versnellingstafel gecoördineerd worden. Lara: ‘Dus stuur een berichtje naar woningbouw@rvo.nl en dan kijken we wat we voor je kunnen doen. Als wij je niet kunnen helpen, dan weten we misschien iemand anders. Aarzel niet en maak er gebruik van. Daar zijn we voor!’